Recupero percentuale ISTAT

[Edmondo Dantes]

Ho un locale affittato con contratto 6 + 6 decorrenza 2008 dove si prevede un aumento ISTAT annuo del 75%. Non ho mai applicato l'aumento ISTAT, volendolo fare dalla decorrenza della prossima annualità è possibile recuperare l'aumento ISTAT sempre al 75% avuti nei 12 anni? Cioè dal 2008 ad oggi abbiamo avuto un aumento ISTAT del 10,8% il cui 75% è l'8,1%, posso applicare questo +8,1% al prossimo canone? grazie

 

[il_dalfo]

Purtroppo/per fortuna non puoi: la richiesta dell'aggiornamento istat non è retroattiva.

 

[Umberto Granducato]

Ho un locale affittato con contratto 6 + 6 decorrenza 2008 dove si prevede un aumento ISTAT annuo del 75%. Non ho mai applicato l'aumento ISTAT, volendolo fare dalla decorrenza della prossima annualità è possibile recuperare l'aumento ISTAT sempre al 75% avuti nei 12 anni? Cioè dal 2008 ad oggi abbiamo avuto un aumento ISTAT del 10,8% il cui 75% è l'8,1%, posso applicare questo +8,1% al prossimo canone? grazie

secondo me puoi farlo.
Non puoi chiedere gli arretrati (inteso come incasso), ma puoi chiedere l'adeguamento calcolandolo dal 2008

 

[il_dalfo]

secondo me puoi farlo.
Non puoi chiedere gli arretrati (inteso come incasso), ma puoi chiedere l'adeguamento calcolandolo dal 2008

Mi son incuriosito ed ho approfondito ed in effetti hai parzialmente ragione: la richiesta di aggiornamento può essere esercitata ma, da quanto ho letto su più fonti, nel commerciale ha prescrizione quinquennale (quindi non potrà essere richiesta dal 2008 ma dal 2016/2017).

Chiedo venia per l'imprecisione riscontrata nella mia precedente risposta.

 

[Bastimento]

Chiedo venia per l'imprecisione riscontrata nella mia precedente risposta

Chiedi DUE venia....😃

Attualizzare l’importo del canone 2008 ad oggi, non significa chiedere arretrati: quindi la prescrizione non c’entra nulla.
È invece indispensabile che il contratto preveda l’adeguamento ISTAT in modo automatico senza obbligo di richiesta annuale. Se invece era prevista o sottintesa la richiesta, si perdono gli scatti delle annualità passate

 

[il_dalfo]

Chiedi DUE venia....😃

Attualizzare l’importo del canone 2008 ad oggi, non significa chiedere arretrati: quindi la prescrizione non c’entra nulla.

Mi tocca concordare con te: sugli aggiornamenti la norma (comma 3, art 2498 cc) è ben chiara, tuttavia al comma 4 dello stesso articolo troviamo che la prescrizione si applica a "gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi" . La frase che ho sottolineato mi faceva apparire plausibile la mia teoria di prescrivere anche la possibilità di ricalcolo ma da sentenza (cass 15034/2004)* pare mi sbagliassi. Dannazioneeeeeee a meeeeeeeee .

Relativamente all'automatismo in contratto pare sia una clausola soggetta a nullità o almeno questo è quanto citato dalla Cass 3014/2012: “la clausola di un contratto di locazione con la quale le parti convengano l’aggiornamento automatico del canone su base annuale senza necessità di richiesta espressa del locatore è affetta da nullità in base al combinato disposto degli artt. 32 e 79 della legge sull’equo canone”.
Non mi pronuncio in merito dopo aver visto che certe mie conoscenze non erano esatte.

*Cass 15034/2004 ”l’aggiornamento del canone, dovuto solo se pattuito e dal mese successivo alla richiesta del locatore comunque formulata, va calcolato con il criterio della variazione assoluta, cioè prendendo come base sempre il canone iniziale e tenendo conto dell’intera variazione Istat (ridotta al 75%) verificatasi per l’intero periodo tra il momento di determinazione del canone originario ed il momento della richiesta, restando ininfluente, ai fini di tale calcolo, che per qualche annualità intermedia non sia stato richiesto in precedenza l’aggiornamento, giacchè tale omissione impedisce soltanto l’accoglimento della domanda relativa alla corresponsione degli aggiornamenti pregressi (cd arretrati).”

Relativamente all'automatismo suggerito,

 

[Bastimento]

Relativamente all'automatismo suggerito,..

Le due pronunce della cassazione mi sembrano non collimare sull'automatismo: figurati cosa possiamo dedurre noi poveri mortali.

In ogni caso è una pratica diffusa e non ho mai sentito obiezioni a stabilire la rinuncia alla richiesta formale anno per anno.

 

[il_dalfo]

@Bastimento
la cass 15034/2004 è relativa al ricalcolo (da inizio contratto) e conferma quanto suggerivi.

la Cass 3014/2012 riportata cita gli art 32 e 79 equo canone
32: Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.
79: È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge.
Dai c.d si desume che la sentenza applica la legge alla lettera (vedi parti sottolineate) o almeno questo mi è dato capire.

 

[Bastimento]

Dai c.d si desume che la sentenza applica la legge alla lettera (vedi parti sottolineate) o almeno questo mi è dato capire.

Probabile, ma anche poco condivisibile.

L'art. 32 ammette l'adeguamento annuale "su richiesta" del locatore: non capisco quale aggravamento ci sia se la richiesta è espressa fin dall'inizio una volta per tutte.

L'art. 79 è poi stato abrogato dalla successiva L. 431/98 : si spiega così il diverso tenore delle due sentenze.

 

[il_dalfo]

L'art. 32 ammette l'adeguamento annuale "su richiesta" del locatore: non capisco quale aggravamento ci sia se la richiesta è espressa fin dall'inizio una volta per tutte.

Son del tuo stesso avviso: una volta in contratto non vedo perché obbligare il locatore a dover esprimere la richiesta.
Ma non vedo altre interpretazioni al perché di quanto ritenuto corretto dai giudici.