Sala hobby sbancata

[alkemi43]

Grazie della risposta, gvv1965. Se ho ben inteso, stavo già, senza saperlo, seguendo il tuo consiglio (con alcune piccole variazioni): determinare la metratura commerciale e moltiplicarla per il valore unitario del mq nella zona (dato deducibile dalle pubblicazioni delle associazioni di settore). Le variazioni sono 2: la prima è che una valutazione la faccio io, visto che la metodologia e i parametri (anche se non al livello di dettaglio che avrei auspicato) sono di pubblico dominio, la seconda è che incarico non uno, ma due periti. Alla fine avrò ottenuto 3 stime, di cui la prima avrà un valore minimo e uno massimo, visto che i valori unitari sono dati con una "forchetta" del 5-10% (che corrispondono a qualche diecina di K€, non proprio bruscolini). Questa mi aiuterà a giudicare le altre due: se, p. es., sono al di fuori della forchetta, o se sono troppo distanti tra loro, qualche domandina al perito gliela faccio, e può darsi che mi convinca (totalmente o parzialmente), e può darsi di no.
Per tornare a quello che mi racconti: certo che chi mette in vendita a Torrino (suppongo Torrino Nord) 90mq (suppongo "abitabili") per 580 K€ "sogna" per circa il 33% - e questi sì che sono paperon dollars - tuttavia, dare una misura del "sogno" è importante.
D'altro canto, se a me capitasse di vendere dopo tre settimane (le statistiche riportano 3 mesi di media, in aumento) e non avessi fatto tutto l'ambaradam di cui sopra, qualche dubbietto ce l'avrei: o mi sono sparato d'un botto tutta la restasnte quota di fortuna che mi tocca per quell'anno, oppure il prezzo era anche troppo attrattivo.
I miei migliori saluti.

Aggiunto dopo 4 minuti :

non gli ha

Oooops .... Errata corrige: "non li ha"

Aggiunto dopo 23 minuti :

Oooops .... Errata "non gli ha" corrige: "non li ha"

 

[alkemi43]

Comunque, se vuoi consultare dei parametri realistici, guarda l'OMI dell'Agenzia delle Entrate che riporta i valori al mq delle vendite effettuate nei semestri dell'anno.

Ciao alessandro66. Ho passato un po' di tempo a visitare il DB dell'OMI, e devo confessarti che - non sarò bravo come te - ma l'utilità di quei dati ai miei fini è paurosamente vicina allo 0. Alcune osservazioni:

1. una "forchetta"di valori con variazioni tra massimo e minimo di circa il 50% lascia un po' il tempo che trova: dire, di un immobile che vale (supponiamo) 500K€, che il suo valore è tra 250 e 750K€ non è che aiuti molto chi deve vendere o comprare;
2. viene (giustamente) rappresentato che "massimo" e "minimo" non sono da intndersi assolutamente, ma statisticamente. Ma, mi domando, usare la media e la deviazione standard, era proibito, illegale, immorale, o faceva ingrassare? Non c'era neanche bisogno di inventarle, visto che ci aveva già pensato Gauss buonanima circa 3 secoli fa, e che da allora hanno svolto egregiamente la loro funzione.
3. se si consultano i valori per l'AXA (via Aristofane) si vede che la tipologia prevalente sono le abitazioni civili, e che non ci sono ville e villini. Il che è stata una sorpresa per me, che in tutti questi anni ho creduto di vedere ville intorno a casa mia e addirittura ho creduto di abitare in una porzione di quadrifamiliare, ohibò! E bisognerebbe correggere le immagini da satellite che troviamo su Google maps, che ci danno (false) immagini di numerose ville all'AXA!
4. resta infine per me misterioso il criterio con cui le zone sono ordinate. Sicuramente non sono in ordine alfabetico (forse non lo sono neanche nel suo opposto, il disordine analfabetico). E specifcare, al colto e all'inclita, il criterio di odnamento, no?

Comunque, se riesci a utilizzarlo, i miei più vivi complimenti.
Ti saluto cordialmente.

 

[pensoperme]

L'OMI è da evitare per le stime, serve solo al fisco per avere dei valori sui quali basarsi per contestare le vendite "sottoprezzo", infatti spesso non accettano valori troppo bassi dei rilevatori, perché gli porterebbe giù la soglia di contestazione. Strano come nelle metropoli, specie roma, questa tendenza al non accettare valori troppo bassi, sparisca. Chissà come mai. Il sistema di campionamento, come hai giustamente intuito, fa pena, la qualità del dato è quasi al livello dei valori nominali dei portali immobiliari.

 

[ssimone75]

In quanto all'autodiagnosi: sei proprio sicuro che non ti sia mai capitato di prendere un'aspirina
per quelli che tu avevi diagnosticato essere sintomi dell'influenza, e non una delle altre 17543
malattie - alcune anche gravi - che hanno, a prima vista, gli stessi sintomi?

Infatti ho detto che è "pericoloso"...
se hai preso l'aspirina per un sintomo rilevatosi malattia grave non è certo un bene, in questo caso sai già (perchè te lo diciamo noi) che la malattia è grave perchè vendere, che so, l'oggetto X che sembrava facile e non lo è può essere paragonabile a sintomo dell'influenza... ma vendere l'abitazione ti garantisco che siamo a livelli di sangue dalla bocca e dal naso... da qui le varie espressioni accompagnabili alle compravendite immobiliari: "mi sono svenato", "bagno di sangue" etc...
Comunque non voglio insegnare niente, sia chiaro: se uno vuole fare dei calcoli,
applicare coefficienti etc... beh, mica è vietato!

 

[alessandro66]

Ciao alessandro66. Ho passato un po' di tempo a visitare il DB dell'OMI, e devo confessarti che - non sarò bravo come te - ma l'utilità di quei dati ai miei fini è paurosamente vicina allo 0. Alcune osservazioni:

1. una "forchetta"di valori con variazioni tra massimo e minimo di circa il 50% lascia un po' il tempo che trova: dire, di un immobile che vale (supponiamo) 500K€, che il suo valore è tra 250 e 750K€ non è che aiuti molto chi deve vendere o comprare;
2. viene (giustamente) rappresentato che "massimo" e "minimo" non sono da intndersi assolutamente, ma statisticamente. Ma, mi domando, usare la media e la deviazione standard, era proibito, illegale, immorale, o faceva ingrassare? Non c'era neanche bisogno di inventarle, visto che ci aveva già pensato Gauss buonanima circa 3 secoli fa, e che da allora hanno svolto egregiamente la loro funzione.
3. se si consultano i valori per l'AXA (via Aristofane) si vede che la tipologia prevalente sono le abitazioni civili, e che non ci sono ville e villini. Il che è stata una sorpresa per me, che in tutti questi anni ho creduto di vedere ville intorno a casa mia e addirittura ho creduto di abitare in una porzione di quadrifamiliare, ohibò! E bisognerebbe correggere le immagini da satellite che troviamo su Google maps, che ci danno (false) immagini di numerose ville all'AXA!
4. resta infine per me misterioso il criterio con cui le zone sono ordinate. Sicuramente non sono in ordine alfabetico (forse non lo sono neanche nel suo opposto, il disordine analfabetico). E specifcare, al colto e all'inclita, il criterio di odnamento, no?

Comunque, se riesci a utilizzarlo, i miei più vivi complimenti.
Ti saluto cordialmente.

Una sola risposta per tutti i dubbi espressi...non esiste nessuna metodologia analitica realmente valida per dare ad un immobile il giusto valore commerciale. L'OMI è un aiuto, come lo possono essere altri osservatori immobiliari ma i valori riportati sono solo dei valori medi ottenuti dalla vendita di tutte le tipologie e metrature di una determinata zona. Il valore minimo ed il valore massimo indicati non possono essere applicati indistintamente a qualsiasi tipologia e metratura perché la realtà commerciale non è assolutamente questa ma...dell'esperienza dei professionisti non volete fidarvi e allora è giusto che impazziate in ragionamenti fuori luogo alla ricerca di alchimie mirabolanti che vi restituiscano la formula meravigliosa per il fai da te! Valutare un immobile è un'arte che si impara in anni d'esperienza e con dati oggettivi che non avrete mai a disposizione perché fanno parte del bagaglio d'esperienza del professionista e dei dati sensibili (richieste d'acquisto in banca dati con la relativa disponibilità a spendere dei potenziali acquirenti) che fanno parte di quella professionalità che vi permette di vendere o acquistare al giusto prezzo di mercato, nel più breve tempo possibile (e un privato non ci mette sicuramente 3 mesi e tanto meno un'agenzia che deve vendere una quadrifamiliare all'AXA, dove le metrature e i relativi prezzi sono "importanti"...se parliamo di una villa dai 250 mq in su il tempo stimato di vendita è di almeno 6 mesi...poi ne ho vendute pure in venti giorni ma i miracoli riescono molto raramente).

Nel tuo caso poi, parliamo di villa e nella mia prima risposta ti avevo già sottolineato la difficoltà di valutazione a causa delle diverse variabili in gioco...bisogna conoscere la zona, bisogna conoscere il suo mercato, si deve avere un quadro di insieme completo con le caratteristiche dell'immobile e della strada di ubicazione e si deve confrontare tutto con le vendite effettuate precedentemente per immobili simili ma, soprattutto, con le richieste d'acquisto valide per l'immobile che si sta valutando....queste sono le basi per un valutazione commerciale realistica...tutto il resto è aria fritta!

 

[pensoperme]

non esiste nessuna metodologia analitica realmente valida per dare ad un immobile il giusto valore commerciale.

Non è vero. Esistono diverse metodologie, dal MCA al income approach al calcolo del costo di costruzione deprezzato + prezzo del terreno che sono metodologie scientifiche, quindi ricostruibili, per quel dato immobile... poi il prezzo sarà quello che l'acquirente pagherà, che potrebbe esser anche superiore al valore di stima in alcuni casi (rari) perchè la contrattazione è uno degli aspetti non prevedibili scientificamente, come le motivazioni dell'acquisto.

 

[alessandro66]

L'OMI è da evitare per le stime, serve solo al fisco per avere dei valori sui quali basarsi per contestare le vendite "sottoprezzo", infatti spesso non accettano valori troppo bassi dei rilevatori, perché gli porterebbe giù la soglia di contestazione. Strano come nelle metropoli, specie roma, questa tendenza al non accettare valori troppo bassi, sparisca. Chissà come mai. Il sistema di campionamento, come hai giustamente intuito, fa pena, la qualità del dato è quasi al livello dei valori nominali dei portali immobiliari.

A parte che i dati dell'OMI sono medie delle compravendite registrate e quindi reali ma con il valore che hanno tutte le medie (ci sarà qualcuno però, che avendo contribuito a quelle vendite è in grado anche di interpretarle nel giusto modo...).
Sulle compravendite delle prime case il problema dell'accertamento non si pone assolutamente perché in atto si dichiara il prezzo/valore e pur dichiarando il valore reale di compravendita (che verrà utilizzato dall'Agenzia delle entrate per il suo Osservatorio immobiliare) ai fini dell'antiriciclaggio, si paga l'imposta di registro sul valore catastale usufruendo, in tal modo, anche dello sconto del 30% sulla parcella del Notaio.
Problemi di accertamento potrebbero esserci in tutti gli altri casi e in caso di acquisto da costruttore dove la doppia dichiarazione prezzo/valore non è applicabile perché si paga l'IVA.

 

[pensoperme]

A parte che i dati dell'OMI sono medie delle compravendite registrate e quindi reali

Non è vero. I valori OMI arrivano da diverse fonti, nons olo dai contratti registrati, anzi, ancora in minoranza da questi e in maggioranza da collaborazioni con altri organi di monitoraggio, come voi agenti immobiliari appunto, che comunicano a loro volta medie che spesso non vengono accettate e nascono "contrattazioni di valori" , specie in caso di ribasso, perchè come sai, i valori OMI sono al base per le contestazioni dell'AdE (quindi più si abbassano, meno possono contestare).Il prezzo valore poi, come sai, vale solo nelle compravendite dell'usato... quindi di cosa si parla?

 

[alessandro66]

Non è vero. Esistono diverse metodologie, dal MCA al income approach al calcolo del costo di costruzione deprezzato + prezzo del terreno che sono metodologie scientifiche, quindi ricostruibili, per quel dato immobile... poi il prezzo sarà quello che l'acquirente pagherà, che potrebbe esser anche superiore al valore di stima in alcuni casi (rari) perchè la contrattazione è uno degli aspetti non prevedibili scientificamente, come le motivazioni dell'acquisto.

Finalmente ci siamo arrivati, in neretto la risposta esatta! Ribadisco, il resto è aria fritta! Quando parliamo di valutazione commerciale, l'unico sistema realistico e che più si avvicina al cosiddetto "probabile" valore commerciale è la valutazione comparativa che tiene conto proprio di ciò che ho evidenziato in neretto.
Mettetevi in testa che conoscendo la zona e conoscendo i potenziali acquirenti, ai quali facciamo visionare decine di immobili, ne capiamo le esigenze ed i gusti, oltre al reale budget e quando andiamo a fare una valutazione, non facciamo altro che ottimizzare questo know-how per la giusta valutazione.

Aggiunto dopo 2 minuti :

Non è vero. I valori OMI arrivano da diverse fonti, nons olo dai contratti registrati, anzi, ancora in minoranza da questi e in maggioranza da collaborazioni con altri organi di monitoraggio, come voi agenti immobiliari appunto, che comunicano a loro volta medie che spesso non vengono accettate e nascono "contrattazioni di valori" , specie in caso di ribasso, perchè come sai, i valori OMI sono al base per le contestazioni dell'AdE (quindi più si abbassano, meno possono contestare).Il prezzo valore poi, come sai, vale solo nelle compravendite dell'usato... quindi di cosa si parla?

Della stragrande maggioranza delle compravendite?.......

Comunque, a parte i diversi punti di vista, io lo applico con le giuste interpretazioni ed infischiandomene delle teorie e dei metodi scientifici e i risultati li vedo sul campo e...questo mi basta (9 anni!!)
Ti faccio una cortese richiesta, nella tua prossima risposta...cerca di non cominciare con "Non è vero"...è alquanto irritante...

 

[pensoperme]

Della stragrande maggioranza delle compravendite?.......

No, affatto, ti ripeto di nuovo, come ho detto a un tuo collega: l'OMI non fa affatto i conti sulla "stragrande maggiroanza delle compravendite". Ne vuoi la prova? Analizza i valori OMI per ROMA o MILANO, che come sai da soli fanno oltre un terzo delle NTN in italia e vedi quanto sono affidabili. Questo per una analisi della loro inaffidabilità superficiale e veloce. L'OMI campiona del compravendite con una metodologia sintetica, fatta secondo metodologie e principii che poco hanno a che vedere con le dinamiche commerciali (che come sai cambiano, così come i flussi) che si riassume in "campionamento di N compravendite di immobili tipo nelle zone tipo), con unione delle loro rilevazioni quelle offerte dalle associazioni di categoria ad esempio, ma come ti ho detto spesso "pilotate" per non deviare troppo dalle loro previsioni, la famosa stima "feedback" che è un po come quando chi fa le stime fa due telefonate in giro per avere un prezzo medio, lo moltiplica per la superficie globale ponderata e poi va di punti di merito/demerito giocando su questi coefficiente per far tornare il valore che ha in testa... così fanno loro, hanno in mente delle forbici e fanno di tutto per mantenerle. Quindi all'errore di metodologia del perito (che fa 4 pagine di due-diligence e poi dice che il valore è quello e ciao) si somma l'errore alla fonte, l'OMI appunto.
...
Sul tuo appunto sul prezzo pagato (che non è il valore di stima) dissento di nuovo: la stima è la stima di un valore (che può essere anche l'indicazione del valore possibile ricavabile da una vendita), il prezzo pagato (non quello richiesto) è il prezzo pagato in relazione a vari fattori, che normalemnte sono la semplice contrattazione, la forma di mercato ecc. altre volte ci sono dei fattori (bisogno di liquidità, necessità di comprare proprio quell'immobile) che alterano il prezzo finale pagato in più o in meno, ma questo NON viene mai richiesto al perito, al perito si chiede la stima di un valore, ricostruibile scientificamente. Quindi le vie corrette, a mio parere, sono tre:
1) dai un indicazione di prezzo secondo l'expertise (la tua conoscenza del territorio e del suo mercato) che è sintetica e non necessita di molte pezze d'appoggio matematiche, semmai storiche.
2) Fai una stima secondo metodologie scientifiche e allora fai tutto l'iter, due-dligence, calcoli, stima.
3) Per serietà ti astieni.