Rent to Buy: rata

[Luk3]

Salve,

Nel Rent to buy leggo un pò ovunque che la rata del canone è composta dal 50% a fondo perduto e 50% come anticipo da detrarre in caso di riscatto della casa. Ma da qualche altra parte ho letto invece che le parti sono comunque libere di pattuire le modalità come preferiscono.

La domanda è se è legalmente possibile far si che la rata sia interamente destinata all'anticipo, senza quindi parte a fondo perduto o, in caso contrario, se è fattibile sbilanciare il più possibile la proporzione. Ad esempio, su un canone di 600€ mensili, fare 100 a fondo perduto e 500 come anticipo.

Grazie.

 

[philippo]

Salve,

Nel Rent to buy leggo un pò ovunque che la rata del canone è composta dal 50% a fondo perduto e 50% come anticipo da detrarre in caso di riscatto della casa. Ma da qualche altra parte ho letto invece che le parti sono comunque libere di pattuire le modalità come preferiscono.

La domanda è se è legalmente possibile far si che la rata sia interamente destinata all'anticipo, senza quindi parte a fondo perduto o, in caso contrario, se è fattibile sbilanciare il più possibile la proporzione. Ad esempio, su un canone di 600€ mensili, fare 100 a fondo perduto e 500 come anticipo.

Grazie.

Non conviene al venditore
Nel rent to buy o nelle sue varie declinazioni , la rata che paghi è un po' più alta di un affitto e solo una piccola parte va a coprire il prezzo di vendita .
In parole povere , finché non compri mi devi pagare l'affitto perché io ci pago le tasse su e le varie spese come propietario . E se poi alla fine non compri ? Hai alloggiato quasi gratis nel mio immobile anche per un paio di anni . In più si stipula tutto da un notaio per cui ci sono anche spese iniziali da sostenere . È vero che la rata si concorda ma di poco .

 

[Luk3]

Non conviene al venditore
Nel rent to buy o nelle sue varie declinazioni , la rata che paghi è un po' più alta di un affitto e solo una piccola parte va a coprire il prezzo di vendita .
In parole povere , finché non compri mi devi pagare l'affitto perché io ci pago le tasse su e le varie spese come propietario . E se poi alla fine non compri ? Hai alloggiato quasi gratis nel mio immobile anche per un paio di anni . In più si stipula tutto da un notaio per cui ci sono anche spese iniziali da sostenere . È vero che la rata si concorda ma di poco .

Grazie per la risposta, anche se il discorso convenienza per il proprietario non mi interessa. Mi chiedevo solo se legalmente è fattibile.

Ad ogni modo, se non sbaglio si versa una caparra del 6% all'inizio che, in caso di non acquisto alla fine, resta in tasca al proprietario insieme alla quota, seppur piccola, di rata a fondo perduto. Quindi non sarebbe gratis.

 

[philippo]

Grazie per la risposta, anche se il discorso convenienza per il proprietario non mi interessa. Mi chiedevo solo se legalmente è fattibile.

Ad ogni modo, se non sbaglio si versa una caparra del 6% all'inizio che, in caso di non acquisto alla fine, resta in tasca al proprietario insieme alla quota, seppur piccola, di rata a fondo perduto. Quindi non sarebbe gratis.

È fattibile . Non essendo proprietario devi pagare l'affitto . Il fatto che successivamente acquisterai è indifferente . Ogni rent to buy è diverso e va stipulato da professionisti .
Se trovi il proprietario d'accordo puoi concordare la cifra che vuoi . Anche gratis in teoria . La caparra non è detto che rimanga in tasca al proprietario e va concordata anche quella . Di fatto prima trovi un professionista che si occupi di rent to buy (pochi ) poi trovi un venditore disperato disposto ad accettare le tue condizioni (ancora più difficile ) poi insieme si va da un notaio e si concondano tempi importi e modalità .

 

[CheCasa!]

Salve,

Nel Rent to buy leggo un pò ovunque che la rata del canone è composta dal 50% a fondo perduto e 50% come anticipo da detrarre in caso di riscatto della casa. Ma da qualche altra parte ho letto invece che le parti sono comunque libere di pattuire le modalità come preferiscono.

La domanda è se è legalmente possibile far si che la rata sia interamente destinata all'anticipo, senza quindi parte a fondo perduto o, in caso contrario, se è fattibile sbilanciare il più possibile la proporzione. Ad esempio, su un canone di 600€ mensili, fare 100 a fondo perduto e 500 come anticipo.

Grazie.

Parliamo di aspetti meramente legali.

Perchè ci possa essere un "Rent" è necessario che si paghi un canone. Se non esiste un canone allora la detenzione avviene necessariamente a fronte di un comodato gratuito. Perciò, in questo caso, il contratto che si conclude è più probabilmente il "preliminare di vendita ad effetti anticipati" che è appunto anch'esso un contratto complesso costituito da un preliminare di acquisto e da un comodato gratuito.

In riferimento invece alla presenza di un rent to buy vero e proprio, non esistono legalmente delle proporzioni tra canone di locazione ed acconti prezzo. Le parti possono decidere liberamente.

Dovranno poi, ovviamente, regolare i casi di inadempimento perché, il proprietario può trattenere i canoni ma dovrebbe restituire gli acconti, a meno che non ci siano particolari clausole che dispongano diversamente.

 

[Mauro.Salfo]

Buongiorno @Luk3
ho venduto diversi immobili con la soluzione "Rent To Buy", di cui uno personale, quindi posso rispondere su dati certi.
In Italia non esiste una normativa specifica di riferimento, di conseguenza, ci si basa sul modello Americano in cui esistono 5 tipologie differenti di prassi.
Bisogna applicare la legislazione dei contratti di locazione + i contratti di compravendita.
Concordo con quanto scritto da @CheCasa! anche se le valutazioni vanno studiate di caso in caso.
Tu scrivi che il discorso convenienza del proprietario non ti interessa mentre ti assicuro che questa formula si basa solo ed esclusivamente sui benefici di chi vende, non chi acquista.

Chi vende sta venendo incontro all'acquirente perchè per mille e più motivi non può acquistare la casa oggi, ma la vuole.
Chi vende ha tutto da perdere in caso di ripensamento o per mille e più motivi per cui l'acquirente possa tirarsi indietro.
Ricorda che chi vende si sta mettendo dentro casa delle persone che potrebbero occuparla oppure non rilasciarla in caso di mancato acquisto oppure deteriorarla in maniera significativa.
Posso elencarti altri 1.000 e più motivi (di storie realmente accadute)
Sappiamo tutti come funzionano le tempistiche in caso di sfratto.
In America gli sfratti si risolvono in 24 ore, in Italia anche in 24 anni.

Detto ciò, ogni volta che mi sono trovato a rappresentare il Venditore, ho preteso almeno il 25%-30% di caparra (il 6% non capisco come possa tutelare chi vende) e minimo il 50% (al netto della tassazione sui contratti) come canone di locazione così da eliminare ogni possibile ripensamento.

Detto ciò, come sempre sostengo, bisogna capire la reale situazione di come stanno le cose per poter esprimere un parere esatto.
Non saranno queste 10 righe a risolvere i tuoi dubbi per una prassi così complessa e delicata, ma almeno qualche dato in più lo hai.

Sappi che i dettagli oggetto di trattativa nel RtB sono molti di più di quelli presenti in una semplice proposta irrevocabile di acquisto e ripeto:
questa formula è pensata solo ed esclusivamente per favorire chi vende, non chi acquista.

ACQUISISCO FIDUCIA VENDENDO CASE

 

[brina82]

Chi vende sta venendo incontro all'acquirente perchè per mille e più motivi non può acquistare la casa oggi, ma la vuole.
Chi vende ha tutto da perdere in caso di ripensamento o per mille e più motivi per cui l'acquirente possa tirarsi indietro.
Ricorda che chi vende si sta mettendo dentro casa delle persone che potrebbero occuparla oppure non rilasciarla in caso di mancato acquisto oppure deteriorarla in maniera significativa.

Una volta dei costruttori con la sola caparra accettarono che i promissari acquirenti occupassero gli appartamenti. A schifìo finì.

Se fossi proprietario non venderei MAI con la formula RtB.

 

[Mauro.Salfo]

@brina82 Non mi piace essere lamentoso, ma purtroppo come la solito in Italia le cose le insegna chi non le sa fare oppure non le ha mai fatte!

Il RtB ha avuto lo stesso effetto delle società semplificate: "SRLs"
Sono state importate in Italia, sempre copiando il modello Americano delle StartUp, non prendendo in considerazione che negli Usa detta tipologia di società si basa su politiche che esistono da decenni.

Ti assicuro che se in Italia ci fosse lo stesso sistema legislativo funzionante sugli sfratti, il RtB sarebbe l'unica soluzione al rialzo dei tassi dei Mutui.

Non voglio dire che l'America sia meglio dell'Italia e bla bla bla perchè non è così, ma almeno sotto il profilo immobiliare, sono inarrivabili per noi perchè il mercato è gestito Professionisti e Manager che fanno questo dalla mattina alla sera da decenni. Così come l'Automotive.

Detto ciò, se dovete VENDERE casa a ROMA & Provincia ed anche a SIRACUSA, sapete chi contattare!