Rifacimento terrazzo condominiale sopra i box

[nadia]

Buongiorno a tutti,
avrei cortesemente bisogno di un consulto: condominio di soli 4 proprietari di cui 3 proprietari di box sottostanti un terrazzo la cui impermeabilizzazione va rifatta. Il terrazzo è di proprietà di tutti (nessuno ne ha l'uso esclusivo), quindi alla spesa dovrebbe partecipare anche quell'unica proprietaria che non ha il box, ma in che misura?
Ringrazio tutti quanti vorranno rispondermi.
Nadia
Agente immobiliare e amministratore di condomini

 

[roberto.spalti]

Tenendo presente che se il terrazzo fosse di godiemnto esclusivo spetterebbero 2/3 a chi ne ha il godiemnto e 1/3 agli appartamenti sottostanti potresti applicare la stessa metodologia ripartendo i 2/3 fra i 4 proprietari.
Mi sembra sensato.

 

[Marco Giovannelli]

guarda, che io sappia su un terrazzo comune a tutti, la manutenzione va divisa fra tutti i condomini in proporzione millesimale. Mi è capitato recentemente anche se secondo me è una mezza boiata.

saluti

 

[nadia]

Vi ringrazio della risposta,
comunque mi sembra di capire che non c'è un vero e proprio riferimento ad una specifica normativa. Io avevo trovato una sentenza della Cassazione che prevedeva la copertura a carico di tutti e l'impermeabilizzazione 50% a carico di tutti e 50% a carico dei soli proprietari.
Ciao e grazie ancora

 

[roberto.spalti]

Io sono d'accordo con te Marco, però dato che sembra possibile un accordo diverso quello proposto mi sembra più corretto nei confronti di chi non ha il box sottostante.

 

[Procicchiani]

un lastrico solare di proprietà condominiale art. 1117, è un tetto piatto invece che a falde, pertanto pagano tutti i condomini indipendentemente da chi copre, in base ai millesimi di proprietà art. 1123

così come per il tetto a falde sopra a chi non ha il garage, pagano tutti compresi i garage che non sono lì sotto

 

[Bastimento]

In questa discussione sono rimasto sorpreso da alcuni interventi forniti da "moderatori". Non tanto per le opinioni, quanto per i riferimenti e la loro "lettura".

Spalti:

Tenendo presente che se il terrazzo fosse di godiemnto esclusivo spetterebbero 2/3 a chi ne ha il godiemnto e 1/3 agli appartamenti sottostanti potresti applicare la stessa metodologia ripartendo i 2/3 fra i 4 proprietari

Credo faccia riferimento all'art. 1126. Peccato che io abbia sempre inteso che chi ne ha l'uso esclusivo contribuisce per 1/3: gli altri 2/3 sono a carico di quei condomini cui il lastrico serve. La percentuale delle quote si invertirebbe!!!!

Procicchiani:

un lastrico solare di proprietà condominiale art. 1117, è un tetto piatto invece che a falde, pertanto pagano tutti i condomini indipendentemente da chi copre, in base ai millesimi di proprietà art. 1123

Anche qui va bene la definizione generica di parti comuni aart. 1117, e ripartiz. spese ex art. 1123: che io però l'ho sempre letto nella sua interezza. Il comma 2 dell'art. 1123 distingue sulle cose destinate a servire in misura diversa, e soprattutto il comma 3 stabilisce che qualora un edificio abbia più... lastrici solari, opere ... destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Concordo con Procicchiani nel considerare unico un tetto (a falde) indipendentemente dalla falda che perde, perchè il tutto copre nella verticale una unica superficie e sottostanti alloggi.
L'esempio di Nadia lascia invece supporre che esistano in verticale due corpi distinti: uno coperto da un tetto non agibile, verosimilmente a falde, coprente appunto le abitazioni, ed un corpo fabbrica esterno, coperto da terrazzza a livello, con sottostanti i 3 box.

In sintesi io avrei risposto: primo vedere se il regolamento condominiale, specie se contrattuale, stabilisce un criterio. In assenza:
1/3 diviso tra i 4 condomini secondo millesimi proprietà.
2/3 ai 3 proprietari dei box, cui la terrazza fa da copertura, secondo i millesimi dei box.

Non so se Nadia è ancora in ascolto, ma gradirei un commento dai moderatori citati.

 

[Marco Giovannelli]

bastimento, hai ragione. la logica intenderebbe questo. Il problema è che l'utilizzo dell'art. 1126 non è ammesso in ANALOGIA. mi spiego meglio: l'art. 1126 dice che la divisione 1/3 e 1/3 deve essere effettuata qualora ci siano 2 presupposti, il primo è che il terrazzo non deve essere comune a tutti( basta anche che un condomino che non abbia la proprietà) e che funga da copertura soltanto ad una parte di edificio.

lo ha ribadito recentemente la cassazione civile, con sentenza 6889 del 2009. Leggi il testo della sentenza

quindi quoto procicchiani.

 

[Bastimento]

bastimento, hai ragione. la logica intenderebbe questo. Il problema è che l'utilizzo dell'art. 1126 non è ammesso in ANALOGIA. mi spiego meglio: l'art. 1126 dice che la divisione 1/3 e 1/3 deve essere effettuata qualora ci siano 2 presupposti, il primo è che il terrazzo non deve essere comune a tutti( basta anche che un condomino che non abbia la proprietà) e che funga da copertura soltanto ad una parte di edificio.

lo ha ribadito recentemente la cassazione civile, con sentenza 6889 del 2009. Leggi il testo della sentenza

quindi quoto procicchiani.

Sich.
Prendo atto che la patria del diritto romano, trastullandosi con termini etimologicamente greci , pare finisca per prendere fischi per fiaschi.... Analogico = logica simile, ma la cassazione pare lo interpreti come "contro logica".

Non applichiamo analogicamente il 1126, e pazienza. Sono però anche testone:
Ripropongo quindi il resto delle obiezioni: che Spalti ha rovesciato il criterio del 1126, e che non si ravvisa come si tenga conto del 3° comma del 1123.
Non generalizzerei la sentenza: se per esempio il terreno dei singoli box fosse stato lottizzato e separato, con servitù (uso) del soprastante terrazzo, daremmo la stessa risposta? Credo i cittadini qualunque siano più "ragionevoli"="logici" dei propri giudici.

 

[Procicchiani]

bastimento, hai ragione. la logica intenderebbe questo. Il problema è che l'utilizzo dell'art. 1126 non è ammesso in ANALOGIA. mi spiego meglio: l'art. 1126 dice che la divisione 1/3 e 1/3 deve essere effettuata qualora ci siano 2 presupposti, il primo è che il terrazzo non deve essere comune a tutti( basta anche che un condomino che non abbia la proprietà) e che funga da copertura soltanto ad una parte di edificio.

lo ha ribadito recentemente la cassazione civile, con sentenza 6889 del 2009. Leggi il testo della sentenza

quindi quoto procicchiani.

grazie per la sentenza
bello leggere la conferma agli insegnamenti del mio "maestro" l'Avv Colangelo del Foro di Rimini
gli art 1124/1125/1126 non sono applicabili in via analogica, ma solo ai casi particolari specifici
(ultimamente Triola relativamente alle sentenze sui cortili con box sottostanti se ne è dimenticato)