Contratto transitorio di locazione a cedolare secca scaduto, prorogato di comune accordo. Devo procedere al rinnovo mediante RLI. Nella compilazione della proroga ho ricompilato i quadri B e D comunicando all'AdE l'opzione per la cedolare secca.
I contratti transitori non sono prorogabili tacitamente, ma scadono alla scadenza pattuita prevista dall’art. 1 del contratto-tipo, allegato C al DM 30 dicembre 2002, che recita: “
Il contratto è stipulato per la durata di mesi ……. , dal ……. al ………. allorché, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 2, cessa senza bisogno di alcuna disdetta” (tale clausola non è modificabile). L’esigenza transitoria ha una temporalità precisa, ossia una data massima di fine, non prorogabile: in buona sostanza, la locazione è transitoria oppure non è, in quanto ammettere una eventuale rinnovazione tacita del rapporto, di cui all’art. 1597 cod. civ., contrasterebbe con la natura transitoria di questa particolarissima tipologia contrattuale.
Nel caso in cui l’esigenza temporanea perduri oltre la durata del contratto (aspetto che non è stato espressamente disciplinato dal legislatore), una parte della dottrina sostiene – nel silenzio della legge – che si applichi, anche alle locazioni transitorie, l’istituto della rinnovazione tacita per il periodo originariamente previsto (secondo alcuni autori nei limiti massimi previsti dalla legge, ossia 18 mesi).
In tale contesto, non pare avere rilevanza il fatto che il contratto sia stato prorogato, a norma dell’art. 17 del DPR n°131/1986. Per l’Agenzia delle Entrate va bene qualunque scelta venga fatta, nel senso che, fiscalmente, non scattano sanzioni tributarie in capo al contribuente in caso di rinnovo di un contratto non rinnovabile per legge. Dal punto di vista tributario non dovresti avere noie (il modello RLI telematico non fa questo tipo di controllo), salvo che allo sportello, non ti venga contestata la prorogabilità del contratto.
Diverso il discorso civilistico. Se il contratto viene rinnovato significa che le esigenze transitorie per una data fissa, oggettivamente predeterminata in partenza, espresse in contratto sono venute meno e qui le cose si complicano. Se le esigenze transitorie vengano disattese dal conduttore ovvero non siano confermate tramite lettera raccomandata dal locatore, qualora quest’ultimo accettasse il pagamento dei canoni di locazione, in virtù di un tacito accordo, lasciando il conduttore nel godimento dell’immobile, quest’ultimo non sarebbe un occupante senza titolo, ma un detentore qualificato di un bene, di cui continuerebbe a mantenere la disponibiltà, sia pure con un contratto non ai sensi di legge: il contratto verrebbe, allora, automaticamente ricondotto, con effetto
ex tunc, ad un contratto ordinario, a canone concordato (nei Comuni CIPE), uguale a quello pattuito in previsione dell’originaria durata limitata, di durata quadriennale rinnovabile (paradossalmente, in tal caso, per il locatore sarebbe stato preferibile far partire subito un contratto ordinario, poiché la determinazione del canone sarebbe stata almeno libera).
Concludendo: a stretto rigore, una lettura ragionata della norma, nonché un atteggiamento prudenziale consiglia, in ogni caso, alla scadenza del contratto transitorio, di stipulare e registrare (mod. RLI) una nuova locazione nelle forme che meglio si adattano (in quel momento) alla particolare situazione delle parti.
E' anche obbligatorio comunicare al conduttore, entro 30 giorni, mediante raccomandata di aver esercitato in sede di proroga l'opzione per la cedolare secca ? […]Siccome la conseguenza del mancato invio della raccomandata potrebbe essere motivo di disconoscimento della tassazione a cedolare secca da parte dell'Agenzia delle Entrate, è comunque meglio inviare la raccomandata o è del tutto superfluo farlo?
Due delle condizioni imprescindibili per esercitare l’opzione per la cedolare secca sono l’obbligo della preventiva comunicazione al conduttore dell’intenzione di avvalersi del regime fiscale in oggetto e la contestuale rinuncia a richiedere gli aggiornamenti del canone eventualmente previsti nel contratto di affitto.
In caso di rinnovo di un contratto già cedolarizzato, l’opzione deve essere nuovamente ribadita al conduttore a mezzo lettera raccomandata contenente la rinuncia agli aggiornamenti del canone anche per il periodo della proroga, nonostante tale comunicazione sia già stata inviata ovvero inserita a contratto. Stando all’interpretazione offerta da alcuni uffici locali delle Entrate, non è necessario inviare nuovamente la comunicazione al conduttore, avendo quest’ultima reiterata efficacia sino a revoca dell’opzione, tesi che non convince del tutto sulla base dei chiarimenti in materia di cedolare secca forniti dalla stessa Agenzia nei documenti di prassi (provvedimento attuativo del 7 aprile 2011 e successive circolari).
Infatti, l’Agenzia delle Entrate, nella circolare n°26/E/2011, ha precisato, a pag. 17, che l’esercizio dell’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo della durata del contratto, ossia fino alla prima scadenza (“
Il contratto è stipulato per la durata di anni …… dal …. al …..”) o della proroga, ovvero per il residuo periodo di durata del contratto (si veda anche la risposta pubblicata nel 2014 nelle FAQ sul sito dell’Agenzia); linea riaffermata successivamente l’anno dopo, nella circolare n°20/E, dove l’Agenzia, al quesito posto (n°4), ha confermato che la comunicazione inviata al conduttore esplica i suoi effetti per tutta la residua durata del contratto, ovverossia per il periodo rimanente al raggiungimento del primo termine (ad esempio in un contratto 4+4, alla fine del quarto anno, in un contratto 3+2, alla fine del terzo anno), fino a quando, cioè, il locatore potrebbe evitare la prosecuzione del rapporto per le fattispecie previste dalla legge. Nel caso di rinnovo dell’opzione in sede di proroga, quindi, la comunicazione al conduttore avrà effetto per tutta la durata della proroga (salvo revoca), ossia produrrà i suoi effetti per tutti i successivi 4 anni, nel primo esempio, per tutti i successivi 2 anni, nel secondo.
L’opzione è nulla senza l‘avviso al conduttore. Merita di essere ricordato che l’invio tardivo della comunicazione non può essere sanato, non essendo ravvedibile ai sensi dell’art. 2, co. 1 del DL n°16/2012 (vedi circolare n°47/E/2012, pag. 9).
