Retrocessione dalla proposta di locazione accettata

[Naoto]

ho fatto sottoscrivere a dei miei clienti un impegno a prendere un immobile in locazione - loro hanno visto l'immobile che e' piaciuto - hanno versato la caparra che e' stata accettata e trasferita ai proprietari - il buon esito della locazione era subordinato alla condizione che agli aspiranti conduttori venisse concessa una fideiussione assicurativa - i miei clienti avevano apparentemente la possibiliat' di ottenerla visto che i redditi (2 buste paga a tempo inderminato) insieme superavano le 1800 euro e quindi visto che la locazione era 500 euro al mese ....... insomma si presenta l'aspirante conduttore dicendo che per problemi familiari non potevano piu' fare fede all'impegno. Ora i propritari sono un po' alterati perche' hanno di fatto tolto il cartello e rifiutato altre offerte. Domanda... visto che il motivo della non conclusione dell'affare non e' stata la mancata concessione della fideiussione ma altro motivo il propritari possono trattenere la caparra? e io come agente immobiliare posso chiedere un rimborso spese per tutto quello che ho fatto? punto 5° la validita' di suddetta impegnativa e' condizionata al rilascio agli aspitanti inquilini di una fideiussione assicurativa volta a tutelare il locatore . tale condizione e' da ritenersi essenziale per la futura stipukla del contratto di locazione , se questa condizione non si verificasse tale impegnativa perderebbe la sua validita' e le parti potranno ritenersi libere da ogni obbligazione . in questa eventualita' il locatore dovra' restituire la somma percepita a titolo di caparra che e' stata versata addi' dai promittenti conduttori. saluti

 

[studiopci]

La questione è un pò strana sotto il profilo giuridico, tu parli di un impegno ad affittare un immobile con inserita all'interno una clausola sospensiva legata all'ottenimento della fideiussione, la parola impegno è di dubbia interpretazione bisognerebbe vedere come è stato redatto questo impegno... se la scrittura privata ( impegno ) per forma e contenuti è assimilabile ad una proposta di affitto ...se è stata sottoscritta dall'aspirante conduttore, sottoposta all'accettazione del proprietario e portata alla conoscenza del proponente... formalmente abbiamo una proposta / contrato valida a tutti gli effetti di legge che produrrebbe in caso di inadempienza il diritto a ritenere la caparra , c'è però un problema ... partendo dall'assunto che l'impegno è una scrittura valida, in presenza di una clausola sospensiva la proposta non produce effetti fino all'avverarsi o meno della condizione, questo significa che tu non avresti dovuto consegnare la caparra e che il proprietario ha incassato illecitamente la somma.. perchè tale somma fino all'avverarsi della condizione, legalmente non è una caparra ma un deposito fiduciario . Nel caso specifico ... ( tralasciando che la clausola non ha un termine ) se l'impegno è assimilabile ad una proposta ... sempre per forma e contenuti... il proponente si è ritirato prima che si avverasse la condizione , quindi formalmente dovrebbe essere inadempiente ma avrebbe diritto alla restituzione ( da parte tua ) della somma versata a titolo di deposito fiduciario ed eventualmente a rispondere poi della richiesta di danni da parte della proprietà. Sinceramente non mi sembra che il tutto sia molto chiaro per cui ilconsiglio che mi sento di dare è quello di risolvere tutto amichevolmente , valutando la restituzione della somma versata per evitare ritorsioni giuridiche. Fabrizio

 

[Naoto]

ok mi sembra ragionevole , faro' piu' attenzione la prossima volta grazie

 

[H&F]

Studiopci, il tuo post è chiaro.
Ti vorrei chiedere cosa sarebbe succeso, se i coniugi, per fare decadere la proposta, non avessero volutamente cercato la fidjussione.
E' un rischio per il proprietario fidarsi di clausole così aleatorie.
Il proprietario toglie il cartello "affittasi" senza certezze.
Lo stesso avverrebbe in una compravendita soggetta a mutuo ( che magari poi non chiedono e ti dicono che non l'hanno avuto).
Cosa consiglieresti come formula protettiva o come comportamento per il proprietario ?

 

[studiopci]

Partiamo da un principio fondamentale, molto spesso nell'immaginario collettivo, c'è la convinzione... dettata dall'ignoranza ( nel senso puro di ignorare - non conoscere ) che basti scambiarsi una parola o meglio ancora scrivere su di un pezzo di carta due righe e firmarle, perchè questo costituisca un contratto a cui poi appellarsi per vedere riconosciuti i propri diritti... niente di più sbagliato, le leggi imperative o quelle dispositive , in generale non possono essere piegate o plasmate alle nostre esigenze bensì sono le nostre esigenze che devono essere calate nelle leggi, quando si sottoscrive un contratto bisogna sapere cosa si sottoscrive e come si sottoscrive altrimenti si rischia di creare un " guazzabuglio giuridico " che produrrà l'effetto contrario della tutela dei propri diritti... ecco il perchè principio della" legge non ammette ignoranza " , molto spesso si abusa di termini come " caparra, clausola, penale, ecc.ecc. " con la convinzione che il solo pronunciare o scrivere ne produca gli obblighi, un contratto è qualcosa che implica, impone ed instaura rapporti ed effetti giuridici che ricadono su persone e cose e la mancata esatta esposizione o stesura rende il contratto ... nullo, annullabile o viziato... tutta questa premessa per dire una sola cosa, quando si decide di porre in essere un accordo o questo lo si fà avendo conoscenza del modo o ci si deve rivolgere a chi ne ha conoscenza. Per rispondere ora alle tue domande:

Ti vorrei chiedere cosa sarebbe succeso, se i coniugi, per fare decadere la proposta, non avessero volutamente cercato la fidjussione.

Premesso che la semplice dichiarazione non implica prova liberatoria dalla clausola sospensiva, però in mancanza di una clausola penale (art. 1382 c.c.). che contempli la possibilità di un'azione risarcitoria in caso di inadempimento o ritardo, resta il diritto della parte lesa di richiedere il riconoscimento del danno in sede giudiziale ( che però difficilmente vesrà esaudito ) ma ogni pretesa di ritenzione o altro è illecita... beninteso in questa sede.

E' un rischio per il proprietario fidarsi di clausole così aleatorie.

E' un rischio per chiunque fidarsi di clausole aleatorie.

Il proprietario toglie il cartello "affittasi" senza certezze.

Questa azione non può essere pretesa di danno in quanto anche se succedente o conseguente è e rimane un azione volontaria.

Lo stesso avverrebbe in una compravendita soggetta a mutuo ( che magari poi non chiedono e ti dicono che non l'hanno avuto).

Vale come per la prima risposta.

Cosa consiglieresti come formula protettiva o come comportamento per il proprietario ?

Il ricorso a clausole e forme di garanzia accessorie, in molti casi è dettato dalla consapevolezza di una richiesta particolarmente esosa economicamente e/o dalla tutela del bene personale, premesso che non si può ... anche se in nome di giuste considerazioni ( non mi paga, mi rovina l'immobile , ecc.ecc. ) avanzare pretese che si sostituiscono alla norme di garanzie legittimate e legittime ... anche se le riteniamo deboli o insussistenti ... credo che in questi casi si debbano seguire alcune regole dettate dal " buon senso " :
1) rendersi conto di cosa si offre e come lo si offre ( non è lecito pensare " l'appartamento è frutto di sacrifici " ...perchè questi sacrifici non li deve scontare chi prenderebbe in affitto l'immobile.)
2) valutare la richiesta economica rispetto alla situazione reale del momento ed alla effettiva fattibilità ( chiedere un fitto alto perchè questo comporterebbe una selezione economica forzata , non è la soluzione ... perchè chi ha la forza economica per sostenere l'impegno.. tranne rari casi ... non affitterebbe ma comprerebbe )
3) Non richiedere garanzie accessorie assurde sopratutto caricando i costi sul conduttore, si rischia solo di appesantire ulteriormente la parte con risvolti dannosi... esistono oggi prodotti che danno garanzie in caso di impagato ( sento e vedo richieste di fideiussioni per affitti di €400 )
4) rendersi conto che affittare è un modo di redditivizzare un bene non di sistemarsi e coprire le spese di tenuta del bene ( molto spesso sento dire " le tasse sono alte, le spese di gestione sono alte, ecc.ecc.... tolto questo cosa mi rimane ??? " ... Giustissima è reale considerazione.. ma l'affitto è una forma di investimento, come tutti gli investimenti se non conviene si cambia )
Fabrizio

 

[H&F]

Ti ringrazio di avere risposto molto esaurientemente ai miei quesiti. E concordo che è stato esagerato chiedere una fideiussione per un affitto di valore abbastanza corrente. E' stata un arma doppio taglio e lì forse il collega agente immobiliare poteve dare al locatore qualche consiglio più pratico.

Sai che non concordo sul nullo o scarso valore delle 2 paginette di un accordo scritto, ma questo è stato oggetto di altra discussione, ed ora sarebbe fuori tema.
Aprirò, se me ne sarà data opportunità, una discussione su caso di un compromesso, negli anni '70, di vendita di beni mobili mobili registrati per 30 miliardi di lire ( valore contrattuale alla fine anni '70). Ti posso citare oggetto, nomi delle parti, fatti e conclusione.
Il contratto era stato scritto, nel corso di una cena, su un tovagliolino di carta del
bar del ristorante, unico foglio di carta disponibile quella sera e firmato dai 2 rappresentanti legali delle parti. Un caso che mi ha lasciato un segno nella memoria e nella professione. Ciao

 

[studiopci]

In generale un contratto se và a buon fine lo puoi anche aver scritto sulla pelle di uno dei contraenti, sono tutti d'accordo e " nulla questio " il discorso cambia nel momento in cui sorgono i problemi... allora ci sarà spazio per la fantasia degli avvocati. Un mio cliente vecchio costruttore, mi raccontava che negli anni 60/70 i compromessi li faceva sulla carta della " gementa " ( del cemento tradotto per i non vedenti ) ma allora esisteva la parola d'onore, il " galantuomo ", si era in pieno boom edilizio, tutti compravano, non esisteva la sentenza del " compromesso del compromesso ", la gente non cambiava idea dopo 3 minuti dalla proposta, i mutui erano anche al 16/18 % ( e venivano pagati ), ecc.ecc. prova oggi a fare una cosa del genere ... Fabrizio

 

[H&F]

In generale un contratto se và a buon fine lo puoi anche aver scritto sulla pelle di uno dei contraenti, sono tutti d'accordo e " nulla questio " il discorso cambia nel momento in cui sorgono i problemi... allora ci sarà spazio per la fantasia degli avvocati. Un mio cliente vecchio costruttore, mi raccontava che negli anni 60/70 i compromessi li faceva sulla carta della " gementa " ( del cemento tradotto per i non vedenti ) ma allora esisteva la parola d'onore, il " galantuomo ", si era in pieno boom edilizio, tutti compravano, non esisteva la sentenza del " compromesso del compromesso ", la gente non cambiava idea dopo 3 minuti dalla proposta, i mutui erano anche al 16/18 % ( e venivano pagati ), ecc.ecc. prova oggi a fare una cosa del genere ... Fabrizio

Il caso approdò a due studi legali importantissimi ( ricordo solo il nome di quello del venditore, a Roma ) : una parte voleva recedere per onerosità (risultato economico pessimo per il venditore). Il parere degl'importantissimi studi legali fu che vi erano sul foglietto tutti gli elementi essenziali alla validità del contratto. La caparra era un assegno di 6 miliardi di lire all'epoca. Conteneva un'opzione per l'acquisto di altri 4 pezzi alle stesse condizioni di prezzo e pagamento.All'epoca non furono 3 minuti, ma una notte di 8 ore a fare cambiare idea al venditore . Alla riapertura, dopo la cena, alle 9 del mattimo, si cercavano già gli avvocati giusti.
Il venditore ottenne soltanto, in transazione, la rinucia del compratore all'opzione.
Questo è il backgound che influenza la mia opione che tu conosci bene.

 

[studiopci]

Il parere dell'importantissimo studio legale fu che vi erano sul foglietto tutti gli elementi essenziali alla validità del contratto.

E' questo il cardine della questione, " gli elementi essenziali " ( ed io ho sempre sostenuto questo ) se ci sono... questi formano un contratto, ma se mancano in tutto o in parte ... allora giuridicamente resta un pezzo di carta.

 

[H&F]

Concordo, è lì che si deve giocare l'indagine.