SCIA ed opere interne non aggiornate al Catasto e al Comune

[swaamitan]

Abbiamo fatto una proposta d'acquisto per un appartamento che ha il classico soggiorno-cucina open space.
Al catasto, però, tale variazione non è stata riportata e, in più, abbiamo notato che il bagno è più largo, a scapito di una delle camere (è stato spostato il tramezzo).
Agenzia e Proprietario ci hanno detto che basta aggiornare solo il Catasto, poichè si tratta di opere interne... non soggette a nulla.
Io credo che non sia così e che si debba aggiornare anche il Comune.
So che per opere interne qui fanno la SCIA, più veloce della DIA (non ci sono i 30 giorni tra dichiarazione e inizio lavori). Non sarebbe il caso che il venditore la facesse per sanare tutto prima del compromesso?
Dicono anche che non dobbiamo preoccuparci di questo prima del rogito...A maggior ragione che dobbiamo fare un mutuo per pagare, quindi ci sarà anche la visita del perito della banca...
ma lui controllerà anche quanto risulta al comune???

 

[antonellifederico]

sicuramente si in quanto un tecnico regolarmente iscritto all'albo deve verificare la sussistenza dei requisiti igienico-sanitari; in particolar modo del rapporto aero-illuminante e delle dimensioni minime dei vani previsti dalla normativa vigente.

il tutto andrà presentato presso l'ufficio tecnico mediante la SCIA

 

[fabio88]

Per opere interne (manutenzione straordinaria) non occorre la scia ma la Comunicazione di inizio lavori ex art. 6 dpr 380/01 e ss.mm.ii.
In ogni caso, la tua è una situazione già esistente. Pertanto va presentata una mancata Comunicazione di inizio lavori che sconta la sanzione di tot € (adesso non ricorso l'importo preciso).

Saluti

 

[tommaso gori]

concordo, occorre che la situaizone urbanistica, catastale e lo stato di fatto siuano coincidenti. I vari aggiornamenti, dichiaraizoni di inizio lavori o scia vanno fatte prima del rogito. tu devi compprare un immobile in regola, perfettamente commerciabile e privo di qualsiasi tipo di abuso edilizio.

 

[manolis]

Anche perchè il notaio non può rogitare se non c'è corrispondenza tra lo stato di fatto e quanto accatastato.
Occorre che il proprietario venditore faccia redigere da un tecnico un accertamento di conformità (cosiddetta DIA/SCIA in sanatoria per opere legittimabili ma eseguite senza comunicazione e relativa documentazione). Dopo di che presenta la variazione catastale.
Volendo, ma la cosa è un pò tirata per i capelli, si potrebbe anche presentare una comunicazione per attività edilizia libera facendo finta che che i lavori non siano stati ancora eseguiti, fare passare una settimana e presentare la variazione catastale. Comunque serve sempre l'intervento di un tecnico che asseveri le opere.

 

[Paca]

Anche il perito della banca ( se serve il mutuo) potrebbe bloccare il tutto.

 

[Much More]

fagli fare una dia in sanatoria e successivo aggiornamento catastale, ovviamente a spese loro e che il tutto sia concluso prima del rogito.

 

[swaamitan]

per il rogito???

Quindi mi state dicendo che io... potrei fare il compromesso anche prima che il tecnico del venditore abbia presentato in comune la relazione asseveratoria per opere interne?
Dovrei far mettere una bella clausola, però, no?

 

[Mary Pink]

Il perito della banca, blocca sicuramente il tutto. E' successo a me. Ho dovuto attendere la DIA a Sanatoria ed i tempi si allungano di parecchio. Quindi NON pagare un centesimo di caparra se PRIMA non ti danno tutti i documenti che attestano la regolarita' dell'immobile alle vigenti leggi edilizie ed urbanistiche (ossia catastali e comunali). Non ti fidare della dichiarazione che di solito il proprietario fa (con l'avallo dell'agenzia) che l'immobile e' regolare. Pretendi la relativa documentazione. A scanso di problemi (pesanti!) Vincola l'incasso dell'assegno alla consegna della regolare documentazione edilizia e catastale. Fatti assistere (PRIMA) da un tuo tecnico di fiducia e non ti fidare dell'agente immobiliare

 

[minotaur74]

Dall'anno scorso e precisamente con l'art. 19 comma 14 del Decreto Legge 78/2010 prevede che a "pena di nullità», gli «atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi» che abbiano a oggetto «il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti» o meglio su «unità immobiliari urbane» devono contenere:
a) l'identificazione catastale;
b) il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto;
c) la dichiarazione «resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie».
È inoltre prescritto che «prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Pertanto l'atto può essere dichiarato nullo in mancanza dei suddetti requisiti mentre per quanto riguarda la pratica edilizia se non è stato fatto nulla in precedenza bisogna attivarsi presso l'ufficio edilizia privata del comune interessato e sistemare, sempre che siano modifiche sanabili, il tutto prima di andare a rogitare.

Tenendo conto che l'onere di provvedere a sistemare la situazione urbanistica e catastale è a carico dell'attuale proprietario il mio consiglio è di far sistemare la situazione prima del compromesso.