Rogito per fine settembre e difformità urbanistiche

[Benedetta_]

Dopo aver firmato il compromesso abbiamo rilevato la presenza di molteplici difformità catastali regolarizzabili con sanatoria ex art. 100 comma 4,
inoltre nella planimetria catastale uno dei due sbocchi sul balcone viene raffigurato con una porta finestra e uno con una finestra, nella realtà ci sono due porte finestra.
Quest ultima è un irregolarità urbanistica che richiede una sanatoria con autorizzazione per via del vincolo paesaggistico. Questo genere di pratiche richiede minimo 60 giorni ed esiste il rischio che il comune imponga il ripristino dello stato originale.
Ad oggi non siamo riusciti ad avere la relazione tecnica integrata.
in teoria dovremmo rogitare il 30 settembre 2019 ma stando a queste problematiche non credo sia possibile .
uno slittamento del rogito comporterebbe un danno legato alla pianificazione dei lavori ( possibile perdita del bonus ristrutturazione in caso di mancato rinnovo per il 2020)e alle tempistiche di liberazione del nostro attuale alloggio visto che siamo in affitto.
in questi casi è possibile chiedere la risoluzione con restituzione con il doppio della caparra confirmatoria ?
nel caso in cui non sia possibile recedere il 30 settembre 2019 come da compromesso,quanto dovrebbe durare la proroga minima che siamo tenuti a concedere ? In quel caso abbiamo diritto a chiedere un risarcimento per il fatto che il rogito non sia stato fatto il 30 settembre 2019 poiché la parte venditrice non ha rispettato quanto dichiarato al compromesso ? Nel caso come viene quantificato ?
spero di essermi espressa correttamente e ringrazio in anticipo chi mi risponderà.

 

[francesca63]

Allora, andiamo per ordine.
Avete un contratto preliminare, che prevede il rogito entro il 30 settembre, e avete versato una caparra (quindi presumo non ci fosse la condizione sospensiva, e forse comprate senza mutuo, altrimenti il perito avrebbe risposto picche.).
Avete tre strade, per ora:
- cercate accordo con i venditori, per risolvere consensualmente il contratto subito: i termini dell’accordo dovete stabilirli tra di voi, nessuno è obbligato a farlo, e non esiste un diritto al risarcimento in caso di risoluzione consensuale. È un accordo “libero”.
- aspettate e convocate al rogito i venditori ( oppure constatate tramite notaio che non ci sono ancora i documenti necessari).
Prendete atto, e inviate diffida ad adempiere entro non meno di 15 giorni, specificando che, se non adempiranno, il contratto si intende risolto per inadempimento, con diritto al doppio della caparra , o al risarcimento degli eventuali danni documentabili, se maggiori.
- concordare una nuova data per il rogito, compatibile con i tempi burocratici, stabilendo un prezzo inferiore a causa della troppa attesa.

Ogni scelta va però valutata con attenzione, in base alle vostre necessità, alla disponibilità delle due parti a cercare un accordo, e alla reale possibilità di risolvere le difformità, e alla situazione economica dei venditori.
Può essere meglio, per cercare un accordo, farsi aiutare da un soggetto bravo a mediare (agente immobiliare o legale), dopo aver spiegato ai venditori le conseguenze del loro ritardo .
Spero di essere stata chiara.

 

[Benedetta_]

Grazie per la risposta. Il perito della banca visionerà domani L immobile se non dovesse concedere il mutuo in quel caso cosa può succedere ?

 

[francesca63]

Il perito deve verificare se la casa è per la banca una solida garanzia.
In teoria , con le irregolarità che hai scritto, non darà parere favorevole, salvo che venga regolarizzato il tutto.
Se non potrete comprare a causa delle irregolarità, a prescindere dal mutuo, la responsabilità sarà del venditore inadempiente.

Se c'è nel contratto una condizione sospensiva “mutuo”, il contratto sarà inefficace se non avrete il finanziamento, e non potrete chiedere il doppio della caparra.
Se c'è agenzia non dovrà essere pagata.
Se invece non c'è condizione sospensiva, avreste diritto al doppio della caparra, ma potrebbe essere necessaria una causa per ottenere quanto vi spetta.
Le provvigioni saranno però dovute.

Non è possibile suggerire come procedere, se non che forse vale l’altro pena cercare un accordo, per risolvere o rimandare.

 

[Benedetta_]

non C è clausola relativa alla delibera del mutuo, L agenzia ha preteso il pagamento al compromesso.
A questo punto vorremmo solo recuperare la caparra versata e chiedere il rimborso delle spese sostenute ad oggi al venditore.
Questo per evitare di entrare in causa.

 

[francesca63]

In bocca la lupo.
Temo che senza una causa sarà difficile vedersi riconoscere le spese sostenute, provvigioni comprese.
Cerca un accordo .

 

[Benedetta_]

Grazie Francesca!
Qualcuno del forum si è mai imbattuto in un problema simile al mio ?

 

[francesca63]

Putroppo sono cose che capitano spesso: e spesso i venditori scoprono le irregolarità solo quando devono vendere.
Fino a qualche anno fa non si faceva tanta attenzione alla regolarità urbanistica , ora non si rogito senza.
Nel forum troverai molte situazioni simili.

 

[Benedetta_]

Ok grazie !
Spero di riuscire a risolvere senza rimetterci.

 

[brina82]

Dopo aver firmato il compromesso abbiamo rilevato la presenza di molteplici difformità catastali regolarizzabili con sanatoria ex art. 100 comma 4,
inoltre nella planimetria catastale uno dei due sbocchi sul balcone viene raffigurato con una porta finestra e uno con una finestra, nella realtà ci sono due porte finestra.
Quest ultima è un irregolarità urbanistica che richiede una sanatoria con autorizzazione per via del vincolo paesaggistico. Questo genere di pratiche richiede minimo 60 giorni ed esiste il rischio che il comune imponga il ripristino dello stato originale.
Ad oggi non siamo riusciti ad avere la relazione tecnica integrata.
in teoria dovremmo rogitare il 30 settembre 2019 ma stando a queste problematiche non credo sia possibile .
uno slittamento del rogito comporterebbe un danno legato alla pianificazione dei lavori ( possibile perdita del bonus ristrutturazione in caso di mancato rinnovo per il 2020)e alle tempistiche di liberazione del nostro attuale alloggio visto che siamo in affitto.
in questi casi è possibile chiedere la risoluzione con restituzione con il doppio della caparra confirmatoria ?
nel caso in cui non sia possibile recedere il 30 settembre 2019 come da compromesso,quanto dovrebbe durare la proroga minima che siamo tenuti a concedere ? In quel caso abbiamo diritto a chiedere un risarcimento per il fatto che il rogito non sia stato fatto il 30 settembre 2019 poiché la parte venditrice non ha rispettato quanto dichiarato al compromesso ? Nel caso come viene quantificato ?
spero di essermi espressa correttamente e ringrazio in anticipo chi mi risponderà.

Parlando di aspetti urbanistici, sei sicura che non è possibile risolvere in meno di 60 giorni? Anche col vincolo paesaggistico, in questi casi "minori" ovvero relative a prospetti di fabbricati esistenti, ci sono delle deroghe (se ti occorre, ti trovo la legge), per cui è probabile che basti una pratica di SCIA alternativa al PDC, quindi qualcosa come 30 giorni, se non erro. Taggo @cafelab più esperto di me in materia.