Ristrutturazione interna fatta senza presentare DIA

[kenwood]

Salve a tutti,

sono in procinto di acquistare un appartamento nel quale il proprietario precedente all'attuale ha effettuato dei cambiamenti nella distribuzione interna: abbattimento di un tramezzo per creare salone doppio (di fatto, da 4 vani si è passati a 3), ampliamento di un bagno (a scapito di parte del corridoio).
l'attuale propritario dice di aver acquistato così com'è e di fatti la planimetria allegata al suo rogito è quella vecchia. Ora in vista della vendita, ha proveduto a rifare la planimetria catastale, che ora è conforme allo stato di fatto (anche se il perito della mia banca ha detto che la volumetria complessiva risulta leggermente sottostimata, cioè non sarebbe perfettamente in scala).
Questa mattina mi ha chiamato il notaio dicendo che non risulta che, per le opere compiute, sia mai stata presentata una DIA...
Come devo comportarmi? lui non ha suggerito soluzioni lasciando a me il compito (manco fossi un esperto). Da quello che leggo però, mi pare che la soluzione sia che il proprietario presenti una "Dia in santoria", vero?
Ma quello che mi rende perplessa è, come ha fatto il proprietario ad avere una planimetria catastale aggiornata se le opere fatte sono abusive?
E ancora, qualora il proprietario non avesse i soldi per sanare (come prevedo), quanto dovrei trattenere dalla cifra pattuita per "accollarmi" il procedimento?
grazie in anticipo a chiunque mi voglia aiutare

 

[ughetto]

Ciao. Purtroppo in Italia il catasto e gli uffici di edilizia privata non hanno un collegamento, quindi è molto semplice essere "allineato" con la situazione catastale e non con quella urbanistica, e viceversa.
In effetti il proprietario è tenuto PRIMA DELL'ATTO DI COMPRAVENDITA a effettuare una denuncia in sanatoria, indipendentemente che l'attuale proprietario abbia acquistato l'immobile già con i vizi che hai indicato.
La denuncia in sanatoria, se effettivamente è limitata alle modifiche che hai indicato, comporta un onere di circa 550 euro di sanzione e di circa 3000 per la redazione della pratica da parte di un tecnico abilitato.
Contrariamente a quanto si sente a volta dire in giro, queste difformità sono piuttosto gravi, addirittura possono rendere nullo un contratto di compravendita già stipulato, pertanto è necessario regolarizzare il tutto.

 

[kenwood]

grazie per la risposta rapidissima,

allora farò presente al notaio quanto mi dici, cioè che il proprietario deve sanare e che io non posso accollarmi proprio niente! Non immaginavo che addrittura potesse essere nullo l'atto di compravendita!!! grazie ancora del prezioso intervento

 

[tantan]

Essendo un tecnico di roma aggiungo una precisazione: per opere realizzate dopo l'entrate in vigore del dl 73/2010 (maggio 2010), di solito il proprietario le dichiara tali, la sanzione è di 258 euro ma la reversale cambia da municipio a municipio, solitamente 250 euro ma un mio collega ha pagato anche una reversale di 500. il costo della pratica è minore (1500 euro) e io pretenderei il riaccatastamento con specificato nella relazione tecnica il protocollo della dia in sanatoria.
in bocca al lupo!

 

[cafelab]

Ciao, probabilmente il proprietario ha pensato di fare il "furbetto" riaccatastando magari con motivazione di "errata rappresentazione grafica", facendo corrispondere la piantina del catasto semplicemente allo stato di fatto.
Ciò ha in realtà complicato la situazione in vista della richiesta di un titolo in sanatoria; infatti al momento della consegna della DIA/comunicazione inizio lavori verrà richiesta una pianta catastale aggiornata e l'ultimo titolo edilizio richiesto con cui sono stati fatti i lavori a casa, che in questo caso nn esiste...in atre parole in proprietario rischia di essersi messo in un vicolo cieco imboccando la scorciatoia del catasto e di incorrere in sanzioni...

Dovrà redigere come minimo titolo in sanatoria con pagamento reversale di circa 516 euro, ma dipende in che municipio (sperando che le modifiche da lui fatte soddisfino i requisiti urbanistici vigenti e che nn vi siano vincoli di vario genere da lui nn rispettati...), giustificare la variazione catastale in comune (e nn so proprio come...) e poi riaccatastare!
Insomma, nn è così facile...

Il tecnico che sceglierà avrà le sue "gatte da pelare"!

manu

 

[antonellifederico]

Essendo un tecnico di roma aggiungo una precisazione: per opere realizzate dopo l'entrate in vigore del dl 73/2010 (maggio 2010), di solito il proprietario le dichiara tali, la sanzione è di 258 euro ma la reversale cambia da municipio a municipio, solitamente 250 euro ma un mio collega ha pagato anche una reversale di 500. il costo della pratica è minore (1500 euro) e io pretenderei il riaccatastamento con specificato nella relazione tecnica il protocollo della dia in sanatoria.
in bocca al lupo!

 

[kenwood]

Ma sei sicuro che sia così complicato? Magari il fatto di aver riaccatastato può comportare una sanzione in più, ma non credo sia così tragico!!

PS: l'appartamento è a roma e le modifiche fatte non sono tali da non rispettare vincoli urbanistici (ha solo allargato un bagno e abbattuto un tramezzo). Non mi pare sussitano vincoli particolari.

Aggiunto dopo 1 :

Scusate... aggiungo solo che le sanzioni previste mi pare siano aumentate: non più minimo 516 euro, ma 1000

 

[cafelab]

Be ti ho prospettato tutte le ipotesi...meglio se la situazione e' più' semplice!!!

 

[tantan]

credo non ci sia niente di complicato, è una pratica che un professionista serio chiude in una settimana ! riaccatastamento compreso!

 

[cafelab]

dato che si presenta una pratica in sanatoria con ante e post operam uguali io qualche difficoltà la vedo...