Riparto spese unità abitativa e Box Auto

[Mimi]

La “problematica” è ben disciplinata da gli articoli 1123 e 1138 della legge 220 del 12/2012 e successive modifiche ma di difficile comprensione da parte di 2 condomini. Ho bisogno di avere ulteriori e più chiari riferimenti legislativi in merito.
Una assemblea condominiale durata 4 ore dato che i 2 condomini ritenevano non corretta la mia richiesta, in pratica volevano che le 2 unità abitative senza autorimesse continuassero a non partecipassero alle spese come pure per i 6 box costruiti successivamente dato che sono stati costruiti su un diritto di superficie e di conseguenza avevano il diritto di passaggio, questa la problematica.

• Il fabbricato nasce nel 1980 con 8 unità abitative e 6 autorimesse collocate sotto il corpo di fabbrica;
• I mm dell’unità abitativa e dell’autorimessa sono accorpati;
• le 2 unità senza autorimesse di conseguenza hanno meno mm;
• Il costruttore si riservò il diritto di superfice su un pezzo di area condominiale per costruire 6 box auto qualora il comune gli avesse dato il permesso, e di conseguenza avrebbe rivisto la tabella dei millesimi;
• Nel 1990 (dopo 10 anni) sono stati costruiti 6 box ma il costruttore non ha mai modificato i mm di proprietà, di conseguenza fino ad oggi i proprietari di quei box non hanno mai partecipato a nessuna spesa relativa al passo carraio, cosa che ho chiesto di fare visto che da meno di 2 anni abbiamo nuovo amm.re;
• Ho chiesto che la spesa per la revisione dei millesimi fosse a carico del figlio del costruttore (quale erede) dato che, lo stesso, è proprietario sia delle 2 unità abitativa senza autorimessa e sia di 2 box costruiti successivamente;
• Nella revisione dei millesimi ho chiesto che le unità abitative avessero i loro mm, che le autorimesse sotto il corpo fabbrica avessero i propri mm come anche i box costruiti successivamente avessero i loro mm. in modo tale che le spese relative al cancello passo carraio fossero ripartite sui mm. di proprietà dei Box e delle autorimesse.

 

[francesca63]

Premetto che dovrebbe essere l’amministratore a sistemare le varie problematiche .

Secondo me i box costruiti in diritto di superficie tecnicamente non dovrebbero far parte del condominio, quindi non vanno riviste le tabelle, e dovrebbero solo partecipare, in qualità di fondo dominante, alle spese per passo carraio, cancello ( energia elettrica e manutenzione), e per manutenzione (se e quando necessario) del percorso tra i box stessi e il cancello.

Per quanto riguarda la suddivisione dei millesimi tra appartamenti e box, dovrebbe essere possibile farla senza rivedere complessivamente le tabelle, ma solo scorporando la quota box dai rispettivi appartamenti.

Per gli immobili privi di box, ha senso che continuino a non pagare spese per cancello e passo carraio, a meno che anche i proprietari di tali appartamenti possano utilizzare il cancello e il corsello box per accedere con l’auto ad eventuali cantine o ad un cortile comune per carico e scarico.

Solo conoscendo tutti i dettagli si potrà avere un quadro d’insieme corretto; e per questo, come detto, solo l’amministratore dovrebbe sapere come muoversi

 

[Mimi]

Solo conoscendo tutti i dettagli si potrà avere un quadro d’insieme corretto; e per questo, come detto, solo l’amministratore dovrebbe sapere come muoversi

Esattamente quello che vuole fare il nuovo amm.re dietro mia richiesta (amm.re ha avuto l'incarico solo ad aprile 2022) ha dovuto prima "inquadrare" il condominio, amm.re precedente non gli ha consegnato nulla, è stato mandato via per la sua disonestà, ed ha trovato molta resistenza da parte dei 2 condomini che fino ad oggi non hanno pagato un centesimo.

Secondo me i box costruiti in diritto di superficie tecnicamente non dovrebbero far parte del condominio, quindi non vanno riviste le tabelle, e dovrebbero solo partecipare, in qualità di fondo dominante, alle spese per passo carraio, cancello ( energia elettrica e manutenzione), e per manutenzione (se e quando necessario) del percorso tra i box stessi e il cancello.

In che percentuale, con quali mm far partecipare a queste spese ?

Per gli immobili privi di box, ha senso che continuino a non pagare spese per cancello e passo carraio, a meno che anche i proprietari di tali appartamenti possano utilizzare il cancello e il corsello box per accedere con l’auto ad eventuali cantine o ad un cortile comune per carico e scarico.

Questo è un altro dei problemi, le 2 unità abitative che hanno meno mm dato che non hanno il garage usufruiscono del passo carraio dato che il condominio ha una area di oltre 300mq su la quale ci sono n. 8 posti auto non assegnati, uno per ogni unità abitativa, le 2 unità con meno mm. perchè senza garage utilizzano i 2 posti auto non assegnati di conseguenza utilizzano il passo carraio e non hanno mai partecipato a spese.

 

[francesca63]

In che percentuale, con quali mm far partecipare a queste spese ?

In proporzione all’utilizzo che ne possono fare (non utilizzo concreto, ma potenziale), rispetto alla somma degli utilizzatori.
Per farti un esempio, se sono 6 box “nuovi” e tutti gli altri che possono utilizzare il passo carraio sono 24, i 6 dovrebbero contribuire, tutti insieme, per 1/5.

conseguenza utilizzano il passo carraio e non hanno mai partecipato a spese.

Questo è un errore, a cui avreste dovuto porre rimedio da subito.
Di certo per il futuro dovrete riuscire a farli pagare, visto che utilizzano quei beni condominiali come tutti gli altri.
Non dovrebbe trattarsi di grandi cifre, ma è questione di equità.

 

[Mimi]

Questo è un errore, a cui avreste dovuto porre rimedio da subito.

IO faccio parte di questo condominio da fine 2016 e la prima cosa che ho dovuto fare è dimostrare ai condomini che il vecchio amm.re non era onesto, lo difendevano a "spata tratta", con il nuovo amm.re si sta cercando di mettere un pò di ordine.

Per farti un esempio, se sono 6 box “nuovi” e tutti gli altri che possono utilizzare il passo carraio sono 24, i 6 dovrebbero contribuire, tutti insieme, per 1/5.

non capisco cosa mi vuoi dire, unità abitative sono 8, con 8 posti auto non assegnati, 7 autorimesse e 5 box su diritto di superficie, 2 condomini hanno 1 garage + 1 box auto mentre 1 condomino ha i 2 box auto ed uno esterno al condominio ha 1 box auto. come cavolo fare a suddividere le spese. Ecco il motivo per cui volevo che ogni garage, box e posti auto avessero i propri millesimi cosi da poter dividere più equamente le spese.

 

[francesca63]

Ecco il motivo per cui volevo che ogni garage, box e posti auto avessero i propri millesimi cosi da poter dividere più equamente le spese.

Capisco. ma in ogni caso non sarà facilissimo, vista la relativa complessità della situazione.
Dando per accertato che le spese del passo carraio e cancello competono a tutti, dovrete comunque trovare un criterio che vada bene a tutti.
Ma ci penserà l’amministratore a trovarlo, quando avrà chiara la situazione