Riduzione canone d'affitto

[coach71]

Buongiorno sono Mauro,
vi scrivo per avere informazioni in merito ad una richiesta di diminuzione del canone d'affitto.
Abbiamo affittato da sei mesi un appartamento e con il senno di poi, ci siamo resi conto che il canone d'affitto e le relative spese condominiali, comprensive di riscaldamento, sembrano superiori rispetto al valore dell'immobile affittato.

Il problema principale è attualmente il malfunzionamento dell'impianto di riscaldamento che va continuamente in blocco e che il proprietario non si cura di far riparare.
Le pulizie non vengono fatte regolarmente, come la cura del giardino, servizi per cui paghiamo.
Sul contratto di locazione viene indicato che gli impianti sono a norma, rispetto però alle normative vigenti negli anni settanta, periodo in cui è stato costruito il condominio; per avere una valvola per il gas, abbiamo dovuto pagare noi un tecnico, per avere un impianto in sicurezza...
L'impianto elettrico è fatiscente, come quello idraulico, chiaramente mai sottoposti a manutenzione.
Infine, confrontandoci con gli altri affittuari del condominio, ci siamo resi conto che loro, pur avendo una metratura maggiore, pagano un canone minore rispetto al nostro.
La cosa più semplice ed istintiva per noi sarebbe smettere di pagare con la nostra usuale regolarità, l'affitto mensile, per "sensibilizzare" il proprietario, ma VORREMMO ESSERE CONSIGLIATI DA VOI su quale strada intraprendere per adeguare l'affitto al reale valore dell'immobile o "obbligare" il proprietario ad adeguare la qualità dell'immobile all'affitto che paghiamo, tutelati e senza il rischio di passare dalla parte del torto.

Infine nei confronti dell'agenzia immobiliare che ci ha "incantato" affittandoci un appartamento che non si è dimostrato all'altezza delle caratteristiche con cui ci è stato presentato ( per loro ristrutturato significa alla fine solo imbiancato..), possiamo rivalerci in qualche modo, visto è considerato che la loro parcella è stata pari a due mensilità + IVA??

Vi ringrazio anticipatamente

 

[Pennylove]

Sinteticamente: esclusa la possibilità da parte del conduttore di decidere unilateralmente la sospensione parziale o totale del canone convenzionalmente pattuito in conseguenza di un presunto inadempimento del locatore, non resta che promuovere un giudizio al fine di fare accertare tale inadempimento e la conseguente misura del minor canone. Quanto al secondo quesito inerente il costo della prestazione del mediatore cedo la parola a chi di dovere.

 

[coach71]

A questo punto vi chiedo: a chi mi dovrei rivolgere per fare accertare qualsiasi eventuale inadempimento da parte del locatore per una conseguente diminuzione del canone?

Grazie per la celerità

 

[Antonello]

Ad una associazione di consumatori.
Costano poco o niente e sono abbastanza validi.

 

[Pennylove]

Concordo con antonello, oppure ad un legale di tua fiducia che presenterà istanza all'Autorità giudiziaria. Spetta infatti ad essa, e non già al conduttore, il potere di valutare l'importanza dello "squilibrio" tra le prestazioni delle parte contraenti il contratto di locazione.

Se l'immobile locato presenta vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile il normale godimento, secondo l'uso contrattualmente pattuito, il conduttore può richiedere la risoluzione del contratto (che, a volte, potrebbe cagionargli maggiore pregiudizio) oppure una giusta riduzione del canone proporzionale alla riduzione dell'utilità. Tale garanzia opera, però, solo se i vizi al momento della stipula del contratto erano sconosciuti al conduttore o non erano da lui facilmente riconoscibili. Diversamente, in difetto di immediata denuncia al locatore, deve ritenersi che il conduttore abbia implicitamente rinunciato a farli valere, accettando l'immobile nello stato in cui risultava al momento della consegna.

E' evidente, però, che una restrittiva interpretazione della norma di legge metterebbe fuori mercato tutta una serie di vecchi immobili che, benchè situati magari in posizioni appetibili dei centri urbani, non sono in grado, proprio per deficienza degli impianti, di garantire nemmeno le minime temperature interne richieste dalla legge. Supplisce a tale severità, la buona fede delle parti, nel senso che la norma, in genere, non trova applicazione nel caso in cui il locatore, pur in presenza di una carenza dell'immobile in grado di pregiudicare la godibilità dell'immobile, specifichi in modo estremamente chiaro l'oggetto delle obbligazioni che intende offrire a fronte del corrispettivo pattuito, escludendo, quindi dal contratto prestazioni che l'immobile non è in grado di offrire.

Assume, a questo punto, primaria importanza non solo quanto enunciato in contratto, ma anche un dettagliato verbale di consegna dell'immobile nel quale rappresentare esattamente lo stato manutentivo del bene che si concede in locazione, con particolare riferimento alla efficienza degli impianti e alla loro capacità di offrire determinate prestazioni. E' questo un particolare che spesso viene ignorato o dimenticato dalle parti contraenti e...dagli agenti immobiliari, che magari si limitano a identificare l'immobile sotto il profilo dei dati catastali o della conformazione dei locali.

 

[Miromiro]

Buongiorno a tutti,
mi riallaccio a questa conversazione perché mi trovo in una situazione simile: siamo proprietari di un piccolo appartamento dato in locazione che, dopo qualche tempo, presenta purtroppo problemi di muffa alle pareti.
Premetto che l'inquilino risulta essere alquanto puntiglioso: nei mesi scorsi ha preteso di pagare metá del canone per i disagi da lui sopportati a causa dell'impalcatura per il rifacimento del tetto dello stabile. Questa pretesa ci é sembrata assurda, l'opera di rifacimento del tetto era assolutamente necessaria e impreventivabile, per noi molto, molto onerosa e nessun altro si é lamentato, ma tant'é.
Ora tale conduttore pretende di autoridursi il canone a causa dell'imprevisto affiorare della muffa. Il costo di un intervento risolutivo sarebbe intorno ai 10.000 € e non abbiamo intenzione di sostenerlo, abbiamo pertanto proposto una riduzione del canone del 12%.

Vediamo da alcune sentenze della corte di cassazione, e da questo forum, che l'inquilino non ha facoltá di autoridursi il canone, e deve rispettare il periodo di preavviso se decide di recedere dal contratto.

Cosa ci consigliate? Grazie a tutti

 

[topcasa]

Mi sembra un grave motivo per cui può dare preavviso ed andare a questo punto a perderci chi sarebbe!

 

[Pennylove]

[...] Ora tale conduttore pretende di autoridursi il canone a causa dell'imprevisto affiorare della muffa. Il costo di un intervento risolutivo sarebbe intorno ai 10.000 € e non abbiamo intenzione di sostenerlo, abbiamo pertanto proposto una riduzione del canone del 12%.

Vediamo da alcune sentenze della corte di cassazione, e da questo forum, che l'inquilino non ha facoltá di autoridursi il canone, e deve rispettare il periodo di preavviso se decide di recedere dal contratto.

Cosa ci consigliate?

Non mi è possibile dare una risposta precisa, in quanto avrei bisogno di ulteriori chiarimenti sulla domanda posta. In ogni caso, dando per scontato di essere in presenza di un contratto standard, non in deroga agli artt. 1578-1581 del cod. civ. e che il vizio riportato non fosse apprezzabile e ben conosciuto dal conduttore alla firma dell’atto, andrebbe, infatti, chiarito bene il nesso causale tra evento e danno e le relative responsabilità.

Se la causa che ha generato la formazione di condensa e muffe e alterato le pareti è imputabile a:

a) un uso normale dell’abitazione da parte del conduttore: infiltrazioni e carente impermeabilizzazione della copertura dovuta a causa fortuita o vetustà, vizio costruttivo dell’immobile, insufficiente isolamento termico o difettosa coibentazione delle strutture perimetrali, incapacità delle pareti di smaltire il vapore acqueo, umidità capillare ascendente dal sottosuolo: le spese per eliminare il vizio sono di competenza del locatore;

b) uso improprio del bene, riconducibile, ad esempio, ad un rapporto superficie/numero occupanti non conforme al regolamento comunale d’igiene e sanità pubblica ovvero dovuta a eccessiva temperatura interna e insufficiente circolazione d’aria: la responsabilità e le spese per la riparazione dell’appartamento danneggiato ricadono sul conduttore.

Per verificare la causa del vizio di condensazione è necessaria una perizia documentata da parte di un tecnico che, in caso di contestazione, dichiari, su carta intestata, essere danno da: vizio costruttivo/infiltrazione/insufficiente aerazione ecc. Nel caso esposto – dando per scontato (come mi pare di capire) che la formazione della muffa dipenda da vizio della cosa o da un uso normale del bene locato – alla rimozione del vizio deve provvedere il locatore.

Sul piano del diritto, in caso di mancato intervento, se il difetto diminuisce o impedisce la godibilità del bene, il conduttore (che non può autoridursi il canone) può richiedere la risoluzione del contratto per vizi dell’immobile, salvo il maggior danno, ovvero una riduzione del canone, chiamandovi davanti ad un mediatore (che valuterà, sulla base ad es. di una perizia, di un verbale Asl o quant’altro ritenga opportuno, l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti), per cui vi conviene senz'altro trovare un accordo stragiudiziale (un accordo è sempre possibile e dipende da voi: ad esempio una risoluzione consensuale breve compensativa oppure, ove la controparte accetti, una riduzione consensuale del corrispettivo). Finire davanti ad un giudice vi espone a dei rischi: in caso di risoluzione, il giudice potrebbe decretare la restituzione parziale o totale dei canoni di locazione versati dal momento in cui è insorto il vizio; se, invece, decidesse per il proseguimento del rapporto, potrebbe decretare una diminuzione dei canoni pagati, con effetto retroattivo, fino alla rimozione del vizio stesso.

 

[Miromiro]

ringrazio moltissimo per le spiegazioni come di consueto chiare ed esaustive.
Si tratta di un contratto standard e le cause rientrano senza dubbio nel punto a) . Non abbiamo motivo di ritenere che il conduttore faccia un uso improprio dell'immobile , il problema é che un intervento risolutivo ( avevamo giá provveduto ad un intervento parziale, che non ha dato risultati) sarebbe molto oneroso e difficile da realizzare con l'appartamento occupato.
Cercheremo sicuramente di trovare un accordo con il conduttore,
grazie ancora e saluti

 

[topcasa]

Alla fine anche un cattivo accordo è meglio di una beta legale.