la mia domanda era errata
LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE DI CORTILI E VIALI D’ACCESSO CONDOMINIALI SOVRASTANTI A LOCALI DI PROPRIETA’ ESCLUSIVA. Dal sito di Voi - Cassazione, sez. II, 14 settembre 2005 n. 18194
Per la Corte di cassazione le spese di manutenzione di una struttura condominiale (cortile-viali d’accesso) che funge anche da copertura di locali interrati (come magazzini, box ecc.) vanno suddivise in base all’art. 1125 c.c. e cioè in parti uguali dai proprietari delle due strutture, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
La sentenza non è di semplice interpretazione e, oltretutto, gli stessi giudici di legittimità hanno verificato la mancanza di qualsiasi precedente nonché la impossibilità di applicazione dell’art. 1126 c.c. dettato in materia di ripartizione delle spese per i lastrici solari.
Per comprendere i principi è necessario conoscere il caso specifico. La questione riguardava la ripartizione della spesa di riparazione del manto di copertura del viale di accesso all’edificio condominiale da cui provenivano infiltrazioni d’ acqua in un magazzino sottostante.
Le spese riguardavano: la posa di una nuova guaina impermeabilizzante e una nuova pavimentazione.
Per la Suprema Corte non si può applicare l’art. 1126 c.c. dettato per i lastrici solari di uso esclusivo poiché la norma riguarda l’uso particolare di quella struttura la cui funzione principale, però, è quella di copertura dell’edificio.
La situazione nel caso esaminato è diversa poiché la funzione del viale d’accesso ma, più in generale di un cortile, è quella di consentire l’accesso all’edificio condominiale; quindi si ha una utilizzazione conforme alla destinazione tipica della parte comune. La prima funzione è il transito, in secondo luogo anche la copertura dei locali sottostanti (per il lastrici solari è esattamente l’opposto).
Dalla funzione si comprende che la maggior usura del viale d’accesso o cortile è proprio il transito cosicché va applicato analogicamente l’art. 1125 ritenendosi illogica l’applicazione dell’art. 1126, cioè che:
- sia accollata la spesa dei 2/3 ai proprietari dei locali sottostanti;
- sia accollata l’intera spesa di riparazione della pavimentazione e impermeabilizzazione a carico di tutti i condomini.
La ripartizione in base all’art. 1125 deve essere la seguente:
- pavimentazione (copertura del pavimento art. 1125 c.c.) a carico di tutti i condomini e suddivisa per i millesimi di proprietà;
- intonaco, tinta e decorazioni a carico del condominio proprietario dei locali sottostanti;
- il resto delle spese 50% a carico di tutti i condomini e 50% a carico del proprietario dei locali sottostanti. Naturalmente la suddivisione tra i condomini è a millesimi di proprietà ex art. 1123 I comma c.c.
Non si rinvengono altri specifici precedenti.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile Sentenza del 10 novembre 1998, n. 11283
Massima
Condominio negli edifici - Delibera dei condomini - Ripartizione delle spese
In mancanza di titolo, la natura del diritto su di un manufatto dipende dalla struttura o destinazione all'uso o al servizio dei piani o delle porzioni di piano del fabbricato condominiale; pertanto se un cortile da` aria e luce a questo ed ha la funzione di consentirne l'accesso, ancorche` costituisca copertura di un sottostante locale costruito fuori della proiezione verticale dei piani sopraelevati, ha natura condominiale e percio` l'assemblea dei condomini, con la partecipazione del proprietario del locale in proporzione ai corrispondenti millesimi, e` legittimata a deliberare i lavori di manutenzione necessari per la conservazione del piano di calpestio, fungente altresi` da soffitto del predetto locale, mentre la ripartizione delle conseguenti spese va effettuata secondo l'omologo criterio stabilito per la terrazza a livello dall'art. 1126 cod. civ., si` che il proprietario di questo deve contribuire per due terzi e i condomini per un terzo.
da vedere:
Sen 19/10/1992 11449 sez 2 Civ - Sen 03/05/1993 5125 sez 2 Civ - Sen 15/04/1994 3542 sez 2 Civ
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Il sistema di canalizzazione delle acque piovane è soggetto alla medesima "ratio" ripartitiva dell'art. 1126 c.c.,
(18/05/2010)Cassazione Civile, Sezione II, 9 marzo 2010 n. 5729
Il sistema di canalizzazione delle acque piovane di un lastrico solare, nella specie affidato a dei "doccioni" dai quali ricadevano a cascata sulle sottostanti regioni, costituisce una componente strutturale imprescindibile e necessaria alla funzionalità dei lastrici in questione, di cui pertanto deve considerarsi a tutti gli effetti elemento essenziale, perciò anch'esso soggetto alla medesima "ratio" ripartitiva dell'art. 1126 c.c., svolgendo la sua funzione di smaltimento sia a presidio dell'uso esclusivo dei lastrici, che a salvaguardia delle sottostanti ragioni condominiali
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CONTRIBUISCONO EX ART. 1126 CC ALLE SPESE DI MANUTENZIONE DEL TERRAZZO A LIVELLO TUTTI COLORO I QUALI NE SIANO COPERTI, NON IMPORTA SE PER POCO O PER MOLTO (Trib. Bologna 27 novembre 2001 n. 3343)
TRIBUNALE DI BOLOGNA Sezione I, 27 novembre 2001 n. 3343
In tema di ripartizione delle spese per la riparazione o ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo, quando l’art. 1126 CC fa riferimento alla “porzione di piano” non intende avere riguardo alla porzione della proprietà ma alla porzione come unità. E’ sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare perché la proprietà di tale unità concorra alla ripartizione delle spese pari a due terzi dell’intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante terzo.
IL COMMENTO: Il principio era noto e da sempre applicato. Mancava però una sentenza che avesse affrontato e risolto esplicitamente il problema.
TRIBUNALE DI BOLOGNA Sez. I, 27 novembre 2001, n. 3343 Est. Guarino - Ric. AAAAAAAA (avv.ti Conti V. e Conti M.) - c. Condominio BBBBBBBBBB (avv. Arnone)
Svolgimento del processo. - Con citazione notificata il 20 ottobre 1998 xxx, yyy e zzz convenivano in giudizio davanti a questo tribunale il condominio di AAAAAAAAAAAA Bologna in persona dell'amministratore pro tempore, sig. XXXXXX AAAAAA, per sentire accogliere le conclusioni sopra trascritte.
Assumevano gli attori che erano proprietari di un immobile sito nel condominio di XXXXXXXXX; - che un parte dell'immobile aaaaaa era compreso nella porzione del condominio che era sottostante al lastrico di uso esclusivo di alcuni condomini; - che in data 21 settembre 1998, assenti gli attuali attori, il condominio aveva deliberato la ripartizione delle spese ai sensi dell'art. 1126 c.c. ponendo un terzo di esse a carico dei condomini che avevano l'uso esclusivo ed i rimanenti due terzi a carico di quelli «sottostanti»; - che tuttavia, nel ripartire la spesa tra i condomini sottostanti, l'impugnata delibera violava la lettera e lo spirito dell'art. 1126 c.c., il quale ha ben cura di precisare che la divisione deve avvenire «in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno» così che, come chiarito dalla giurisprudenza, l'art. 1126 c.c. vuole, in ultima analisi, che i due terzi siano ripartiti in proporzione dei vantaggi rispettivamente ritratti; - che l'immobile degli attori era sottostante al lastrico in questione solo per minima parte e dunque doveva ripartirsi la spesa in considerazione di ciò e non considerando i millesimi che evidentemente erano i millesimi della proprietà dell'intero condominio, mentre era chiaro che l'art. 1126 c.c. così come esclude i condomini a cui il lastrico non serve, esclude altresì la porzione cui non serve; - che la competenza del tribunale era data sia in considerazione del fatto che occorreva avere riguardo a tutto il valore della delibera di cui si chiedeva l'annullamento, sia del fatto che essi attori intendevano chiedere la condanna del convenuto condominio al risarcimento dei danni; - che invero in passato avevano hanno fatto più volte presente quale doveva essere il criterio di divisione della spesa da seguire, anche inviando copie di massime giurisprudenziali sul punto e quindi il convenuto aveva adottato una delibera illegittima almeno con colpa grave; - che i danni erano quantificabili in lire 60.000.000.
Si costituiva in data 28 gennaio 1999 il condominio convenuto, chiedendo la reiezione di tutte le domande attrici, compresa l'istanza di sospensione.
Assumeva lo stesso convenuto che la delibera assunta in data 21 settembre 1998 aveva correttamente applicato l'art. 1126 c.c.; - che infatti, essendo l'immobile di proprietà aaaaaa sottostante al lastrico solare in questione, gli attori erano tenuti a concorrere al rimborso dei 2/3 della spesa, «in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno» e ciò anche nel caso in cui l'unità immobiliare sia coperta solo parzialmente dal lastrico solare; - che, del resto, la questione concernente l'imputazione delle spese per la riparazione del lastrico solare, che non ricopre tutto l'edificio ma soltanto una parte di esso, era stata risolta dalla giurisprudenza della Suprema Corte, tenendo conto dei principi concernenti due diversi temi: il regime della suddivisione delle spese stabilito dall'art. 1126 c.c. ed i poteri dell'assemblea in materia; - che, quanto alla richiesta risarcitoria, in ogni caso nessun danno era stato causato dal condominio.
Respinta l'istanza di sospensione della delibera impugnata, la difesa degli attori replicava, assumendo che la parte della proprietà AAAA sottostante al lastrico solare era una percentuale minima dell'intera proprietà AAAA e che quindi era esclusivamente a questa che occorreva fare riferimento per una corretta applicazione dell'art. 1126 c.c.; aggiungeva che nel frattempo la proprietà AAAA aveva pagato la cifra di lire 18.558.596 e si chiedeva la somma corrispondente alla differenza tra tale somma e quella che il giudice, eventualmente coadiuvato dal C.T.U., avrebbe ritenuto effettivamente dovuta.
Dopo altre deduzioni anche istruttorie erano precisate poi le conclusioni nei termini come sopra trascritti e la causa era trattenuta in decisione, alla scadenza dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., previa acquisizione delle reciproche comparse conclusionali e memorie di replica.
Motivi della decisione. - Le domande proposte non sono fondate e vanno perciò respinte.
L'interpretazione dell'art. 1126 c.c. proposta da parte attrice non appare conforme alla citata norma.
Come ha precisato la S.C. «La spesa per la riparazione o ricostruzione del lastrico o della terrazza a livello deve essere sostenuta per un terzo da coloro che ne hanno l'uso esclusivo e per due terzi dai condomini dell'edificio o delle parti di edificio a cui il lastrico serve come copertura; pertanto, individuati i condomini che hanno l'uso esclusivo del lastrico e posto a loro carico un terzo delle spese di ricostruzione o riparazione, la rimanente parte di dette spese deve essere imputata esclusivamente ai proprietari degli appartamenti situati nella zona dell'edificio coperta dal lastrico» (Cass. 15 aprile 1994, n. 3542, mass. 486199). E più di recente «La spesa per la riparazione o la ricostruzione del lastrico solare o della terrazza a livello deve essere sostenuta per un terzo da coloro che ne hanno l'uso esclusivo e per i rimanenti due terzi dai condomini dell'edificio o di quelle parti di edificio alle quali il lastrico o la terrazza servono da copertura.» (Cass. 9 novembre 2001, n. 13858, mass. 550116).
È sufficiente quindi che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare, perché la proprietà di detta unità concorra alla ripartizione delle spese pari ai due terzi dell'intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante un terzo. Quando l'art. 1226 c.c. fa riferimento alla «porzione di piano» non intende avere riguardo alla «porzione» della proprietà, per ragguagliarvi la ripartizione dei restanti due terzi delle spese, ma alla porzione come unità: l'unica esclusione da detta ripartizione attiene a quelle unità che in alcun modo siano «coperte» dal lastrico. Del resto, come opportunamente ricorda la difesa di parte convenuta in sede di memoria di replica, l'art. 68 delle disposizioni di attuazione del c.d. fa riferimento alla «porzione di piano», oltre che al «piano», perché i relativi valori siano espressi in millesimi sul presupposto che un «piano» possa appartenere a diverse proprietà, costituenti ciascuna una «unità immobiliare».
L'art. 1126 c.c. usa la stessa locuzione senza specificare che la ripartizione delle spese ivi considerate debba essere ragguagliata alla porzione di una unità, facendosi così luogo ad una ulteriore tabella millesimale.
Le spese seguono la totale soccombenza e sono liquidate come in dispositivo. (Omissis).
L'accollo convenzionale delle spese di manutenzione del lastrico solare
Cassazione 25 febbraio 2002 n.2726 Presidente Corona - Re/atore Trombetta
In relazione alla funzione di copertura dell'intero edificio condominiale, assolta dal lastrico solare, anche se di uso o proprietà esclusivi, tutte le spese di riparazione o ricostruzione e, quindi, sia di quelle di ordinaria che di straordinaria manutenzione, sono ripartire nella misura di un terzo a carico del condomino che lo utilizza e dei due terzi a carico di tutti gli altri partecipanti al condominio, secondo il disposto dell'art. 1126 c.c., in ragione della prevalenza dell'utilità connessa alla predetta funzione "comune", mentre, invece, le spese estranee a tale funzione, come per esempio quelle relative ai parapetti o alle ringhiere, connesse, pertanto, alla sicurezza dell'uso di tale parte del fabbricato, sono a totale carico del singolo soggetto utilizzatore, non sussistendo alcuna utilità per gli altri.
Nella particolare ipotesi di una convenzione che ponga a totale carico del solo soggetto utilizzatore "genericamente" le spese di manutenzione del lastrico solare, la Suprema Corte ha giudicato legittimo tale patto, precisando, inoltre, che -tale accollo riguarda l'intero onere e non solo l’accennato terzo delle spese, perché, altrimenti, un tale patto risulterebbe del tutto inutile e non avrebbe ragion d'essere, attesa la ripartizione stabilita dalla legge, rispetto alla quale deve ritenersi che le parti abbiano inteso, logicamente, stabilire una diversa regolamentazione e, quindi, una deroga.
La stessa sentenza precisa, poi, che, in considerazione della differenziazione espressa dalla disposizione di legge tra "riparazioni" e "ricostruzioni", la prima ipotesi attiene alla manutenzione, mentre la seconda riguarda i diversi interventi relativi agli elementi strutturali del lastrico solare, come per esempio la struttura portante o la guaina per la impermeabilizzazione del manufatto che, pertanto, non possono essere ricompresi nella semplice manutenzione ai fini della predetta ripartizione.
Condominio - sulla ripartizione delle spese relative ad un lastrico solare
L'art. 1126 cod.civ., con riferimento al lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva, individua la misura del contributo, per le spese di riparazione e ricostruzione, dovuta dall'utente o proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma, sulla base del rapporto (un terzo e due terzi) fra l'utilitas connessa all'uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare, e l'utilitas, ritenuta dalla norma prevalente, connessa alla funzione di copertura dell'edificio condominiale, funzione alla quale il lastrico solare principalmente adempie a vantaggio di tutti i condomini.
Sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare, del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad. le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio); mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, purché attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti, comunque, funzione di copertura, vanno sempre suddivise fra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico secondo la proporzione indicata nell'art. 1126 c.civ.
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Criteri di riparto delle spese per la manutenzione delle terrazze
In tema di condominio negli edifici, le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 cod. CIV.,
che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condominio che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura.
Diversamente, l'art. 1125 cod. civ. che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti - è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perchè in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno.
Cass. 15/7/2003 n. 11029
Giurisprudenza conforme: Cass.Civ. 09.11.2001 n. 13858 in Arch. Loc, 2002, 286 e Cass. Civ. 15.04.1994 n. 3542 in Giur.It. 1995, I,I,1340 con nota di Cipolla
Criteri di riparto delle spese per la manutenzione delle terrazze
Cass. 15/7/2003 n. 11029
In tema di condominio negli edifici, le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 cod. CIV., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condominio che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura. Diversamente, l'art. 1125 cod. civ. che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti - è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perchè in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno.
“RIPARTIZIONE DELLE SPESE DEL LASTRICO SOLARE Appello Milano 11 gennaio 2000, n. 4, a conferma Tribunale Milano del 27 novembre 1995, n. 10618 Lastrico solare - Duplice funzione: calpestio e copertura - Ripartizione delle spese - onere della manutenzione I lastrici solari, in generale, assolvono a una duplice funzione di copertura e di piano di calpestio, e tali diverse funzioni possono essere anche a favore di soggetti diversi, come è evidente nell'ipotesi di lastrico che, pur coprendo una porzione di edificio condominiale ( e in tale funzione servendo una pluralità di condomini), sia come piano di calpestio, in proprietà superficiaria esclusiva, ovvero in uso esclusivo di godimento di un singolo condomino ( conforme Cass. sez. un., 29 aprile 1997, n. 3672 ). La duplicità di funzioni assolte da un lastrico solare comporta dunque che in applicazione dei criteri desumibili dagli artt. 1123 e 1126, Codice civile, l'obbligazione propter rem di tutelarne l'integrità e quindi di provvedere alla manutenzione e conservazione vada attribuita sia al soggetto per cui funge da copertura, sia a quello che ne gode come piano di calpestio. La particolarità di una situazione che vede praticamente rovesciate le posizioni presupposte dall'art. 1126, ove cioè la pluralità dei condomini gode del piano di calpestio, mentre la copertura serve ad un solo condomino, potrebbe suggerire una diversa suddivisine dell'onere economico ( la norma chiaramente non intende penalizzare il singolo condomino ) ma identica rimane la ratio desumibile, ossia una corresponsabilità tra l'intera comunità condominiale ed il singolo condomino che dal bene trae una particolare ed esclusiva utilità ( come del resto chiaramente previsto dall'art. 1123, secondo comma, Codice civile ). Deve pertanto ritenersi che l'utilità fornita come copertura abbia rilevanza pari a quella fornita all'intera comunità condominiale per il calpestio: con la conseguenza che la responsabilità per i danni derivanti dalla cattiva manutenzione del lastrico solare vanno posti per metà a carico del condominio e per l'altra a carico del singolo per cui funge da copertura.”,
Tribunale di Roma, Sez. 12, Sentenza del 13 luglio 2009, n. 15656
Condominio - Spese di manutenzione delle terrazze equiparate ai lastrici solari -Ripartizione - Criteri - Individuazione.
In tema di condominio negli edifici, le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura. Diversamente, l'art. 1125 c.c. -
che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti - è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno.
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