Quale tipo di società occorre costituire per affittare immobili da privati e subaffittare?

[ing.enzo]

Salve a tutti, sono un giovane ingegnere edile che non può più economicamente accontentarsi di un modesto rimborso spese da parte di qualche studio di progettazione, così pensavo ad una seconda attività da intraprendere o prima nel caso dovesse essere fruttifera. Visto che vivo in una città, Roma, con una forte richiesta di locazione, universitari, turisti, etc., pensavo di costituire una società per affittare immobili da privati e subaffittare interamente o parzialmente a terzi. Ho però diversi quesiti da porvi.
Quale tipo di società (sas, srl, etc.) occorre costituire per affittare immobili da privati e subaffittare interamente od a stanze, con l’uso di bagno e cucina, a terzi?
Parliamo di immobili ad uso abitativo A2, A2, etc.
Che tipo di contratto di affitto è possibile stipulare col proprietario?
Eventualmente fosse possibile il subaffitto, quale tipo di contratto di subaffitto è possibile stipulare?
Per quanto concerne le tasse da pagare, come fiscalmente si agisce? Mi spiego meglio, questa società affitta un immobile da un privato a 1.000e e subaffitta a terzi la cui somma arriva a 1200e (ad es. 3 contratti singoli da 400e), le tasse si pagano sul plus di 200e? Cioè 1200e di subaffitto meno i 1000 di affitto? Quindi i 1000e di affitto vengono interamente scaricati?
Stessa cosa per le utenze domestiche, cioè questa società può intestarsele e scaricarle totalmente?
Nel caso tutte queste domande avessero esito favorevole, avrei anche altre cose da chiedere.
Naturalmente accetto qualsiasi consiglio mi possiate dare.
Vi ringrazio infinitamente per una vostra risposta.

 

[bonats]

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[Utente Cancellato 44949]

Salve Enzo ho il tuo stesso - identico - problema, con l'unica differenza che sono architetto, ma a parte i commenti - anche stupidi - che hai ricevuto in altri forum vedo che nessuno, neppure in questo ti ha risposto. Io sono di Milano e ho la stessa idea che vorrei applicare con la società che ha affittato a me e che ha diversi immobili. Ho anche in mente di proporgli la ristrutturazione (a mie spese) di alcuni di questi. Di fatto vorrei capire se siamo obbligati a costituire una srl, con tutte le noie fiscali che comporta.
Ho indagato anche il funzionamento di altri tipi di società e di cooperative, ma mi sembrano ancor più complicate. Hai trovato qualche soluzione che potresti indicarmi? ti ringrazio ciao

 

[kolia cassin]

Non avete bisogno di costituire nessuna società, per l'affitto e sub affitto di immobili come l'avete in mente e non su grandi numeri (insomma se tenete su due o tre situazioni del genere), lo potete fare come persone fisiche.
1. Scalate il costo della vostra spesa di affitto dall'utile (somma dei sub affitti) direttamente nella dichiarazione dei redditi.
2. Non potete scalare dagli utili anche i costi delle bollette, spese condominiali a vostro carico etc...in quanto nell'imposizione fiscale a cui andrete incontro se ne tiene già conto con un abbattimento del 15%. Vi faccio un esempio: se una persona ha un appartamento è percepisce 1.000,00 Euro di affitto ed appartiene ad uno scaglione IRE (ex IRPEF) del 23%, in realtà non pagherà il 23% su 1.000,00 Euro di imposte su quel reddito, ma "solo" il 23% su 850,00 Euro in quanto gli viene data la possibilità di detrarre forfettariamente il 15% di costi presunti di gestione. La medesima cosa vale sui canoni di locazione che percepirete sub locando. Tutto quanto qui sopra vale per i contratti a canone libero 4+4 (quelli più comuni)
3. Se aderite alla cedolare secca invece pagherete il 21% sulla redditività dell'investimento, non potrete prevedere aumenti ISTAT del canone di locazione, non potrete detrarre il 15% di cui sopra e non si dovrà pagare il 2% di registrazione annuale del contratto ed in più quello che percepirete non farà cumulo sul reddito (eventualmente non vi fa passare allo scaglione IRE successivo).
4. Se il canone che proporrete sul mercato sarà adeguato potete pensare di sub affittare a canoni concordati (dovete vedere le tabelle del comune di competenza che impone un canone di locazione/mq calmierato) che offrono un ulteriore abbattimento che porta l'imponibile al 59,5% (contratti 3+2)
5. Attenzione che nel vostro contratto di locazione sia contenuta espressamente la clausola che permette la sub locazione.
In bocca al lupo.

 

[Umberto Granducato]

in quanto nell'imposizione fiscale a cui andrete incontro se ne tiene già conto con un abbattimento del 15%.

Non è stato abbassato recentemente al 5%?

 

[Utente Cancellato 44949]

Grazie Kolia Cassin,
mi studio la tua risposta. Di fatto avevo bisogno di una conferma perchè l'approccio con la proprietà che deve avvallare il mio progetto è molto importante. E volevo sapere se potermi proporre come soggetto individuale.
Ma approfitto per il passo sucessivo.
Come ben segnali il subaffitto deve essere consentito nel contratto di locazione da me stipulato. La domanda però a questo punto è quale tipo di contratto è legalmete possibile fare a studenti/lavoratori per periodi temporanei e rinnovabile automaticamente ogni sei mesi? Come segnali, in questo caso la legge non prevede contratti a canone libero, cioè il tipo 4+4, ma contratti soggetti a tariffe agevolate e predeterminate, da comune a comune. E' cosi? Inoltre si fa la differenza tra sutenti residenti nel Comune e studenti fuori sede. Ci sono poi società che lavorano nel turismo e fanno ruotare appartamenti ammobiliati per gli eventi di fiere o altro, con contratti di tipo turistico/alberghiero, e anche con la possibilità di permanenze di vari mesi, ma non è il tipo di servizio a cui sto pensando.
Non conosco il contratto 3+2 ora lo cerco e me lo studio.
Sai darmi qualche altro suggerimento in proposito?
Ti ringrazio in anticipo

 

[kolia cassin]

Intanto come segnala Granducato il forfait è stato abbassato al 5% (credo sia anche già uscito in Gazzetta ufficiale, per cui dovrebbe essere già attiva questa modifica). Direi che per te è abbastanza indifferente il tipo di contratto che fai trattando camere singole e ammobiliate hai molti meno problemi a fare contratti transitori a studenti e lavoratori, è solo una questione di convenienza fiscale.

 

[Pennylove]

Intanto come segnala Granducato il forfait è stato abbassato al 5% (credo sia anche già uscito in Gazzetta ufficiale, per cui dovrebbe essere già attiva questa modifica).

Ciao Kolia! Non ho notizia di ciò per l'anno 2012. Se poi in futuro saranno apportate modifiche, non so dirti/vi...E' una notizia che i pennivendoli hanno lanciato le settimane scorse, nell'eventualità che non si trovino altre risorse per gli ammortizzatori sociali.

 

[Pennylove]

Se aderite alla cedolare secca invece pagherete il 21% sulla redditività dell'investimento, non potrete prevedere aumenti ISTAT del canone di locazione, non potrete detrarre il 15% di cui sopra e non si dovrà pagare il 2% di registrazione annuale del contratto ed in più quello che percepirete non farà cumulo sul reddito (eventualmente non vi fa passare allo scaglione IRE successivo).

Solo una cosa, poi sparisco: il nuovo regime sostitutivo non si applica ai contratti di sublocazione di immobili, in quanto i relativi redditi rientrano nella categoria dei "redditi diversi", di cui all'art. 67, c. 1, lettera h) del Tuir, e non tra i redditi di natura fondiaria.

 

[Umberto Granducato]

Non ho notizia di ciò per l'anno 2012.

provo a cercare, ma mi sembra sia gia uscito...