Rapporti aereoilluminanti e urbanistica non conforme o non aggiornata

[Fremax]

Buongiorno, vorrei esporre 2 problemi rivelati in un immobile da me rogitato.
Immobile a piano terra di una palazzina del 1958, sempre stato come uso abitativo.
A distanza della compravendita mi accorgo che l'appartamento non dispone dei rapporti aereoilluminanti attuali, anche se ogni stanza dispone della sua finestra sono dimensionate non raggiungendo la misura di rai 1/8.
Mi sono cercato di informare piu possibile da vari fonti e facendo ricerca ma non riesco a capire se questa condizione puó essere un problema, se nel caso si puó risolvere o se vista l'eta del appartamento non ci sono problemi.

 

[Architetto]

Salve, se l'immobile è datato e non ha mai subito alcuna variazione, se le opere sono antecedenti il DM '75, allora si può considerare che è stato autorizzato , dall'allora Ufficiale Sanitario) così con questi requisiti. Però è da far chiaro che in base alle norme emanate dal 1975 in avanti, qualora si vada ad intervenire anche su parte dell'immobile i requisiti legati al rispetto dei requisiti igienico sanitari, edilizi ed urbanistici, devono necessariamente essere rispettati, compreso la sistemazione dei RAI ad 1/8.
Spero essere stato d'aiuto.

 

[Fremax]

Certo é stato veramente di aiuto, grazie mille. Ho un altro problema nel appartamento, lo spiego.

Nel rogito l'ex proprietario dichiara che non sono mai stati fatti lavori e modifiche e che urbanisticamente e catastalmente la casa é regolare.
Catastalmente sembra tutto regolare la casa é stata visionata del perito e con in mano la mappa catastale non ha rivelato problemi.
di mappe urbanistiche fino a poco fa non ne avevo mai sentito parlare.
Con un tecnico che poi é scomparso siamo andati a cercare se delle pratiche edilizzie presenti nel rogito erano di qualche condono, ma non risulta niente tutte le pratiche edilizie riportate nel rogiro erano riguardanti box e non appartamento.
Pero succede che in una pratica sempre non riguardante l'appartamento viene comunque disegnato il mio appartamento. ma qua non é presente una porta e una stanza che comunica con casa mia, ma é divisa diversamente come stanza a se.
invece allo stato di fatto questa stanza, viene divisa, meta facente parte al mio appartamento e meta al appartamento di fianco.
Come mi devo comportare?
Quella mappa presente nella pratica puó corrispondere alla mappa urbanistica? Al progetto?
Grazie

 

[Architetto]

Innanzitutto, di mappe o disegni urbanistici non esistono perchè risponde la conformità fatta dal tecnico comunale. Per le difformità catastali, direi che poco rilevante, perchè la scheda catastale non è probatoria e pertanto si può mettere a posto soltanto al catasto tale difformità. Dicerto bisogna dimostrare che la parte attestata ad altra proprietà e la sua. Allora sarebbe opportuno rivolgersi ad un tecnico di fiducia, che faccia catasto, e cercare la soluzione al problema, di sicuro poi non avrà più problemi.

 

[Fremax]

Mi scusi ma non riesco a capire o forse io mi sono espresso male.
Catastalemente mi trovo a posto e la mappa al catasto corrisponde allo stato di fatto.
Il mio dubbio e che urbanisticamente la casa non fosse aposto visto il disegno di progetto trovato nella pratica edilizia dei box.
Ma quindi non riesco a capire, depositata in comune non esiste una mappa che rappresenta il mio appartamento?
Come posso verificare che urbanisticamente sia tutto aposto?
Grazie mi scuso se la faccio ripetere

 

[Architetto]

Forse sono io che non capisco la domanda, in ogni caso se fa accesso agli atti comunali e chiedendo lumi al tecnico comunale (se vuole far da se) vedrà che trova sia il progetto e le autorizzazioni dell'appartamento e del box, compreso le eventuali sanatorie che diceva prima. Per la verifica urbanistica non le deve riguardare perchè questi sono problemi di noi tecnici all'atto del progetto di costruzione, perchè se non fosse conforme, non si potrebbe realizzare l'immobile. Se poi vuole chiarirsi anche questo dubbio chieda al tecnico comunale e le farà vedere (forse) la conformità urbanistica che riguarda 'intera palazzina o complesso e non della sua singola casa.

 

[Fremax]

La ringrazio ancora, ho incaricato un tecnico il quale ha richiesto accesso agli atti e non ha trovato nessuna pratica riguardante l'appartamento.
Purtroppo il tecnico ha avuto svariati problemi è ha interrotto il suo lavoro.
Dovrei quindi richiedere un altro accesso per visualizzare il progetto giusto?
Ma nel caso la situazione sarebbe la medesima sarebbe sanabile? Mi può creare problemi?

 

[Architetto]

... di mappe urbanistiche fino a poco fa non ne avevo mai sentito parlare. ...
Pero succede che in una pratica sempre non riguardante l'appartamento viene comunque disegnato il mio appartamento. ma qua non é presente una porta e una stanza che comunica con casa mia, ma é divisa diversamente come stanza a se.
invece allo stato di fatto questa stanza, viene divisa, meta facente parte al mio appartamento e meta al appartamento di fianco.

Non risulta chiaro quale sia il suo vero problema, perchè le ho risposto a tutte le sue preoccupazioni e non ho trovato punti a cui non possa essere stato chiaro. Adesso rileggendo i post mi soffermo su due particolari, il primo che come già detto non ci sono mappe urbanistiche di un appartamento, il secondo che «... in una pratica sempre non riguardante l'appartamento viene comunque disegnato il mio appartamento. ...», ma se la pratica non riguarda il suo appartamento sicuramente sarà del box oppure lo ha visto disegnato nella scheda insieme alla cantina. Se fosse la prima allora vi è sicuramente un errore, se fosse nella seconda invece, è normale e giusto che vi sia appartamento e cantina o solaio o... perchè la cantina o solaio fanno unità con l'appartamento, il box è a se.
Ora non capisco cosa deve riguardare, e perchè il suo dubbio; o meglio se la scheda catastale è corretta, se le pratiche in comune sono corrette, o non avete trovato nulla di difforme, allora sicuramente questa scheda, disegno o che sia, non è importante e la può gettare, perchè potrebbe essere tutto e niente, e da in questo post non si può capire cosa vuole bisogna vederlo di persona.
Allora le suggerisco di parlare con il tecnico comunale. chiarire il tutto guardando le pratiche presenti all'interno del fascicolo della sua abitazione o palazzina, e una volta definito se esistono difformità le potrà dire cosa fare e come.
Al contrario, può avvalersi di un tecnico di fiducia in modo che potrà guardare tutte le carte e pratiche e vedere realmente di che si tratta.
Ma una domanda è necessaria, dalle domande che pone, ha guardato la scheda catastale legata all'atto di acquisto (rogito), se da lì saltano fuori difformità allora si deve provvedere, se dalla documentazione che avete visto in comune saltano fuori difformità allora bisogna provvedere, diversamente non vedo i problemi.

 

[Fremax]

Capisco, la ringrazio ancora.
Intendevo che in una pratica riguardante il box, oltre che la rapresentazione del box, veniva disegnato tutto il piano terra, compreso il mio appartamento e quello vicino.
In questo disegno manca una stanza del mio appartamento.
Il tecnico mi ha riferito che questa rapresentanza poteva essere il progetto depositato in comune e che quindi non sarebbe conforme allo stato di fatto.
Da quello che capisco dovrei quindi i caricarlo di cercare questi progetti e controllare la conformita? Grazie una buona serata

 

[francesca63]

Come posso verificare che urbanisticamente sia tutto aposto?

Facendo l'accesso agli atti, e confrontando lo stato di fatto con il progetto autorizzato in Comune.
Visto che hai questi dubbi, è l'unica strada per verificare se è tutto a posto, e se c'è qualcosa che non va.
Se risulterà qualcosa di irregolare, insieme al tuo tecnico deciderai come porre rimedio, se possibile.