Ripartizione spese tra conduttore, nudo proprietario e usufruttuario

[tama83]

salve,

colevo chiedervi come si ripartiscono le spese su un immobile commerciale tra usufruttuario, conduttore (affittuario) e nudo proprietario.
Sono nudo proprietario di un immobile commerciale (capannone) affittato ad una ditta. su questo immobile i miei genitori hanno l'usufrutto.
a chi spettano le spese di ordinaria manutenzione (rifacimento copertura impermeabile della terrazza/riparazione singole finestre, singole tegole ecc.)? spettano al conduttore o all'usufruttuario? a me nudo proprietario spettano quelle distraordinaria manutenzione se non vado errato.
cercando un pò su internet penso spettino all'usufruttuario ma volevo avere maggiore chiarezza a riguardo.

grazie

 

[SALVES]

Ciao tama83
Gli articoli 1004 e 1005 del c.c. disciplinano ciò che è a carico dell'usufruttuario e ciò che è a carico del nudo proprietario.
Poiche poi l'usufruttuario fiscalmente è colui che ha l'utile del bene tra lui e il conduttore vige ciò che è stato pattuito in contratto di locazione sulle spese a carico dei rispettivi, in mancanza di questo nel contratto si osserva quanto stabilito dall'art. 1576 c.c. e legge 392/78 vedi anche questo link Divisione delle spese tra conduttore (inquilino) e locatore (proprietario)
Ciao salves

 

[Procicchiani]

piccola premessa
le parole ordinario e straordinario nella locazione indicano certe spese
fra usufruttuario e nudo proprietario ne indicano spesso altre

riscaldamento, luce, passo carraio, pulizie ... sono indubbiamente in ogni caso, sp ordinarie a carico dei conduttori
spese amministratore e assicurazione, nella locazione, salvo accordi diversi presenti nel contratto, sono spese a carico del locatore e dell'usufruttuario
parlando di locazione tutto quello che non è ordinario, è straordinario a carico del locatore

ma fra le tante spese a carico del locatore, passando alla divisione spese fra nudo proprietario e usufruttuariio, abbiamo spese che se straordinarie sono a carico del nudo proprietario

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Ripartizione delle spese condominiali tra usufruttuario e nudo proprietario
Trib. civ. Roma, sez. V, 4 novembre 2004, n. 29809
Ai fini della ripartizione delle spese condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario, occorre riferirsi al criterio della natura delle opere da realizzare. L'usufruttuario, avendo l'uso e il godimento della cosa, sarà responsabile per tutto ciò che attiene alla conservazione e al godimento della cosa stessa sotto il profilo materiale e della sua attitudine produttiva. Mentre saranno riservate al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa. Pertanto, spese come quelle di rifacimento della caldaia, di assicurazione del fabbricato, di manutenzione del tetto, non assumono quel carattere di straordinarietà come sopra delineato, ma piuttosto vanno fatte rientrare nell'alveo delle spese relative all'amministrazione e alla conservazione del bene in quanto idonee a preservarne l'attitudine produttiva, con conseguente attribuibilità dei relativi oneri all'usufruttuario.

 

[SALVES]

Una riflessione
I lavori di rifacimento del tetto per deterioramento delle travi di legno è un lavoro di manutenzione straordinaria sia per il locatore sia per il nudo proprietario;
La sostituzione dell'ascensore e lavoro anch'esso straordinario sia per il locatore che per il nudo proprietario;
La sostituzione di pavimenti e rivestimenti sono opere straordinarie per il locatore ed il nudo proprietario ma considerati urbanisticamente come lavori ordinari.
Forse si intendeva dire che c'è differenza di lavori straordinari e ordinari tra le figure usufruttuario/nudo proprietario e/o locatore/conduttore con la distinzione dei lavori dal punto di vista strettamente tecnico/urbanistico?
Ciao salves

 

[Procicchiani]

Una riflessione
I lavori di rifacimento del tetto per deterioramento delle travi di legno è un lavoro di manutenzione straordinaria sia per il locatore sia per il nudo proprietario;
La sostituzione dell'ascensore e lavoro anch'esso straordinario sia per il locatore che per il nudo proprietario;
La sostituzione di pavimenti e rivestimenti sono opere straordinarie per il locatore ed il nudo proprietario ma considerati urbanisticamente come lavori ordinari.
Forse si intendeva dire che c'è differenza di lavori straordinari e ordinari tra le figure usufruttuario/nudo proprietario e/o locatore/conduttore con la distinzione dei lavori dal punto di vista strettamente tecnico/urbanistico?
Ciao salves

io ho detto <<le parole ordinario e straordinario nella locazione indicano certe spese
fra usufruttuario e nudo proprietario ne indicano spesso altre>> e avrei potuto aggiungere che le stesse parole vengono usate in modo diverso se parliamo in ambito fiscale e in ambito urbanistico

limitandomi agli es della sentenza, il rifacimento della caldaia e la manutenzione del tetto sono spese straordinarie per il locatore, ma ordinarie per l'usufruttuario e il nudo proprietario; ordinarie per l'urbanistica (salvo sostituzione grondaie per la maggior parte dei comuni italiani) e straordinarie per il fisco ...


mi piacerebbe avere degli esempi pratici di spese straordinarie per il nudo proprietario, la definizione <<opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa>> la trovo troppo vaga per la mia mente di ragioniera. Gli avvocati e i magistrati con le parole fanno andare l'acqua in sù, ma i ragionieri con i numeri hanno bisogno di "sostanza", a parte la ricostruzione se il terremoto distrugge l'u.i. cos'è a carico del nudo proprietario ? gli adeguamenti impianti all'ex 46/90 ? la cabina ascensore nuova ? esempi, io necessito di esempi pratici, ma nelle sentenze e vari testi non ne ho trovati così come vorrei avere le idee più chiare sul riparto spese vari pezzi ascensore fra locatore e conduttore, ma non è possibile