Rinuncia alla vendita dopo aver accettato la proposta

[tore.mileto]

Buongiorno a tutti i partecipanti. Formulo il seguente quesito, sicuro di ottenere, come di consueto, un valido parere da parte degli esperti. Mio fratello ha inoltrato una proposta d'acquisto tramite una agenzia di Trento ed ha consegnato alla stessa un assegno di diecimila euro intestato al venditore il quale, a sua volta, ha sottoscritto per accettazione la proposta. L'agenzia non ha provveduto a consegnare l'assegno ma lo ha trattenuto per riconsegnarlo a mio fratello al momento della sottoscrizione del preliminare. Stamane è giunto a mio fratello una mail in cui il venditore comunica di rinunciare, causa motivi famigliari, alla vendita. Tutto ciò premesso sono a chiedere 1) mio fratello, oltre a ricevere la restituzione del proprio assegno, ha diritto ad ottenere dal mancato venditore il pagamento di una penale di diecimila euro ? Se sì, aspetta a mio fratello oppure all'agenzia richiedere la corresponsione di questa penale ? 2) il venditore mancato è tenuto a corrispondere all'agenzia la provvigione come se la vendita fosse avvenuta, oppure è prevista qualche altra penale ? Ringrazio anticipatamente tutti coloro che vorranno darmi una risposta ed auguro un buon fine settimana.

 

[n3m3six78]

1 ha diritto al recupero dell'assegno e al doppio della caparra cosa di cui dovra' occuparsi lui , all'agenzia non frega niente.
2 il venditore e il mancato acquirente dovranno pagare le provvigioni all'agenzia anche se poi l'immobile non è stato venduto.

 

[CheCasa!]

Tutto dipende dalla "natura" della proposta e dalla "natura" dell'assegno.
Ci sono proposte che hanno valore di preliminare e proposte che costituiscono poco più di una lettera d'intenti, che dovranno necessariamente essere ratificate dalla sottoscrizione di un contratto preliminare.

Ci sono assegni depositati a titolo di caparra confirmatoria, caparra penitenziale o deposito cauzionale.

E' evidente che se la proposta avesse valore di preliminare si sarebbe di fronte ad un contratto chiuso, rispetto al quale il venir meno alle obbligazioni assunte da una delle parti comporterebbe quanto meno il suo inadempimento ed il risarcimento del danno cagionato.

Di fronte ad un contratto chiuso interverrebbe anche il diritto a percepire la mediazione da parte dell'agenzia immobiliare.

In ragione di quanto ti ho scritto è importante verificare con un professionista (possibilmente un avvocato) il contenuto del contratto per valutare le diverse opzioni che potranno essere prese in considerazione.

 

[ab.qualcosa]

Un'altra delle cose che vale la pena di verificare è come l'assegno sia trattato dalla proposta di acquisto.
Se è prevista la consegna al proprietario senza altre specifiche bizzarre, allora, fermi restando i diritti maturati dall'accettazione, non potrà essere fatto valere come caparra perché questa richiede la consegna materiale per essere valida.

 

[Luca Rossi FI]

Sicuramente, essendoci stata accettazione e comunicazione dell'avvenuta accettazione, l'agenzia ha diritto alla provvigione.
Per quanto riguarda l'assegno, in linea generale bisognerebbe vedere se è stato versato a titolo di acconto (in questo caso andrebbe solo restituito) oppure come caparra (in questo caso sarebbe previsto il rasircimento del doppio).
Qui, non essendo stato consegnato, la situazione è un po' particolare... Secondo me viene considerato come acconto, però rimando ad un parere più autorevole di un legale.
L'agenzia non è tenuta a supportare il cliente nella richiesta di risarcimento, può ovviamente farlo per professionalità e cortesia, ma non è obbligata a farlo

 

[francesca63]

Fermo restando che l'agenzia ha diritto al pagamento delle provvigioni da entrambe le parti,c'è il problema dell'assegno ,della sua definizione nel contratto (acconto o caparra,che non conosciamo) e della sua mancata dazione.

L'agenzia non ha provveduto a consegnare l'assegno ma lo ha trattenuto per riconsegnarlo a mio fratello al momento della sottoscrizione del preliminare.

Una somma diventa caparra se viene definita tale ,e se viene consegnata al promittente venditore. Se la definisci caparra,ma poi ti accordi perché non sia consegnata,ti dai la zappa sui piedi,poiché non puoi chiedere il doppio di una somma che non è mai diventata caparra perché mai consegnata.
C'è una responsabilità dell'agenzia per non aver consegnato un assegno,se era definito "caparra"?
Secondo me almeno eticamente si,per non avere informato delle conseguenze della mancata dazione dell'assegno.


Se l'assegno era definito"acconto" deve solo essere restituito,ma l'acquirente può chiedere i danni al venditore (in primis la somma necessaria per pagare la provvigione).
Purtroppo,se il venditore non è d'accordo e non rifonde spontaneamente,è necessaria una causa.

Ultima osservazione:Una comunicazione via mail (se non è PEC),vale come aria fritta. (o al massimo come segnale che c'è un problema).
Il venditore deve fare passi formalmente corretti,se vuole "rinunciare " alla vendita.
Invita l'agenzia a fare chiarezza,poiché tuo fratello ha diritto a ricevere con la forma necessaria qualsiasi comunicazione riguardo al rapporto contrattuale.

Quanto accaduto è la conferma che i contratti scritti bene (e spiegati bene) servono soprattutto quando insorgono problemi.
Quando tutto va liscio anche un pessimo contratto è sufficiente.

 

[tore.mileto]

Ringrazio tutti per gli interventi che meritano di essere approfonditi col ricorso ad un legale. Una cosa mi appare alquanto strana. Perché mio fratello devrebbe pagare la provvigione all'agenzia se nulla ha potuto acquistare, non per colpa sua, ma per colpa del venditore ? A mio parere il mancato venditore dovrebbe far fronte a tutti i danni che ha causato.

 

[n3m3six78]

L'agente immobiliare matura la provvigione quando venditore ed acquirente accettano la proposta di acquisto fatta salva la clausola di erogazione mutuo della banca. Tutto ciò che dovesse capitare dopo sono solo problemi tra venditore ed acquirente.

 

[sgaravagli]

1) la caparra diviene caparra con la dazione (se il proprietario non l'ha incassata bisogna capire il perchè)

2) la provvigione è dovuta da ambo le parti in quanto la proposta è stata accettata (magari l'agenzia non la chiederà.... soprattutto all'acquirente)

3) nel caso venga richiesta la provvigione all'acquirente, lo stesso può' chiedere la restituzione al proprietario del denaro versato a titolo di compenso per l'agente

 

[CheCasa!]

Ribadisco. Non tutte le "accettazioni" di una proposta d'acquisto costituiscono "conclusione del contratto". Esistono proposte che rientrano nell'ambito di una responsabilità pre-contrattuale perchè in realtà rimandano la conclusione del contratto alla sottoscrizione di una successiva scrittura privata, il preliminare appunto.

Ora, è possibile che l'agente immobiliare sia superficiale e non consegni l'assegno di caparra benché si sia concluso il contratto. Ma è anche possibile che il contratto non si sia perfezionato ancora, in attesa della sottoscrizione del preliminare.

Se il contratto è concluso, l'agenzia dovrà essere pagata. Ma niente paura: la parte adempiente potrà rifarsi su quella inadempiente.

Se il contratto non è concluso, l'agenzia non dovrà essere pagata. Ma il venditore potrà avanzare le proprie ragioni per sottrarsi alla conclusione dell'affare.