Ripartizione spese lavori per SCIA antincendio

[brina82]

Cito: “Per parti comuni si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di più proprietari.

Le parti comuni interessate sono quelle indicate dall’articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del codice civile:

• il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune
• i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune
• le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, eccetera.”

Quindi penso che le parti comuni siano definite tali e tali sono a priori… Se riesci leggi anche l’atto di provenienza. Si sa mai.
Nel condominio dove abitavo prima, oltre ai box del piano -1 c’erano dei box fuori terra di proprietà di alcuni condomini ma non mio, la parte di copertura era adibita a giardino ad uso dei condomini e tutti noi pagavamo per il taglio dell’erba anche se nessuno utilizzava quello spazio.

L'atto domani lo leggo, grazie per avermelo suggerito

Nel tuo esempio è probabile che quella parte fosse area comune, quindi è normale che il taglio, legati anche al decoro di TUTTO il condominio, debba essere ripartito in tabella A e pagata da tutti.

Vero; ma in generale, anche se ci fossero due scale, con un ascensore per scala, sarebbero condomini tutti i proprietari degli appartamenti delle due scale, ma ognuno pagherebbe i lavori della sua “parte” di condominio.
O, per fare un altro esempio, la luce del corridoio dove insistono i box, generalmente è a carico dei solo proprietari di box.
Quindi secondo me non basta la descrizione del regolamento, ma va valutata la situazione concreta.
Io, peraltro, non ho ben capito che lavori vanno eseguiti , e cosa si intende per “attività autorimessa”; ci sono solo box, o anche un’attività commerciale o artigianale ?

Scendendo le scale, nel -1 ci sono:

- circa 100 box privati, compartimentati cioè con porte antincendio REI, compartimentati cioè con porte e pareti REI rispetto agli altri locali adiacenti dove troviamo
- le cantine (sempre private, che non tutti hanno; io non ne ho);
- 2 locali tecnici condominiali dove si trovano i contatori acqua e luce.

I lavori interessano SOLO la parte compartimentata dei box (quindi box e area di manovra) e riguardano tutta la revisione/integrazione dell'impianto antincendio (estintori, porte stesse a protezione degli altri locali adiacenti, rifacimento impianti splinker e qualunque altra cosa necessaria ad ottenere la SCIA antincendio per il locale definito AUTORIMESSA secondo le attività dei VVF).

Se fossero 4 spicci pagherei senza fare storie, ma dato che saranno tra i 1000 e i 2000e che mi toccherebbero, non sono 4 spicci e non intendo pagare somme che non mi spettano, se effettivamente fosse così.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Vero; ma in generale, anche se ci fossero due scale, con un ascensore per scala, sarebbero condomini tutti i proprietari degli appartamenti delle due scale, ma ognuno pagherebbe i lavori della sua “parte” di condominio.
O, per fare un altro esempio, la luce del corridoio dove insistono i box, generalmente è a carico dei solo proprietari di box.
Quindi secondo me non basta la descrizione del regolamento, ma va valutata la situazione concreta.
Io, peraltro, non ho ben capito che lavori vanno eseguiti , e cosa si intende per “attività autorimessa”; ci sono solo box, o anche un’attività commerciale o artigianale ?

Stai parlando del supercondominio, che è una fattispecie diversa da quella descritta.

 

[brina82]

Stai parlando del supercondominio, che è una fattispecie diversa da quella descritta.

Noi abbiamo 3 scale e 3 pompe dell'acqua. Quando si rompe quella della scala A, paga SOLO la scala A e mi pare logico, più che altro.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Noi abbiamo 3 scale e 3 pompe dell'acqua. Quando si rompe quella della scala A, paga SOLO la scala A e mi pare logico, più che altro.

Appunto, io lavorerei su questo concetto. Ma non si capisce bene la situazione, se ci sono anche 3 aree box.

 

[brina82]

Appunto, io lavorerei su questo concetto. Ma non si capisce bene la situazione, se ci sono anche 3 aree box.

No. Considera c'è un'unica area al -1 di 9000mq (numero a caso), e sopra 3 palazzine da 3000, così che 3000×3 faccia tutta la superficie.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

No. Considera c'è un'unica area al -1 di 9000mq (numero a caso), e sopra 3 palazzine da 3000, così che 3000×3 faccia tutta la superficie.

Ok, allora siamo in presenza di un supercondominio, con 3 scale e spazi comuni. A questo punto la domanda d'obbligo è: abbiamo anche assemblee condominiali autonome per le 3 scale e una annuale per gli spazi comuni?

 

[francesca63]

Stai parlando del supercondominio, che è una fattispecie diversa da quella descritta.

No, so di cosa parlo, e sto parlando di condominio parziale.
E ogni situazione fa storia a se.
Ad esempio, dove ho casa al lago, c’è un parco comune di 20.000 mq, con 10 palazzine diverse, ognuna con 12/20 appartamenti: tutte fanno parte dello stesso condominio , ma ovviamente ognuno paga (oltre alle spese comuni per il parco, i cancelli, i vialetti, l’assicurazione , l’amministratore, etc) le spese inerenti la “sua” palazzina.
E non si tratta di supercondominio.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Vado per logica, non seguendo normative e regolamenti.

La sicurezza è anche la mia, certo, ma i lavori per ottenere la nuova SCIA antincendio sono legati al fatto che al piano -1 sono presenti i box, che io non possiedo.

Non vedo il motivo per cui l'impianto antincendio dovrebbe essere inquadrato in termini di parti comuni.

E' dovere di chi ha una certa attività andare a proteggere il resto del mondo da un eventuale danno, o incendio.

E se al -1 un domani mettessero un'altra attività diversa, che necessiterebbe di altri lavori del genere, inerenti sempre l'antincendio? Per quale motivo dovrei pagare anche io?

In altro condominio, per esempio, hanno venduto un locale al piano -1 e chi ha acquistato fatto diversi box, e sta facendo fare anche la pratica antincendio; costui non ha proprio pensato di coinvolgere anche il condominio.

Attualmente la giurisprudenza tende a ritenere che anche se ci fosse un uso esclusivo di alcune parti, è il tipo di spesa a decidere se è a carico di tutti. Ad esempio, in materia di antincendio, è stata ritenuta comunque a carico di tutti anche se in realtà collocata in zona dei box.
In generale, comunque, leggo una grande confusione tra supercondominio (anche quando c'è, alcuni lo negano) e condominio parziale e situazioni in cui nonostante si tratti di un unico condominio, l'uso diverso di alcune parti, come da codice civile, giustificherebbe trattamenti di spesa diversi, che però dovrebbero essere concordati o stabiliti dal tribunale.
In ogni caso.

Tribunale Milano, Sez. XIII, 17/04/2024, n. 4302

L'obbligo di contribuire alle spese deve essere quindi fondato sull'utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune sicchè se la cosa oggetto dell' intervento non può servire ad uno o più condomini non vi è obbligo di contribuire alle spese. Il criterio della ripartizione delle spese in relazione all'uso trova ulteriore regolamentazione nell'ipotesi di condominio parziale, configurabile ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio. In tal caso, i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità e, conseguentemente non concorrono alle spese se dalle cose indicate dall'art. 1117 c.c. (scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte del fabbricato) essi non ne traggano utilità, salva diversa attribuzione per titolo. Vanno quindi ripartite tra tutti i condomini, in proporzione al valore della quota di ciascuno, le spese attinente a parti dell'edificio comuni o ritenute tali in base a norma regolamentare ed adempiano, attraverso le opere poste in essere, ad una funzione di prevenzione di eventi - nel caso di specie l'incendio - che potrebbero interessare l' intero edificio condominiale; la spesa in questione, peraltro deliberata dalla maggioranza dell'assemblea condominiale, non può che essere posta a carico di tutti i condomini. Qualora, invece, l'utilità riguardi la singola proprietà esclusiva e l' intervento non possa in alcun modo servire ad uno o più condomini, non sussiste il loro obbligo a contribuire alle spese relative. (Nel caso di specie la documentazione depositata dagli attori, conferma che le opere interessano la parte di edificio che comprende i soli box, non essendo lo stabile adiacente soggetto a normativa di controllo dei Vigili del Fuoco, le spese di adeguamento deliberate non potevano quindi essere poste a carico degli attori).
Fonti:
Quotidiano Giuridico, 2024

 

[francesca63]

I lavori interessano SOLO la parte compartimentata dei box (quindi box e area di manovra) e riguardano tutta la revisione/integrazione dell'impianto antincendio (estintori, porte stesse a protezione degli altri locali adiacenti, rifacimento impianti splinker e qualunque altra cosa necessaria ad ottenere la SCIA antincendio per il locale definito AUTORIMESSA secondo le attività dei VVF).

Non saprei come risponderti con certezza: nel senso che anche la presenza dei locali tecnici comuni a tutti confonde un po’.
Senti le spiegazioni dell’amministratore sulla ripartizione che vi sottoporrà : magari a chi non ha il box attribuirà solo una parte della spesa, in proporzione al “peso” della comproprietà dei locali comuni.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

No, so di cosa parlo, e sto parlando di condominio parziale.
E ogni situazione fa storia a se.
Ad esempio, dove ho casa al lago, c’è un parco comune di 20.000 mq, con 10 palazzine diverse, ognuna con 12/20 appartamenti: tutte fanno parte dello stesso condominio , ma ovviamente ognuno paga (oltre alle spese comuni per il parco, i cancelli, i vialetti, l’assicurazione , l’amministratore, etc) le spese inerenti la “sua” palazzina.
E non si tratta di supercondominio.

In questa situazione, che rientra ormai nell'art. 1117 bis c.c., come rinnovato dalla riforma, la legge o il titolo (regolamento, atti di acquisto) attribuisce la proprietà esclusiva. Nel caso di brina, invece, non è stata fatta menzione nel regolamento di questa ripartizione tra proprietà esclusiva e comuni.
E' importante ricordare che nel condominio parziale, all'assemblea partecipa solo l'interessato proprietario per legge o titolo, come nel caso delle spese delle singole scale che hai detto.
Ma mi chiedo, quando dovete approvare le spese del parco verde e degli spazi comuni, che fate? Non fate un'assemblea con tutti?
P.s.: cosa intendi per supercondominio e condominio parziale?