Rinuncia all'eredita', Diritto di abitazione e Trascrizione

[Salatino]

Buonasera, avremmo bisogno dei vostri consigli riguardo alla seguente situazione:
alla morte di nostra madre, nostro padre rinuncia all'eredita' costituita esclusivamente dalla casa coniugale di proprieta' di nostra madre, in cui abitavano insieme ed erano residenti da 33 anni.
Pertanto noi tre figli diventiamo proprietari di 1/3 ciascuno della casa, per successione legittima in assenza di testamento.
Non sono stati chiesti i benefici prima casa essendo mio padre proprietario di altra abitazione nella stessa citta', 2 figli proprietari delle loro rispettive case acquistate con i benefici prima casa, il terzo non proprietario di case e residente altrove.
Nostro padre continua a vivere da solo nella casa coniugale, mantenendovi la residenza, intestandosi le utenze e pagando Tasi e Tari per il 2015 ( la Tari e' arrivata con la detrazione "unico abitante" senza che nessuno di noi abbia comunicato alcunche' al comune)
Purtroppo, chi ha curato la Dichiarazione di successione (mod.4) non ha inserito nostro padre nel quadro A come legatario ex articolo 540 del C.C., e non ha annotato tale diritto di abitazione nelle Osservazioni del quadro B1 (come suggerito in questo thread )
Ora, tenendo presente che sono passati 14 mesi dal decesso di nostra madre, che dalla visura noi tre figli risultiamo proprietari dell'immobile e nostro padre non e' affatto menzionato e posto che il diritto di abitazione di nostro padre dovrebbe essere comunque valido, Vi chiediamo:

1. I tre figli devono pagare l'IMU?
2. Devono dichiarare il possesso della casa nel 730?
3. Il 3°figlio puo acquistare casa con i benefici "prima casa" in altro comune?
4. E' possibile modificare il mod.4, per far risultare il diritto di abitazione di nostro padre?
5. Se no, e' possibile comunicare all'Ade o al Catasto tale diritto in maniera che appaia in visura?
6. Altrimenti, che tipo di atto bisogna produrre per tale trascrizione e a chi?
7. L'utilita' della trascrizione e' solo per l'opponibilita' a terzi?
8. La trascrizione obbliga poi alla riunione di usufrutto e ad altra voltura, cessato il diritto di
abitazione?
9. Quali conseguenze possono derivare dalla mancata trascrizione?
10.L'immobile consta di quattro voci in visura (A/3,C/2,C/3 e lastrico solare).Per ognuna di tali voci
andrebbe denotato il diritto di abitazione?
11.A quali costi si andrebbe incontro per tale trascrizione?

Grazie anticipate a quanti vogliano chiarirci le idee.

 

[Salatino]

Un ultimo quesito:
12. La valorizzazione di una singola quota di proprieta' si otterrebbe valorizzando
il diritto all'abitazione come per la nuda proprieta' sull'intero immobile, detraendolo poi dal
valore della casa e dividendo infine il risultato per il numero di quote?

 

[PyerSilvio]

Buonasera, avremmo bisogno dei vostri consigli riguardo alla seguente situazione:
alla morte di nostra madre, nostro padre rinuncia all'eredita' costituita esclusivamente dalla casa coniugale di proprieta' di nostra madre, in cui abitavano insieme ed erano residenti da 33 anni.
Pertanto noi tre figli diventiamo proprietari di 1/3 ciascuno della casa, per successione legittima in assenza di testamento.
Non sono stati chiesti i benefici prima casa essendo mio padre proprietario di altra abitazione nella stessa citta', 2 figli proprietari delle loro rispettive case acquistate con i benefici prima casa, il terzo non proprietario di case e residente altrove.
Nostro padre continua a vivere da solo nella casa coniugale, mantenendovi la residenza, intestandosi le utenze e pagando Tasi e Tari per il 2015 ( la Tari e' arrivata con la detrazione "unico abitante" senza che nessuno di noi abbia comunicato alcunche' al comune)
Purtroppo, chi ha curato la Dichiarazione di successione (mod.4) non ha inserito nostro padre nel quadro A come legatario ex articolo 540 del C.C., e non ha annotato tale diritto di abitazione nelle Osservazioni del quadro B1 (come suggerito in questo thread )
Ora, tenendo presente che sono passati 14 mesi dal decesso di nostra madre, che dalla visura noi tre figli risultiamo proprietari dell'immobile e nostro padre non e' affatto menzionato e posto che il diritto di abitazione di nostro padre dovrebbe essere comunque valido, Vi chiediamo:

1. I tre figli devono pagare l'IMU?
2. Devono dichiarare il possesso della casa nel 730?
3. Il 3°figlio puo acquistare casa con i benefici "prima casa" in altro comune?
4. E' possibile modificare il mod.4, per far risultare il diritto di abitazione di nostro padre?
5. Se no, e' possibile comunicare all'Ade o al Catasto tale diritto in maniera che appaia in visura?
6. Altrimenti, che tipo di atto bisogna produrre per tale trascrizione e a chi?
7. L'utilita' della trascrizione e' solo per l'opponibilita' a terzi?
8. La trascrizione obbliga poi alla riunione di usufrutto e ad altra voltura, cessato il diritto di
abitazione?
9. Quali conseguenze possono derivare dalla mancata trascrizione?
10.L'immobile consta di quattro voci in visura (A/3,C/2,C/3 e lastrico solare).Per ognuna di tali voci
andrebbe denotato il diritto di abitazione?
11.A quali costi si andrebbe incontro per tale trascrizione?

Grazie anticipate a quanti vogliano chiarirci le idee.

Pare che tu faccia un po' di confusione.

Mescolando procedure che ne escludono altre.

Nelle sucessioni "mortis causa" gli eredi si definiscono universali.

Regime "ultra vires".
Cosi' si definisce.

Ovvero per l'effetto della estinzione in morte di quel soggetto, i suoi discendenti, acquisiscono ogni effetto e o diritto giuridico esistente.

Crediti, debiti, beni, titoli, IMU, tasi, ICI pregresse etc.. "passano di mano".
Favorendo o gravando gli aventi causa.
Salvo rinunzia naturalmente.

Per il fratello ancora sguarnito di abitazione propria, i benefici per l'acquisto di una sua prima casa, sono certamente possibili.
Poiche' la quota di proprieta' della casa e' pervenuta al vostro consanguigno, per sucessione appunto e non per un acquiisto.

Ne potrebbe frattanto ereditare 13, ma non avendo mai favorito delle agevolazioni acquisto prima casa, qualora decidesse di acquistare, ne sussiserebbero in pieno le condizioni.

La fefinizione di legato e di legatario, sussistono invece nei casi di sucessione "inter vivos".

Se proprio si fosse reso necesario, la mamma mentre era in vita, avrebbe dovuto provvedere, con una sorta di testamento.

Per i discendenti diretti, una semplice scrittura privata e' sufficiente.
Poiche' il legislatore, in questi rapporti di parentela diretti, non ritiene necessario l'atto pubblico.

La procedura si definisce "sucessione a titolo particolare".

Probabilmente, cio' non e' stato fatto, perche' si pensava ad una sucessione universale e senza rinunzia.

Poco male.

Potete sempre farlo voi.

Come detto, in regime "ultra vires", avete ogni diritto giuridico sui beni pervenuti e ne potete disporre come volete.

 

[Luna_]

riporto per comodità
"essendo il dirito d’abitazione equiparabile, a livello sostanziale, aldiritto d’usufrutto, il coniuge superstite assumerà, in riferimento all’immobile sul quale acquista il diritto, tutti i diritti e gli obblighi anche fiscali ad esso connessi: in particolare in fase successoria potrà, se in possesso anche degli altri requisiti richiesti ex lege, richiedere la agevolazione prima casa anche laddove risulti come rinunziatario o non sia tra gli eredi chiamati e, successivamente, sarà tenuto al pagamento degli oneri e delle imposte derivanti dal possesso dell’immobile (ad esempio, al coniuge spetterà il pagamento per intero dell’IMU)."

Dalle istruzioni 730:
"Si ricorda che tra gli altri diritti reali rientra, se effettivamente esercitato, il diritto di abitazione che spetta al coniuge superstite ai sensi dell’art. 540 del c.c. Il diritto di abitazione si estende anche alle pertinenze della casa adibita ad abitazione principale. In caso di usufrutto o altro diritto reale il titolare della sola “nuda proprietà” non deve dichiarare il fabbricato."
Quindi dalle stesse istruzioni risulta esplicitamente che in caso di diritto di abitazione effettivamente esercitato, come nel vostro caso, gli altri proprietari non debbono dichiarare l'immobile.
il padre dovrà dichiarare l'immobile al 100%.

1. I tre figli devono pagare l'IMU? NO
2. Devono dichiarare il possesso della casa nel 730? NO
3. Il 3°figlio puo acquistare casa con i benefici "prima casa" in altro comune? SI
4. E' possibile modificare il mod.4, per far risultare il diritto di abitazione di nostro padre? Non è necessario. Anche se il coniuge rinuncia tale diritto ex art 540 cc è un legato ex lege che matura in automatico
5. Se no, e' possibile comunicare all'Ade o al Catasto tale diritto in maniera che appaia in visura? VEDI SOPRA
6. Altrimenti, che tipo di atto bisogna produrre per tale trascrizione e a chi? IDEM COME SOPRA
7. L'utilita' della trascrizione e' solo per l'opponibilita' a terzi? In presenza di coniuge superstite vi è sempre un 540 cc.
8. La trascrizione obbliga poi alla riunione di usufrutto e ad altra voltura, cessato il diritto di
abitazione? Passi di pane in frasca.non esiste usufrutto.Alla morte del padre il diritto si estingue in automatico
9. Quali conseguenze possono derivare dalla mancata trascrizione?Nessuna per quanto già scritto
10.L'immobile consta di quattro voci in visura (A/3,C/2,C/3 e lastrico solare).Per ognuna di tali voci
andrebbe denotato il diritto di abitazione? NO
11.A quali costi si andrebbe incontro ? NESSUNO

"La definizione di legato e di legatario, sussistono invece nei casi di sucessione "inter vivos".

Se proprio si fosse reso necesario, la mamma mentre era in vita, avrebbe dovutoprovvedere, con una sorta di testamento."

@PyerSilvio leggere da te questo. Mi stupisco . Il 540 cc è un legato ex lege indipendente da qualsiasi tipologia di successione. Non esiste una successione "Inter vivos" ☺ ma solo una successione a titolo particolare disposta per testamento. Dato che in altra maniera istituire legati non sarebbe possibile.
quindi chiunque voglia lasciare sei soggetti legatari che traggono beneficio dalla successione ereditaria lo fa sempre con un atto "Mortis causa"quale il testamento.di qualunque tipologia eesso sia. ☺

 

[PyerSilvio]

riporto per comodità
"essendo il dirito d’abitazione equiparabile, a livello sostanziale, aldiritto d’usufrutto, il coniuge superstite assumerà, in riferimento all’immobile sul quale acquista il diritto, tutti i diritti e gli obblighi anche fiscali ad esso connessi: in particolare in fase successoria potrà, se in possesso anche degli altri requisiti richiesti ex lege, richiedere la agevolazione prima casa anche laddove risulti come rinunziatario o non sia tra gli eredi chiamati e, successivamente, sarà tenuto al pagamento degli oneri e delle imposte derivanti dal possesso dell’immobile (ad esempio, al coniuge spetterà il pagamento per intero dell’IMU)."

Dalle istruzioni 730:
"Si ricorda che tra gli altri diritti reali rientra, se effettivamente esercitato, il diritto di abitazione che spetta al coniuge superstite ai sensi dell’art. 540 del c.c. Il diritto di abitazione si estende anche alle pertinenze della casa adibita ad abitazione principale. In caso di usufrutto o altro diritto reale il titolare della sola “nuda proprietà” non deve dichiarare il fabbricato."
Quindi dalle stesse istruzioni risulta esplicitamente che in caso di diritto di abitazione effettivamente esercitato, come nel vostro caso, gli altri proprietari non debbono dichiarare l'immobile.
il padre dovrà dichiarare l'immobile al 100%.

1. I tre figli devono pagare l'IMU? NO
2. Devono dichiarare il possesso della casa nel 730? NO
3. Il 3°figlio puo acquistare casa con i benefici "prima casa" in altro comune? SI
4. E' possibile modificare il mod.4, per far risultare il diritto di abitazione di nostro padre? Non è necessario. Anche se il coniuge rinuncia tale diritto ex art 540 cc è un legato ex lege che matura in automatico
5. Se no, e' possibile comunicare all'Ade o al Catasto tale diritto in maniera che appaia in visura? VEDI SOPRA
6. Altrimenti, che tipo di atto bisogna produrre per tale trascrizione e a chi? IDEM COME SOPRA
7. L'utilita' della trascrizione e' solo per l'opponibilita' a terzi? In presenza di coniuge superstite vi è sempre un 540 cc.
8. La trascrizione obbliga poi alla riunione di usufrutto e ad altra voltura, cessato il diritto di
abitazione? Passi di pane in frasca.non esiste usufrutto.Alla morte del padre il diritto si estingue in automatico
9. Quali conseguenze possono derivare dalla mancata trascrizione?Nessuna per quanto già scritto
10.L'immobile consta di quattro voci in visura (A/3,C/2,C/3 e lastrico solare).Per ognuna di tali voci
andrebbe denotato il diritto di abitazione? NO
11.A quali costi si andrebbe incontro ? NESSUNO

"La definizione di legato e di legatario, sussistono invece nei casi di sucessione "inter vivos".

Se proprio si fosse reso necesario, la mamma mentre era in vita, avrebbe dovutoprovvedere, con una sorta di testamento."

@PyerSilvio leggere da te questo. Mi stupisco . Il 540 cc è un legato ex lege indipendente da qualsiasi tipologia di successione. Non esiste una successione "Inter vivos" ☺ ma solo una successione a titolo particolare disposta per testamento. Dato che in altra maniera istituire legati non sarebbe possibile.
quindi chiunque voglia lasciare sei soggetti legatari che traggono beneficio dalla successione ereditaria lo fa sempre con un atto "Mortis causa"quale il testamento.di qualunque tipologia eesso sia. ☺

Non so' a voi, ma a me l'argomento mi appassiona.

Eredita' e succesioni, diritto applicato con regimi e formule latine.
Beni coniugali, coniugi di primo e secondo altare.
I separati.
Gli interessi dei coeredi di primo e o secondo letto, quelli degli illegittimi, si intrecciano con la vita e la morte.

Al legislatore la complessita' di mettere ordine e dettare regole in ogni situazione, anche la piu' pittoresca che si possa presentare.

Non e' proprio come dici tu luna.

In caso di morte del coniuge, il 540, non fa' maturare in automatico un soggetto quale legato.
Ma invece si applica come se lo fosse.

Si definisce appunto prelegato.

Perche' la procedura altrimenti sarebbe "inter vivos".

L'applicazione della norma, "congela" per un momento la situazione e consente al coniuge rimasto in vita di "legarsi" all'eredita', prima che la divisione venga effettuata.

Ai separati, cio' non e' concesso, come pure non lo e' il diritto di abitazione.
Perche' viene meno il presupposto di coabitazione.

Quando la divisione e' avvenuta il soggetto risulta erede e legato assieme.

Sulla proquota, che il legato in quel momento ha acquisito il regime e' "ultra vires".

Non potrebbe essere altrimenti, perche' nessuna norma, puo' far tornare indietro lo sconparso a disporre dei propri diritti.

Quindi per quella proquota il legato-erede acquisisce ogni diritto giuridico che stava in capo al de cuius.

Se pensiamo all'incidenza, di proquote di eredita', lasciate sulla terra come quelle del Pavarotti o del Sordi, possiamo bene immaginare, per quale motivo, si generano tra parenti acquisiti, cruenti scontri legali.

La sucessione "inter vivos" esiste eccome.

Ha certamente natura di titolo particolare e cio' era stato precisato.

Qualunque sogetto, nominato "sucessore a titolo particolare", dal testamentario, si definisce legato.

Per effetto di questo atto tra vivi, cio'avviene si' in automatico e senza dover disturbare lo stupore.

 

[Luna_]

Siamo d'accordo su prelegato e simili . Ma continuo a non capire perché parli di successione inter vivos. Andremo a disturbare il divieto di patti successori se la metti in questo senso. In nessun libro di diritto ho letto mai che la successione a titolo di legato oltre ad essere a titolo particolare è inter vivos. Proprio per quanto sopra. I legati come suppongo sai vengono istituiti per testamento che è un atto mortis causa.
Per il diritto di abitazione il coniuge superstite non deve fare azione alcuna. Perché non si acquista in automatico? Unica cosa che può fare è rinunciare al medesimo dopo l'apertura della successione liberando così l'immobile dal peso de quo.

 

[Salatino]

Innanzitutto, grazie per le delucidazioni.
Chiariamo che e' la prima volta che ci occupiamo di cose relative a leggi, CC, catasto, Ade,Conservatoria etc, per cui perdonate termini non appropriati, inesattezze procedurali etc.
Vorremmo chiarirci le idee riguardo a cosa comporta, in tutti i sensi, anche solo ipoteticamente, essere proprietari di una parte di immobile gravato da diritto di abitazione, come tutelare il piu' possibile tale diritto per ns. padre, come valorizzare al meglio tale proprieta' etc.
I ns dubbi relativi all'opportunita' della trascrizione in voltura del diritto di abitazione nascono alla luce di questi commenti a delle sentenze (1 2 3 tanto per citarne alcuni), che al di la' dei fatti specifici, suggerirebbero la trascrizione per un pieno e chiaro esercizio del diritto di abitazione etc. .Cio' posto, visto che, a quanto pare, la maniera piu' lineare per la pubblicita' ( la trascrizione al catasto, alla conservatoria, che appaia a terzi in visura) sarebbe stata quella di esplicitare tale diritto in Dichiarazione di Successione (come da thread di Immobilio) per richiamarlo in voltura,
ci chiedevamo quale puo' essere la maniera meno onerosa per farlo oggi, se integrare ove possibile la Dichiarazione di Successione, se esiste un procedura dell'AdE gia' predisposta , modulistica etc.
Inoltre, qualora si riesca a far apparire in visura il diritto di abitazione, all'estinzione dello stesso
(implicitamente: cambio di residenza o decesso; esplicitamente: rinuncia al diritto di abitazione) per cancellare tale iscrizione dovrebbe essere necessario notificarlo all'AdE con procedura analoga alla riunione di usufrutto, giusto?
Ed infine, se qualcuno avesse bisogno di un prestito,qualora si trovi qualcuno disposto a concederlo
producendo come garanzia la proprieta' di 1/3 di immobile gravato da diritto di abitazione, il valore di tale parte e' equiparabile a quella di 1/3 della nuda proprieta', giusto?

 

[Luna_]

Innanzitutto, grazie per le delucidazioni.
Chiariamo che e' la prima volta che ci occupiamo di cose relative a leggi, CC, catasto, Ade,Conservatoria etc, per cui perdonate termini non appropriati, inesattezze procedurali etc.
Vorremmo chiarirci le idee riguardo a cosa comporta, in tutti i sensi, anche solo ipoteticamente, essere proprietari di una parte di immobile gravato da diritto di abitazione, come tutelare il piu' possibile tale diritto per ns. padre, come valorizzare al meglio tale proprieta' etc.Non comporta nulla di che. Valorizzare la proprietà gravata da un diritto di abitazione? Nessuno.

I ns dubbi relativi all'opportunita' della trascrizione in voltura del diritto di abitazione nascono alla luce di questi commenti a delle sentenze (1 2 3 tanto per citarne alcuni), che al di la' dei fatti specifici, suggerirebbero la trascrizione per un pieno e chiaro esercizio del diritto di abitazione etc. .Cio' posto, visto che, a quanto pare, la maniera piu' lineare per la pubblicita' ( la trascrizione al catasto, alla conservatoria, che appaia a terzi in visura) sarebbe stata quella di esplicitare tale diritto in Dichiarazione di Successione (come da thread di Immobilio) per richiamarlo in voltura,
ci chiedevamo quale puo' essere la maniera meno onerosa per farlo oggi, se integrare ove possibile la Dichiarazione di Successione, se esiste un procedura dell'AdE gia' predisposta , modulistica etc.
Andiamo per gradi. La Dichiarazione di Successione altro non è che un adempimento fiscale e non un atto idoneo ad effettuare trascrizioni. Tuttavia parte di dottrina ammette tale fattispecie, molto minoritaria, stante la scarsa valenza di autenticità di questo mero adempimento fiscale. La trascrizione mediante presentazione dich.di successione non avrebbe alcuna valenza civilistica ma solo funzione di pubblicità-notizia.
Altra possibilità: atto notorio e dichiarazione sostitutiva di atto notorio. Molta diffidenza per questa modalità e utilizzo credo pari a zero.
Quindi, come c.c. insegna se non hai un valido titolo idoneo per la trascrizione (atto pubblico, scrittura privata autenticata, sentenza) non puoi fare un fico secco. Tuo padre per assurdo dovrebbe effettuare un'accettazione espressa di questo diritto con evidenti costi notarili.Ma a che pro?
Come ho sottolineato sin dall'inizio siamo d'innanzi un legato ex lege, basato quindi su espressa volontà legislativa e non su quella del de cuius. In più manca un titolo idoneo alla trascrizione. Capito adesso?
Opporre il diritto di abitazione non necessita di pubblicità alcuna. lo si acquisisce per legge e "ignorantia legis non excusat".
Sempre come ho già scritto il solo fatto che il defunto fosse coniugato, cosa che si evince da un banale stato di famiglia, la dice tutta.
Quindi, un diritto già forte di suo non ha bisogno di ulteriori.
Spero stavolta di essere stata esauriente. (avendo il pc e non lo smart scrivere un papello è venuto molto più semplice)

Inoltre, qualora si riesca a far apparire in visura il diritto di abitazione, all'estinzione dello stesso
(implicitamente: cambio di residenza o decesso; esplicitamente: rinuncia al diritto di abitazione) per cancellare tale iscrizione dovrebbe essere necessario notificarlo all'AdE con procedura analoga alla riunione di usufrutto, giusto? La rinuncia al diritto di abitazione va fatta per atto pubblico. Per il resto nelle altre ipotesi il diritto si estingue e non devi fare nulla di nulla.

Ed infine, se qualcuno avesse bisogno di un prestito,qualora si trovi qualcuno disposto a concederlo
producendo come garanzia la proprieta' di 1/3 di immobile gravato da diritto di abitazione, il valore di tale parte e' equiparabile a quella di 1/3 della nuda proprieta', giusto? Su questo non saprei ma credo sia difficile perché non solo stai parlando di una quota e la banca di una quota non se ne fa nulla, ma altresì di una quota gravata da diritto di abitazione. Trai le conclusioni.

 

[Luna_]

ho letto un po' il thread a cui fai riferimento. A parte che cè molta confusione tra civile e fiscale. Poi per le volture in Catasto è il contribuente che deve portare la Dichiarazione di Successione entro 30 gg dalla presentazione in Ade della medesima. La regola civilistica è quella che ti ho enunciato. Se ci sono Conservatorie che trascrivono il diritto di abitazione in base ad un adempimento fiscale non lo so. Però vorrei sapere la fonte legislativa di questo comportamento.

 

[Salatino]

Quindi, un diritto già forte di suo non ha bisogno di ulteriori.
Spero stavolta di essere stata esauriente.

Ok, grazie davvero, Luna_.
Concludo segnalando questo articolo di un notaio ove vengono segnalate le stesse perplessita'
riguardo alla trascrizione del diritto di abitazione