Salve, fermo restando il tuo diritto di rinegoziare il canone di fitto ed applicare la cedolare secca, il consiglio che mi sento di darti , visti i tempi che corrono e la crisi che c'è e ci sarà, lascia le cose come stanno, specie se la persona ti ha sempre pagato con precisione, rifai il contratto a 400 euro ed applica la cedolare secca, dormirai sonni tranquilli , meglio poco ma sicuro e tralaltro avrai anche chi ti farà una preghiera di ringraziamento tutti i giorni. Fabrizio
Condivido e apprezzo il consiglio di Fabrizio: tienti stretta l'inquilina che paga con disarmante puntualità. Se il locatore decide di non rinegoziare il contratto in essere, non è necessario stipularne uno nuovo, posto che il comma 5 dell'art. 2 della legge 431/1998 dispone - nell'ambito della disciplina dell'uso abitativo - che qualora il locatore non comunichi la propria volontà di riottenere la disponibilità del bene locato o di fare proseguire la locazione pattuendo un maggior corrispettivo annuo, il contratto si rinnova automaticamente alle medesime condizioni per un periodo di soli quattro anni, per i contratti liberi, e così di seguito fino a quando il contratto non verrà disdettato: quindi, rinnovazione tacita alle medesime condizioni economiche, in caso di mancata nuova pattuizione e assenza di disdetta semplice all'ottavo anno. In tale occasione (rinnovo tacito), nel termine per il versamento dell'imposta di registro, il locatore potrà optare per la cedolare secca, comunicando:
a) al conduttore, prima di esercitare l'opzione, ossia prima della registrazione del rinnovo, la scelta di avvalersi del regime della cedolare, rinunciando all'esercizio della facoltà di richiedere l'aggiornamento del canone (l'ISTAT maturata in passato, rimane, comunque, a te spettante).
b) all'Agenzia delle Entrate l'opzione mediante il nuovo modello 69.
Una volta esercitata, l'opzione varrà per tutta la durata residua del contratto, salvo revoca.
Diversamente, a settembre 2012, decorsi otto anni dall'inizio della locazione, il locatore dovrà comunicare al conduttore se intende rinnovare il contratto a nuove condizioni economiche o se vi rinuncia, mediante lettera raccomandata da inviarsi almeno 6 mesi prima della scadenza. Entro 60 giorni dal ricevimento della suddetta comunicazione, il conduttore deve rispondere, a sua volta, a mezzo lettera raccomandata. Se non risponde il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione del contratto. In sostanza, la disdetta della locazione ha la funzione di impedire la rinnovazione, ma non di determinare la cessazione del rapporto prima della scadenza. Non è prevista, comunque, alcuna sanzione nel caso in cui le parti non rispettino i termini del procedimento finalizzato al rinnovo del contratto a nuove condizioni: si pensi, per esempio, al caso in cui la risposta del conduttore pervenga a destinazione dopo i 60 giorni canonici dal ricevimento della proposta di rinnovo ovvero quando le parti (caso assai frequente) comunque raggiungano un accordo per il rinnovo senza seguire la procedura
standard prevista dalla legge e senza rispettare, dunque, i termini previsti. Nulla esclude, perciò, che le parti possano addivenire alla conclusione di un contratto
ex novo anche successivamente all'"infruttuoso" esperimento della trattativa o alla mancata attivazione della stessa. Se la rinegoziazione del contratto avrà a buon fine, il locatore potrà stipulare un nuovo contratto, eventualmente con un canone più alto, con espressa rinuncia - in sede di registrazione - a richiedere qualsiasi aggiornamento del canone, se intende avvalersi di tale modalità (l'Agenzia delle Entrate considera evitabile la lettera raccomandata al conduttore nel caso di contratto che preveda la rinuncia all'aggiornamento del canone).
