Rogito che cita una parte di giardino che in realtà non esiste più

[Marfa]

Un mio conoscente ha acquistato una casetta un paio di anni fa e ieri mi ha mostrato il rogito. Sul rogito è riportata la misura del terreno annesso 67 Mq ma il fatto è che in realta il terreno è di circa la metà; la planimetria allegata al rogito coincide con i 67 Mq menzionati nell'atto.
Vorrei capire a chi è dovuto l'errore, al notaio che ha certificato una compravendita di un qualcosa che in realtà non esiste e poi l'agente immobiliare ha a qualche colpa a parte il fatto di aver fatto male il suo lavoro non verificando la realtà con la planimetria?
La parte di terreno che manca oggigiorno fa parte della strada comunale antistante, quindi a mio avviso hanno espropriato parte del terreno e ricompensato i vecchi proprietari, anvhe se ora stiamo avviando le relative indagini.
Secondo voi il mio amico attuale proprietario a diritto ad un rimborso e se si da chi? dal vecchio propietario?, dal notaio?, dall agente immobiliare?.......
Grazie in anticipo per i vs preziosi consigli

 

[luciamirka]

Il notaio mostra la planimetria sia a chi compra che a chi vende e chiede la veridicità dello stato di fatto, cosa c'entrano il notaio o l'agente immobiliare? Se una parte di terra è stata espropriata, ne sarà a conoscenza il vecchio proprietario.

 

[ldicembre]

..normalmente il notaio quando rogita chiede all'acquirente: "la planimetria corrisponde a quanto da lei acquistato, in termini di vani e misure?" evidentemente il tuo conoscente ha risposto di si, altrimenti l'atto non si faceva, quindi non vedo come possa rivalersi su qualcuno, l'indagine (legittima) che sta facendo adesso forse era meglio farla prima del rogito.......

 

[studiopci]

Se l'immobile è stato oggetto di esproprio per pubblica utilità o altro da Ente pubblico, il decreto di esproprio è stato trascritto nel pubblico registro immobiliare, per cui in questo caso , eventuali colpe sono ascrivibili al Notaio per omessi controlli ed al proprietario per omessa dichiarazione, resta da valutare una eventuale azione risarcitoria giudiziale se inoltrarla ed a chi dei due, in ultima analisi potrebbe esserci anche stato , sin dall'inizio...cioe dalla costruzione, una cessione volontaria da parte del costruttore di porzioni di terreno ai fini di opere di urbanizzazione, che non è stata riportata in atto. Beninteso tutto ciò è possibile chiarirlo solo con una adeguata ricerca, per cui credo sia necessario richiedere l'intervento di un tecnico che possa dirimere la matassa. Fabrizio

 

[Marfa]

Grazie studiopci, anche io la vedo in questa maniera.....
Sfortunatamente il amico al momento dell'acquisto aveva 20 anni e non pratico della materia poi l'affare era stato gestito dal padre fino a 20 gg prima del rogito quando ha pensato bene di ritornarsene nel suo paese natale lasciando da solo il figlio per la conclusione dell'acquisto....comunque sia la difformitá della planimetria dallo stato di fatto é cosí grossolana che mi chiedo come un professionista (agente immobiliare) che riceve un cospicuo onorario non sia stato in grado di notarlo.....

 

[Damiameda]

Grazie studiopci, anche io la vedo in questa maniera.....
Sfortunatamente il amico al momento dell'acquisto aveva 20 anni e non pratico della materia poi l'affare era stato gestito dal padre fino a 20 gg prima del rogito quando ha pensato bene di ritornarsene nel suo paese natale lasciando da solo il figlio per la conclusione dell'acquisto....comunque sia la difformitá della planimetria dallo stato di fatto é cosí grossolana che mi chiedo come un professionista (agente immobiliare) che riceve un cospicuo onorario non sia stato in grado di notarlo.....

Be non per far polemica,pero una anomalia cosi "grossolana" avrebbe dovuto notarla anche un ragazzino al momento di sottoscrivere il rogito.

 

[H&F]

Grazie studiopci, anche io la vedo in questa maniera.....
Sfortunatamente il amico al momento dell'acquisto aveva 20 anni e non pratico della materia poi l'affare era stato gestito dal padre fino a 20 gg prima del rogito quando ha pensato bene di ritornarsene nel suo paese natale lasciando da solo il figlio per la conclusione dell'acquisto....comunque sia la difformitá della planimetria dallo stato di fatto é cosí grossolana che mi chiedo come un professionista (agente immobiliare) che riceve un cospicuo onorario non sia stato in grado di notarlo.....

Il padre aveva ben collaborato al pasticcio già quando c'era. Non si è accorto nessuno che il terreno era la metà ?
Il notaio sarrebbe esponsabile solo per 3 anni dall'atto.
In genere in atto si dice : la vendita è "a corpo" e non "a misura".
Mi sembra una contestazione molto aleatoria.
Chi ha comprato non ha comprato senza vedere, ma aveva visto tutto e gli era piaciuto con un giardino piccolo. Ha pagato e ci vive.
Le indagini sul pre-acquisto ?
Mi sembra di capire che la strada esistesse al momento dell'acquisto del tuo amico.
Quale sarebbe la motivazione per una richiesta di indennizzo?
Il bene acquistato è come visto.
Andando avanti su questa contestazione, il tuo amico si rende responsabile penalmente di dichiarazione mendace. A 20 si è "capaci".
Non spenderei soldi in indagini tecniche, nè giuridiche. A meno che non si hanno da buttare dalla finestra. Non ci sono colpevoli, nè danni da risarcire. Fate aggiornare la piantina catastale : soldi ben spesi, questi.
Scegliete voi il consiglio migliore.

 

[Marfa]

concordo sul fatto che chi ha acquistato doveva accorgesene, anche se ho dimenticato di dire che loro sono pure stranieri e credo che un'attimo di accortezza da parte di chi ha trattato la pratica avrebbe dovuto comunque esserci. Sul fatto che non ci sono colpevoli, a parte i compratori, non sono d'accordo, ho fatto l'agente immobiliare anche io e se mi fosse successo una cosa del genere mi vergognerei della mia scarsa professionalitá, la prima cosa che ti insegnano é di controllare e nel caso aggiornare tutta la documentazione.
L'idea del risarcimento nasce dal fatto che ció che é stato acquistato non é ció che é menzionato nell'atto nel quale si parla di una specifica misura del terreno con allegata una specifica planimetria.
Mi potresti spiegare il discorso di dichiarazione mendace?

 

[H&F]

concordo sul fatto che chi ha acquistato doveva accorgesene, anche se ho dimenticato di dire che loro sono pure stranieri e credo che un'attimo di accortezza da parte di chi ha trattato la pratica avrebbe dovuto comunque esserci. Sul fatto che non ci sono colpevoli, a parte i compratori, non sono d'accordo, ho fatto l'agente immobiliare anche io e se mi fosse successo una cosa del genere mi vergognerei della mia scarsa professionalitá, la prima cosa che ti insegnano é di controllare e nel caso aggiornare tutta la documentazione.
L'idea del risarcimento nasce dal fatto che ció che é stato acquistato non é ció che é menzionato nell'atto nel quale si parla di una specifica misura del terreno con allegata una specifica planimetria.
Mi potresti spiegare il discorso di dichiarazione mendace?

Concordo sugli aspetti etici della vicenda.
Ma torno a quelli giuridici.
L'immobile è stato visionato, è piaciuto e poi è stato acquistato così come è senza un pezzo di giardino dove da tempo esiste una strada su cui magari il compratore ha parcheggiato l'auto.
L'acquisto immobiliare in genere è "a corpo" e non "a misura".
Faccio un esempio se l'atto notarile dicesse : Caio vende Sempronio un giardino di 67 mq al prezzo di 1000 euro al mq, per cui il corrispettivo della vendita è 67.000 euro, allora si tratterebbe di una vendita "a misura" ed in caso di differenza della quantità scattrebbero diverse ipotesi, indennizzo o recesso.

La "dichiarazione mendace" è quella sottoscritta sulla piantina davanti al notaio dichiarando la corrispondenza della piantina catastale alla situazione reale.
Le conseguenze potrebbero essere lievi o meno, dipende chi ha interesse a richiamare il reato (dichiarazione mendace-Codice Penale).
Se il tuo amico attaccasse il notaio per ventuali sue responsabilità, il notaio tirerebbe fuori la dichiarazione sottoscritta di conformità catastale e la invierebbe alla procura della Repubblica e cosi stoppa il tuo amico.
Come tirare in ballo gli altri eventuali colpevoli, venditore ed agente immobiliare ?
Di nuovo quella firma sulla piantina catastale blocca, secondo me tutto.
Forse un grande e costoso avvocato civilista potrebbe scovare qualche principio disatteso di dottrina e giurisprudenza, ma solo forse.
Richiamo il punto centrale del problema : ma che indennizzo vorrebbe chiedere l'acquirente se quello che ha ricevuto è quello che egli ha visto e pagato ?

Se avesse a disposizione un grande avvocato gratis, potrebbe pure tentare di saperne di più.

Se non è gratis, meglio mangiarseli al ristorante.