Responsabilità del mediatore immobiliare in compravendita immobile

[Utente Cancellato 80063]

Buongiorno a tutti,
sono nuova del blog e, prima di scrivere qua, ho dato un'occhiata ai vari forum ma non ho trovato la risposta al quesito che sto per porvi.
Premessa: sono un architetto.
Sono attualmente alle prese con due mediatrici immobiliari che, per la loro ignoranza in materia edilizia ed il loro menefreghismo, stanno mandando all'aria l'acquisto di un immobile da parte di un mio conoscente: vi chiedo aiuto perchè, veramente, non so come affrontare questa situazione.
La situazione, ad oggi, è la seguente: è stato firmato un contratto preliminare di compravendita per un immobile in cui non era stata verificata, da parte delle mediatrici, la corrispondenza tra progetto depositato in comune e quanto effettivamente realizzato (questa "scoperta" è stata fatta grazie al mio intervento, in quanto ho fatto un accesso agli atti per recuperare lo "stato autorizzato" e, probabilmente consce di questa mancanza, le mediatrici hanno inserito all'interno del contratto una clausola in cui scaricano tutta la responsabilità di questo sulla parte venditrice); al momento della firma del contratto preliminare è stata pagata, oltre alla caparra per l'immobile, anche l'intera provvigione alle mediatrici.
A seguito di quanto accaduto il proprietario di casa ha presentato al comune la richiesta di sanatoria (con permesso di costruire, tanto era grave la situazione) che, visti anche i tempi, chissà quando verrà rilasciata.
Trovo assurdo che in tutta questa situazione le due mediatrici immobiliari (una segue la parte venditrice, una la parte acquirente, non chiedetemi il perchè) abbiamo lasciato me ed il mio amico completamente a piedi: non riusciamo ad avere notizie sullo stato delle cose, ogni volta che proviamo a contattarle o non ci rispondono (e non richiamano MAI) o veniamo liquidati con il solito "dobbiamo chiamare e chiedere al proprietario".
Il contratto preliminare è scaduto ieri (31 Marzo) e nessuno, da parte loro, si è fatto sentire: praticamente dal momento in cui hanno intascato la provvigione hanno smesso di interessarsi alla vendita, come se non gli interessasse più nulla; trovo questo comportamento totalmente scorretto da parte loro, quasi truffaldino.
Arrivati a questo punto, e visti gli atteggiamenti, il mio amico non ha intenzione a proseguire la compravendita, e vorrebbe chiedere la restituzione di almeno parte della provvigione alle mediatrici immobiliari in quanto, anche a causa della loro non professionalità e di moltissime loro mancanze, il contratto è scaduto senza che il vi sia stata possibilità di effettuare il rogito: è possibile secondo voi ottenere la restituzione di parte della provvigione? O c'è qualche modo di rivalersi su di loro?
Vi ringrazio

 

[Lin0]

argomento già trattato , i mediatori non sono tecnici e non devono fare verifiche , spetta all'acquirente farlo prima di impegnarsi .
ti do la risposta più semplice e veloce.
non penso sia giusto ma questo prevede la legge
detto papale papale , il mediatore deve solo trovare un acquirente al venditore e un venditore all'acquirente

 

[francesca63]

probabilmente consce di questa mancanza, le mediatrici hanno inserito all'interno del contratto una clausola in cui scaricano tutta la responsabilità di questo sulla parte venditrice

Ecco, questa frase mi pare spiegare molte cose.
La responsabilità E' del venditore.
Tu dai per scontato che le mediatrici avrebbero dovuto fare, per legge, dei controlli che invece non sono di loro spettanza .
Se per scoprire l'abuso è stato necessario un accesso agli atti, probabilmente non era nemmeno così riconoscibile ; purtroppo, per la legge italiana, il mediatore non ha l'obbligo di fare verifiche urbanistiche , ma solo quello di non tacere circostanze e informazioni a lui note, che potrebbero influire sulla vendita.
Quindi il mediatore è responsabile se dice " è certamente tutto ok", ma non se non controlla, o se dice "non so se è tutto ok".

Detto questo, specifico che i contratti non scadono, e le informazioni andrebbero richieste direttamente al venditore, unico responsabile e informato sulla pratica in corso.
Legalmente, l'acquirente dovrebbe mandare diffida a d adempiere, intimando al venditore di presentarsi per il rogito entro 15 giorni, per non essere inadempiente.
Dato che il rogito non sarà possibile, l'inadempimento sarà palese, e l'acquirente potrà seguire le strade previste dalla legge:
1) chiedere il doppio della caparra
2) chiedere i danni ( tra cui le provvigioni pagate)

Se invece l'acquisto riveste ancora un interesse, l'acquirente aspetterà che la pratica per regolarizzare l'immobile sia conclusa, e poi potrà rogitare.
Potrà anche provare a pattuire con il venditore un ribasso del prezzo, con la "minaccia" dell'inadempimento e delle conseguenze economiche.

Molte agenzie si preoccupano di mettere sul mercato solo immobili regolari , dopo aver incaricato un tecnico di fare le verifiche prima dell messa sul mercato, ma non tutti fanno così, e non è obbligatorio farlo.

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno a tutti,
sono nuova del blog e, prima di scrivere qua, ho dato un'occhiata ai vari forum ma non ho trovato la risposta al quesito che sto per porvi.
Premessa: sono un architetto.
Sono attualmente alle prese con due mediatrici immobiliari che, per la loro ignoranza in materia edilizia ed il loro menefreghismo, stanno mandando all'aria l'acquisto di un immobile da parte di un mio conoscente: vi chiedo aiuto perchè, veramente, non so come affrontare questa situazione.
La situazione, ad oggi, è la seguente: è stato firmato un contratto preliminare di compravendita per un immobile in cui non era stata verificata, da parte delle mediatrici, la corrispondenza tra progetto depositato in comune e quanto effettivamente realizzato (questa "scoperta" è stata fatta grazie al mio intervento, in quanto ho fatto un accesso agli atti per recuperare lo "stato autorizzato" e, probabilmente consce di questa mancanza, le mediatrici hanno inserito all'interno del contratto una clausola in cui scaricano tutta la responsabilità di questo sulla parte venditrice); al momento della firma del contratto preliminare è stata pagata, oltre alla caparra per l'immobile, anche l'intera provvigione alle mediatrici.
A seguito di quanto accaduto il proprietario di casa ha presentato al comune la richiesta di sanatoria (con permesso di costruire, tanto era grave la situazione) che, visti anche i tempi, chissà quando verrà rilasciata.
Trovo assurdo che in tutta questa situazione le due mediatrici immobiliari (una segue la parte venditrice, una la parte acquirente, non chiedetemi il perchè) abbiamo lasciato me ed il mio amico completamente a piedi: non riusciamo ad avere notizie sullo stato delle cose, ogni volta che proviamo a contattarle o non ci rispondono (e non richiamano MAI) o veniamo liquidati con il solito "dobbiamo chiamare e chiedere al proprietario".
Il contratto preliminare è scaduto ieri (31 Marzo) e nessuno, da parte loro, si è fatto sentire: praticamente dal momento in cui hanno intascato la provvigione hanno smesso di interessarsi alla vendita, come se non gli interessasse più nulla; trovo questo comportamento totalmente scorretto da parte loro, quasi truffaldino.
Arrivati a questo punto, e visti gli atteggiamenti, il mio amico non ha intenzione a proseguire la compravendita, e vorrebbe chiedere la restituzione di almeno parte della provvigione alle mediatrici immobiliari in quanto, anche a causa della loro non professionalità e di moltissime loro mancanze, il contratto è scaduto senza che il vi sia stata possibilità di effettuare il rogito: è possibile secondo voi ottenere la restituzione di parte della provvigione? O c'è qualche modo di rivalersi su di loro?
Vi ringrazio

Ciao, ci sono due piani diversi su cui articolare la risposta. Sul piano legale hanno agito bene, la responsabilità dello stato dell'immobile soprattutto in merito a verifiche che possono essere fatte solo da architetti o geometri su richeista esclusiva del proprietario (ad es l'accesso agli atti) è sempre ed aggiungo giustamente una responsabilità oggettiva del proprietario ed è bene che questa responsabilità sia indicata nei contratti preliminari, sarebbe censurabile non farlo. Il proprietario, se avesse dubbi in materia, può far fare i controlli prima di firmare i contratti. Pertanto no, da quanto racconti, le mediatrici non hanno responsbailità legalmente rilevanti. Anche in merito alla loro mancanza di comunciazione, sempre sul piano meramente legale, il loro lavoro è finito e quindi non hanno alcun obbligo di proseguire contatti con i clienti, soprattutto se (come immagino) non si sia instaurato un bel rapporto personale. Aggiungo per completezza che il mediatore non deve fare, sempre per legge, i controlli in merito allo stato dell'immobile salvo che non venga incaricato dal proprietario (ed accetti l'incarico) espressamente di farli.
L'altro piano su cui ti posso rispondere è professionale e commerciale, da quel punto di vista stanno sbagliando. La procedura giusta, se si è abbastanza strutturati e si ha voglia di durare sul mercato, è fare comunque controlli di massima (ad es catastali e a "vista" dell'immobile) e provare a prevedere quali potrebbero essere le criticità, in fondo sono quasi sempre le stesse 5 o 6. A quel punto bisognerebbe informare il proprietario, preferibilmente in forma scritta, dei dubbi, anche se al momento probabilmente infondati, suggerendo al cliente di fare le verifiche comunali prima di mettere l'immobile in vendita. Di solito i mio architetto di fiducia come minimo raffronta le pratiche indicate nella visura storica con quelle presenti in Comune e se ne manca qualcuna o ci sono incongruenze consiglia l'accesso agli atti, a volte lo paghiamo noi se il proprietario non comprende l'importanza della cosa. Essendo tu architetto, però, sai che a volte è impossibile prevedere una difformità, per questo accedere sempre a tutti i documenti sarebbe ottimale.
In pratica i proprietari hanno scelto male l'agenzia, perchè ricordiamolo l'hanno scelta loro. L'hanno scelta? O questo problema nasce dalla deleteria convinzione che se faccio trattare l'immobile a più agenzie ho più possibilità di vendere? Perchè è bene ribadirlo, solo le agenzie sfigate accettano di lavorare senza esclusiva. Se invece hanno dato l'eclusiva ad una agenzia scarsa bisogna chiedersi come mai.
Però il fatto che commercialmente e professionalmente stiano sbagliando non implica che ne rispondano legalmente, almeno dagli elementi che ci hai fornito.

 

[RobertodaBangkok]

mediatore non deve fare, sempre per legge, i controlli in merito allo stato dell'immobile salvo che non venga incaricato dal proprietario (ed accetti l'incarico) espressamente di farli.

Esattissimo come sempre il Di Massa. L'incarico cosi ben menzionato e' parte fondamentele dei ns incarichi diversamente NON procediamo MA e' una scelta del Capo Circo da noi tutti condivisa proprio per le argomentazioni citate da Giuseppe nel seguito del suo chiarissimo intervento. Non tutte le aziende possono avere un reparto dedicato, che nel caso mio rimane sotto il mio controllo, ne la figura mia che essenzialmente (tra altre mille cose) DEVE mettere il collega venditore nella posizione di dover pensare solamente a prendere una proposta. PUNTO. Da quel momento ( e anche prima visto la procedura) tutto il resto fino al rogito e' affar mio.

O questo problema nasce dalla deleteria convinzione che se faccio trattare l'immobile a più agenzie ho più possibilità di vendere? Perchè è bene ribadirlo, solo le agenzie sfigate accettano di lavorare senza esclusiva. Se invece hanno dato l'eclusiva ad una agenzia scarsa bisogna chiedersi come mai.

Altro punto cardine sottolineato dall ottimo Di Massa. ..( meno ce ne sono come lui e meglio sarebbe per me..accipicchia...) SOLO in cambio dell esclusiva si puo muovere un sistema come quello a cui ho accennato. Tanto nel "grande" dove costa in personale ed impegno quanto nel piccolo dove forse incide ancor di piu. Quindi o esclusiva al prezzo che dice il collega acquisitore con la relativa parcella OPPURE caro propietario TI ATTACCHI AL TRAM..oppure ti scegli uno che lavori a poco..e che poco spende.

Però il fatto che commercialmente e professionalmente stiano sbagliando non implica che ne rispondano legalmente, almeno dagli elementi che ci hai fornito.

Purtroppo e' cosi ! Il problema e' che almeno in Italia CHIUNQUE sia abilitato puo ' "lavorare" in assenza di minimi requisiti economici. QUINDI "lavora" o meglio dire ""arraffazzona a desta e a manca"" quello con lo scooter senza esclusiva ( quindi basandosi su un ""sentito dire"" ) e quello che investe centinaia di migliaia di dindi in struttura e personale. Basterebbe IMPORRE UNA STRUTTURA MINIMA in modo che il cliente possa ricevere un MINIMO STANDARD DI SERVIZIO GARANTITO. Poi magari aggiornare i titoli di studio minimi richiesti sarebbe gran buona idea. Perche' non viene fatto ? MHA..un po anche per colpa nostra e del nostro egoismo. Come detto, fossero TUTTI come Giuseppe di Massa e Francesca perderei lavoro io..( o meglio il Capo Circo) e quindi...si ha spesso interesse a veder dilettanti con mani nere e valigette di tela arraffazzonarsi con clienti che io NON vorrei MAI incontrare: ma nemmeno per telefono. Ovviamente nel numero il pasticcio prima o poi scoppia.

 

[francesca63]

Basterebbe IMPORRE UNA STRUTTURA MINIMA in modo che il cliente possa ricevere un MINIMO STANDARD DI SERVIZIO GARANTITO

D'accordo su tutto, tranne questo.
Io lavoravo senza struttura ( cioè la struttura ero io), ma i miei clienti non hanno mai avuto problemi di nessun tipo.
Lavorare da soli o in team non fa la differenza.
Lavorare con o senza esclusiva si.

 

[RobertodaBangkok]

D'accordo su tutto, tranne questo.
Io lavoravo senza struttura ( cioè la struttura ero io), ma i miei clienti non hanno mai avuto problemi di nessun tipo.
Lavorare da soli o in team non fa la differenza.
Lavorare con o senza esclusiva si.

Momento..HO DETTO STANDARD GARANTITI e NON struttura MINIMA. Va da se che se un azienda segue 300 case alla volta in mezzo pianeta per garantire lo stesso STANDARD di servizio che garantisci TU avra bisogno di 150 persone. SE un professionista come te segue 10 case alla volta PUO GARANTIRE GLI STESSI STANDARD anche da sola. Infatti....MI SONO ESPRESSO MALE. Chiedo scusa..

 

[stefaste]

Trovo assurdo che in tutta questa situazione le due mediatrici immobiliari (una segue la parte venditrice, una la parte acquirente, non chiedetemi il perchè

Signora è una classica "collaborazione" tra 2 agenzie

Dato che il rogito non sarà possibile, l'inadempimento sarà palese, e l'acquirente potrà seguire le strade previste dalla legge:
1) chiedere il doppio della caparra
2) chiedere i danni ( tra cui le provvigioni pagate)

Sul punto 2 sono d'accordo circa la possibilità di richiedere i danni verso il venditore, ma non nei confronti degli agenti immobiliari in merito alla restituzione, anche di parte, della provvigione pagata. Mi sembra evidente, infatti, che l'affare sia stato possibile grazie all'intervento delle due mediatrici e questo è sufficiente per avere diritto a percepire il proprio compenso provvigionale (eccezion fatta che le mediatrici fossero a conoscenza, senza comunicarlo alla parte acquirente, delle irregolarità edilizo-urbanistiche sull'immobile ma, dal racconto, sinceramente mi sembra si evinca il contrario).

 

[specialist]

Sul punto 2 sono d'accordo circa la possibilità di richiedere i danni verso il venditore, ma non nei confronti degli agenti immobiliari in merito alla restituzione, anche di parte, della provvigione pagata.

Veramente intendeva chiedere la restituzione della provvigione pagata al venditore, non all'agenzia.
Comunque detto questo, se una delle "signore" in questione ha seguito l'acquirente e l'altra il venditore a me sembrano due mandati ("collaborazione" è un eufemismo) e se è vero che sono due mandati i clienti dovevano essere seguiti più scrupolosamente (anche questo è un eufemismo).

 

[francesca63]

Sul punto 2 sono d'accordo circa la possibilità di richiedere i danni verso il venditore, ma non nei confronti degli agenti immobiliari in merito alla restituzione, anche di parte, della provvigione pagata.

Infatti intendevo dire che le provvigioni pagate dall’acquirente fanno parte del risarcimento danni che questi può chiedere al venditore inadempiente.