Rogito e Oneri Fiscali

[Gimmy88]

Buongiorno,

provo a riassumere di seguito il problema per il quale vi chiedo consiglio:

ho acquistato (opzionamento + compromesso) una casa di nuova costruzione due anni fa per la quale i lavori sono stati ultimati a fine maggio 2023, per rogitare ho quindi chiesto il mutuo che mi verrà erogato a fine settembre 2023. Fin qui tutto ok, se non che a fine giugno vengo contattato dal costruttore il quale mi comunica che entro metà luglio sono obbligato a rogitare in quanto lui ha sbloccato il mio immobile da ipoteca e se non rogito entro fino luglio dovrò pagare circa 1500€ di oneri fiscali per ogni mese di ritardo.

Ora, sul compromesso è scritto quanto segue:

La proprietà ed il possesso di quanto promesso in vendita, unitamente a tutti gli oneri fiscali, si
trasferiranno alla parte promissaria acquirente all’atto della stipula del rogito notarile di compravendita, che dovrà aver luogo entro il 29 (ventinove) dicembre 2023 (duemilaventitrè) con un preavviso di giorni 15 (quindici) da
darsi per iscritto dalla società promittente venditrice alla parte promissaria acquirente, presso il notaio che sarà scelto dalla parte promittente venditrice.
La promissaria acquirente prende atto ed accetta che, al fine di consentire una gestione efficiente e razionale delle procedure di vendita di tutte le unità immobiliari facenti parte del complesso, il contratto definitivo e l’eventuale correlato mutuo dovranno essere stipulati con l’intervento di
un notaio designato dalla società promittente venditrice.

Fermo restando che il costruttore non mi ha mai avvisato di questa scadenza, è vero che sono costretto a pagare tali somme se non rogito entro metà luglio in base a quanto scritto sopra?
Oltre a ciò mi ha anche detto che se non riuscissi a rogitare entro metà luglio piuttosto mi ridarebbe indietro i soldi del compromesso e rimettere l'appartamento in vendita...

Come devo comportarmi?

Grazie!

 

[francesca63]

con un preavviso di giorni 15 (quindici) da
darsi per iscritto dalla società promittente venditrice alla parte promissaria acquirente

Lui ha messo un termine ultimo, oggi è pronto e vorrebbe anticipare.

Secondo me la frase citata rappresenta una facoltà del costruttore, che quindi ha diritto di anticipare, come concordato.
Naturalmente un accordo, avendo esigenze contrastanti, sarebbe auspicabile.

 

[brina82]

Onestamente io non la vedo così. Lui ha messo un termine ultimo, oggi è pronto e vorrebbe anticipare. Manca un pezzo però sulla frase inserita nel preliminare, lui poteva avvisare 15 giorni prima, ma deve essere d'accordo anche l'acquirente, se ve ne sono le condizioni, non è una condanna a morte il rogito. Quindi sempre ragionando, lui ha chiesto di anticipare e il giusto compromesso è settembre e nessun onere deve essere addebitato, così come non funziona la minaccia, restituisco assegno e rimetto in vendita .... mi sembra una forzatura inappropriata.

Diciamo però che scritta in quel modo è nettamente a vantaggio del venditore. Quella frase dei 15gg non ci doveva stare.

 

[Gimmy88]

Confermo che la fideiussione e la trascrizione sono state fatte.

Aggiungo inoltre che l'unica altra frase nel preliminare legata alla data del rogito oltre a quelle citate sopra è la seguente:

Il termine previsto dalle parti per la stipula del rogito notarile potrà essere variato dalle parti stesse d’accordo tra loro.

Onestamente anch'io sono dell'idea che, sulla base di quanto scritto sopra, il costruttore non possa impormi una data di rogito, in quanto nel compromesso si parla solo della data ultima possibile (29 dicembre 2023), del fatto che il costruttore debba comunicare un preavviso di 15 giorni e che la data di rogito deve essere concordata tra le parti; il costruttore, sempre stando a quanto scritto sopra, non ha nessun diritto di scegliere una data e di impormela né di addebitarmi oneri derivati da sue azioni sull'immobile che non mi riguardano e non sono citate nel compromesso.

L'unico dubbio che ho è che se lui fissa la data a luglio con il notaio e io non mi presento a livello di legge cosa succede? Può veramente togliermi l'appartamento o

 

[brina82]

...e che la data di rogito deve essere concordata tra le parti...

Dove sta scritto?

 

[francesca63]

con un preavviso di giorni 15 (quindici) da
darsi per iscritto dalla società promittente venditrice alla parte promissaria acquirente

Lui ha messo un termine ultimo, oggi è pronto e vorrebbe anticipare.

Ecco; per me la frase citata rappresenta una facoltà del costruttore, che quindi ha diritto di anticipare, come concordato.
Ovvero, lui decide la data, entro il 29 dicembre, e deve comunicare la data scelta con 15 giorni di anticipo, cosa che ha fatto.

Il termine previsto dalle parti per la stipula del rogito notarile potrà essere variato dalle parti stesse d’accordo tra loro.

Questo significa che non si può posticipare il termine del 29 dicembre, se non di comune accordo.
Frase tutto sommato inutile, visto che accordarsi è sempre possibile. anche se non specificato prima.

L'unico dubbio che ho è che se lui fissa la data a luglio con il notaio e io non mi presento a livello di legge cosa succede?

Che può inviarti diffida ad adempiere, dandoti altri 15 giorni di tempo; se passano anche quelli senza fare il rogito, tu saresti inadempiente, e lui potrebbe trattenere la caparra.

 

[Gimmy88]

Ecco; per me la frase citata rappresenta una facoltà del costruttore, che quindi ha diritto di anticipare, come concordato.
Ovvero, lui decide la data, entro il 29 dicembre, e deve comunicare la data scelta con 15 giorni di anticipo, cosa che ha fatto.

Ma il fatto che abbia il diritto di anticipare e io debba per forza accettare dove sta scritto? Nel contratto c'è scritto che la parte venditrice deve dare un preavviso, non che la parte venditrice decide la data e la parte acquirente la debba per forza rispettare, anche perché teoricamente io propongo un'altra data entro il limite massimo indicato nel contratto, non è che non voglio rogitare, ci sono inoltre i documenti della banca che certificano la delibera per settembre.

Poi questo è quello che ho capito io... Magari invece è come dici tu che essendoci un preavviso è sottinteso che la parte venditrice possa imporre una scadenza...

 

[Rosa1968]

Secondo me la frase citata rappresenta una facoltà del costruttore, che quindi ha diritto di anticipare, come concordato.
Naturalmente un accordo, avendo esigenze contrastanti, sarebbe auspicabile.

Quindi sarebbe stato rogitare dal secondo giorno dopo la firma del preliminare. Ci sarebbe dovuta essere la comunicazione di fine lavori all'acquirente e una orevisione di anticipare il rogito. Pensiamo a chi ha venduto casa sua e organizzato il rogito sulla base della data fissata dell'acquisto. A me sembra non ci sia un equilibrio.

 

[brina82]

Ma il fatto che abbia il diritto di anticipare e io debba per forza accettare dove sta scritto? Nel contratto c'è scritto che la parte venditrice deve dare un preavviso, non che la parte venditrice decide la data e la parte acquirente la debba per forza rispettare, anche perché teoricamente io propongo un'altra data entro il limite massimo indicato nel contratto, non è che non voglio rogitare, ci sono inoltre i documenti della banca che certificano la delibera per settembre.

Poi questo è quello che ho capito io... Magari invece è come dici tu che essendoci un preavviso è sottinteso che la parte venditrice possa imporre una scadenza...

Scusa ma se sta scritto che l'impresa deve dare avviso 15gg prima, cosa significa?

Significa che se oggi ti arriva la raccomandata, dovrai presentarti dal notaio tra 15gg (oppure oltre, in base alla data riportata nella lettera!). No?

 

[brina82]

Quindi sarebbe stato rogitare dal secondo giorno dopo la firma del preliminare. Ci sarebbe dovuta essere la comunicazione di fine lavori all'acquirente e una orevisione di anticipare il rogito. Pensiamo a chi ha venduto casa sua e organizzato il rogito sulla base della data fissata dell'acquisto. A me sembra non ci sia un equilibrio.

Infatti non vi è "equilibrio" ed il tutto è sbilanciato a favore del venditore, ma così sta scritto ed è stato accettato!

 

[Rosa1968]

Diciamo però che scritta in quel modo è nettamente a vantaggio del venditore. Quella frase dei 15gg non ci doveva stare.

Vi doveva state mavdopo un altro termine però. Non è logica. Io posso chiedere di anticipare il rogito dalla fine lavori che presumibilmente avverrà ad agosto. Invece lui ha agito von il termine massimo a suo favore e vorrebbe anticipare. Ma non può funzionare così dato che si muovono banche, famiglie e case.