Riconoscimento provvigione

[dannymello]

Ciao a tutti.
Vi riporto la seconda parte della mia "storia" che inizia qui:
http://www.immobilio.it/threads/immobile-con-trascrizione-giudiziale-che-fare.26046/


Dopo aver quasi risolto le problematiche descritte nella discussione precedente vorrei trattare il rapporto con l'agente.
Descrivo brevemente i fatti:
il 20 ottobre 2012 firmo proposta d'acquisto per un immobile da ristrutturare.
Tra le varie clausole del contratto ci sono queste:

1a) Dichiarazione del venditore
Il venditore dichiara che:
[omissis]
Con riguardo alla esistenza di iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna iscrizione.
[omissis]

8)Clausola Risolutiva Espressa
Qualora si perfezionasse l'accordo contrattuale, come previsto al superiore articolo 7, le parti contraenti, Acquirente e Venditore, convengono di sottoporre il contratto preliminare così concluso alla verifica, da effettuarsi attraverso apposite visure, della situazione inerente le iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli dell'immobile a quanto indicato al superiore punto 1a).
L'agente immobiliare assume fin da ora l'impegno, con la sottoscrizione apposta in calce alla presente proposta, di eseguire, a sua cura e spese, detta verifica nel termine di 20 giorni dal perfezionamento del predetto vincolo contrattuale. L'assegno di caparra di cui al punto 3a) sarà, per volontà delle parti contraenti, consegnato dall'agente immobiliare al venditore solo se la verifica confermerà quanto dichiarato dal venditore. In caso contrario il contratto preliminare dovrà ritenersi risolto e l'assegno sarà restituito al Proponente.


Il giorno 21 dicembre 2012 firmiano il preliminare e la caparra viene consegnata al venditore assieme a ulteriore assegno di caparra confirmatoria riferita al preliminare.
Io do incarico al notaio di avviare la pratica per il rogito.
Pochi giorni dopo il notaio mi chiama per avvisarmi che sull'immobile esiste una trascrizione giudiziale. Questo mi costringe ad allungare le tempistiche del rogito, a consultare un avvocato e a cambiare notaio per velocizzare il tutto. (Si veda il topic sopra per i dettagli).

Visto che l'agente immobiliare è, secondo me, palesemente inadempiente, secondo voi si "merita" tutta la provvigione pattuita (2%)?

 

[studiopci]

Salve, vorrei capire una cosa... se nella proposta avete inserito la clausola risolutiva espressa condizionata al buon esito delle visure ed avete anche precisato che l'assegno consegnato all'agente sarà dato al venditore solo all'avverarsi delle predette condizioni... perchè avete firmato il compromesso consegnando le caparre e di fatto invalidando la proposta e la clausola ???? certamente l'agente sarà stato superficiale ma voi non siete stati da meno, da quello che scrivi rilevo che avete fatto una serie di errori madornali nella redazione degli atti:
1-

detta verifica nel termine di 20 giorni dal perfezionamento del predetto vincolo contrattuale

Quello che avete scritto significa che l'agente dovrà fare le visure entro 20 giorni dal momento in cui il negozio giuridico della compravendita si sarà perfezionato... il negozio giuridico si perfeziona nel momento in cui le visure sono a posto e consegnate la caparra, caparra che avete consegnato all'atto della sottoscrizione del compromesso, quindi le visure sono a posto ??? allora l'agente le ha prodotte oppure non lo ha fatto e voi avete annullato la condizione non tenendo conto della clausola ??
2:- Avete firmato una proposta che rimandava ad un compromesso e questo nella stragrande maggioranza dei casi è motivo di nullità del negozio giuridico e della vendita
Credo che sia il caso di ragionare con il collega sulla percentuale ma... purtroppo non più di tanto perchè tutti avete commesso delle leggerezze ed a questo punto arrivare ad una diatriba giuridica servirebbe solo ad aumentare la spesa. Fabrizio

 

[dannymello]

No no aspetta. Nel contratto non è stato inserito nulla di "proposito". Si tratta di contratto precompilato FIMAA. E ammetto che io quella clausola non l'avevo nemmeno letta fino a che il notaio non mi ha comunicato l'esistenza della trascrizione. E' vero sarò pure stato "superficiale"... non sono proprio così avvezzo ai contratti immobiliari.
Ho firmato il compromesso perchè appunto non avevo letto quella clausola e mi sono "fidato" dell'agente.

Quello che avete scritto significa che l'agente dovrà fare le visure entro 20 giorni dal momento in cui il negozio giuridico della compravendita si sarà perfezionato... il negozio giuridico si perfeziona nel momento in cui le visure sono a posto e consegnate la caparra, caparra che avete consegnato all'atto della sottoscrizione del compromesso, quindi le visure sono a posto ??? allora l'agente le ha prodotte oppure non lo ha fatto e voi avete annullato la condizione non tenendo conto della clausola ??

No... io credo che si intenda entro 20 giorni dall'accettazione della proposta. Infatti l'articolo 7 menzionato parla di comunicazione dell'accettazione della proposta.

2:- Avete firmato una proposta che rimandava ad un compromesso e questo nella stragrande maggioranza dei casi è motivo di nullità del negozio giuridico e della vendita

Questa non l'ho capita, se la proposta rimanda a un compromesso è motivo di nullità della vendita?? Non ti seguo...

 

[H&F]

Si firma senza leggere ?
Sempre così.

 

[dannymello]

Si firma senza leggere ? Sempre così.

Io ho firmato senza leggere (una clausola per me tutelante tra l'altro), l'agente però non ha fatto ciò che ha dichiarato di dover fare, a sue spese tra l'altro.

 

[H&F]

Non mi posso orientare senza studiare i dettagli ed inoltre non potri aiutarti.
Era un invito a leggere in futuro tutto e dettagliatamente.

 

[dannymello]

Non mi posso orientare senza studiare i dettagli ed inoltre non potri aiutarti. Era un invito a leggere in futuro tutto e dettagliatamente.

Su questo hai ragione.
Come ho anche imparato che si devono fare le visure ipotecarie prima di fare un'offerta... Però mi chiedo che ci siano a fare i professionisti se queste cose le deve sapere l'utente.

 

[studiopci]

Scusa ma il fatto che si riferisca o meno alla proposta non cambia comunque il senso della cosa... ( questa è una delle superficialità ) avete firmato un compromesso che di fatto annulla la condizione ( come ti ho spiegato prima ) e quindi avete creato una serie di equivoci giuridici sui quali, visto che avete concluso la vicenda , è meglio soprassedere.
Per quanto riguarda la nullità del tutto , c'è una famosa sentenza di Cassazione ( per brevità non riporto il tutto ) che ha stabilito che se la proposta rimanda ad un compromesso il tutto è nullo... difatti viene definita la sentenza " compromesso del compromesso " però tranquillo perchè questa nullità se non la fai valere in quanto parte lesa non crea problemi... ecco perchè ti ho consigliato di trovare un accordo con il collega ma non insistere più di tanto perchè ... come si suol dire ... meglio non mettere carne a cuocere. Fabrizio

 

[dannymello]

Si la proposta rimanda a un compromesso e il compromesso è stato fatto. Come dici tu, il compromesso annulla la proposta.
Ora la proposta è un contratto tra me, il venditore e l'agente. Il compromesso è un contratto tra me e il venditore. Il compromesso è stato fatto dopo che l'agente ha consegnato la caparra al venditore. Ora, se la proposta è nulla (annullata dal compromesso) quali sono (e dove stanno scritte) le condizioni che regolano il rapporto tra me e l'agente?
Con il compromesso, l'agente ha consegnato la caparra al venditore, quindi per me il punto 8 (che ho riportato sopra) è soddisfatto. Ovvero l'agente dovrebbe aver fatto le visure e verificato che non ci sono trascrizioni. Cosa che in realtà non ha fatto.
E' un ragionamento sbagliato?

 

[H&F]

Per capire il cambiamento di notaio.
Il nuovo notaio ha detto che avrebbe fatto il rogito anche con la trascrizione giudiziale ?