Ripartizione di spese condominiali per rifacimento tetto

[ughetto]

Ciao a tutti, ho dato un'occhiata alle discussioni presenti nel forum, ma non ho trovato una risposta al mio quesito che vado a sottoporvi.
Io abito in un condominio di 5 piani, il cui ultimo è mansardato. I vari piani sono costituiti da n°3 appartamenti, tranne quello mansardato che è costituito da n°2 appartamenti. La copertura attuale è in Eternit , pertanto si è convenuto di sostituire il manto di copertura esistente.
La mia domanda è: l'intera spesa va suddivisa in funzione dei millesimi di proprietà, oppure, essendo l'ultimo piano mansardato, una quota maggiore spetta a coloro che abitano (e quindi fruiscono maggiormente) all'ultimo piano?
Vi ringrazio anticipatamente!

 

[SGTorino]

Se ho ben capito, il tuo condominio è composto da 14 unità. Poichè è obbligatoria sia la presenza di un amministratore, sia l'adozione di un regolamento di condominio, mi fa veramente strano che questa spesa non sia prevista proprio dal regolamento. L'amministratore cosa dice, scusa?

 

[ughetto]

L'amministratore, mi viene da ridere/piangere a dirlo, dice quello che dicono i condomini. Insomma...... non si è pronunciato.
Ora, io sono d'accordo che il tetto è di tutti, ma non so se il fatto che due appartamenti sono in mansarda influisce o meno sulla ripartizione delle spese.

 

[Bastimento]

Non sono un legale, ma non avrei alcun dubbio: immagino che il fabbricato sia il classico edificio verticale: in questa ipotesi il tetto copre tutti in ugual misura, dall'ultimo al piano terreno. La sua manutenzione si ripartisce per millesimi di proprietà. Salvo indicazioni specifiche da regolamento contrattuale. (art. 1123 c.c.)

 

[SGTorino]

Infatti. Mi aspettavo però una chiara indicazione dal regolamento di condominio.

Sentenza.
In tema di condominio negli edifici, l'ordinario criterio ripartitorio delle spese a carico dei singoli condomini per la conservazione e l'utilizzo del bene comune, in difetto di alternativa convenzione delle parti, riposa sulla partecipazione espressa in termini percentuali commisurata al valore della proprietà individuale ai sensi dell'art. 1123 c.c., la cui assenza, tuttavia, non preclude l'applicazione del criterio perequativo di fonte legale. Pertanto, in assenza della formalizzazione dei parametri ripartitori delle spese condominiali in tabelle millesimali, anche in via provvisoria deve farsi applicazione del principio espresso nell'art. 1123 c.c. che può trovare deroga soltanto nella differente convenzione avente fonte o nel regolamento condominiale c.d. contrattuale, ovvero in decisioni assembleari adottate con il consenso di tutti i condomini.
Trib. Roma, 13/04/2011

Le spese di adeguamento dell'impianto elettrico alla normativa secondo la legge n. 46/1990 vanno ripartite a norma dell'art. 1123, comma 1, c.c., trattandosi di spese relative alla conservazione e al godimento delle parti comuni, con la conseguenza che le stesse devono essere sostenute dai singoli condomini in misura proporzionale al valore di proprietà di ciascuno. Tale criterio di ripartizione è derogabile dall'unanime volontà dei condomini, ma nel caso di specie, la delibera con la quale la suddetta spesa veniva ripartita in misura uguale tra tutti i condomini non è stata approvata all'unanimità.
Trib. Bari, Sez. III, 20/09/2010

In tema di condominio, le spese di rifacimento del tetto sono sostenute dai condomini ai sensi degli artt. 1117 e 1123 c.c, in proporzione al piano o alla porzione di piano appartenente a ciascuno di essi in via esclusiva, salva diversa convenzione tra gli stessi, che non può, però, non intervenire con il consenso unanime di tutti i condomini.
Trib. Salerno, Sez. I, 14/09/2010

 

[ughetto]

Ok, scusa la mia difficoltà, ma quindi nel mio caso, le spese vanno suddivise in base ai millesimi, giusto?

 

[SGTorino]

Se non è diversamente disposto dal regolamento di condominio o, in assenza, da una delibera della'ssemblea condominiale presa all'unanimità, sì, come ha scritto Bastimento sopra.

 

[Bastimento]

Ok, scusa la mia difficoltà, ma quindi nel mio caso, le spese vanno suddivise in base ai millesimi, giusto?

Provo ad interpretare quale sia la difficoltà che incontri, facendo tre situazioni

- Il c.c. stabilisce che le spese del tuo caso si ripartiscono secondo i millesimi.
- La sentenza citata da SGTorino conferma la cosa, aggiungendo (almeno mi pare di aver così inteso) che anche se non esistesse da voi la tabella millesimale di proprietà, le spese per le parti comuni devono ripartirsi con gli stessi criteri che sono alla base della formazione dei millesimi (sempre salvo pattuizioni unanimi diverse). In ogni caso il vs condominio, è di dimensioni tali che per legge portano ad avere RdC, tabelle millesimali ed amministratore.
- Rimane il caso di millesimi non corretti: ad esempio per ipotesi il caso dei due alloggi mansardati, ricavati dal sottotetto e condonati, senza che sia stata variata la tabella millesimale preesistente. In simile situazione verrebbero esclusi ingiustamente dalla contribuzione; in questo caso si dividerà ancora per millesimi, ma dopo aver fatto aggiornare la ripartizione millesimale, a spese di chi ha effettuato l'ampliamento.

 

[ughetto]

No, anche gli appartamenti mansardati sono regolari e titolari di millesimi di proprietà. La mia era solo una perplessità dovuta ad un "maggior utilizzo" della copertura da parte dei due alloggi.
Grazie mille!