Se l'acquirente del mio immobile si ritira perchè non ha venduto e io ho già comprato

[fricchio63]

Buongiorno.A giugno del 2012 ho venduto senza agenzia il mio appartamento ad una famiglia. Il compromesso è stato eseguito davanti al notaio a metà ottobre con rogito entro e non oltre il 28 febbraio 2013. Nella casa che intanto ho comprato l'atto è previsto il 7 marzo 2013. Ieri mi telefona l'acquirente e mi chiede se posso posticipare l'atto perchè non è riuscito ancora a vendere il suo appartamento,non fattibile comunque perchè il mio venditore ha comprato a sua volta.Siccome io dovrò eseguire dei lavori di ristrutturazione nell'immobile acquistato ho già comperato le porte interne,serramenti esterni, stufa idropellets,antifurto,placche elettriche etc..sarei fuori di circa 20000 euro al netto della caparra che lui mi ha dato (parliamo di 50000euro)...se ora dovesse ritirarsi dall'acquisto cosa potrebbe succedere? Riuscirei a essere risarcito anche dei 20000euro delle spese già effettuate?Grazie

 

[marcellogall]

Situazione difficile che dipende dalle necessità di tre persone, ognuna con problemi da risolvere.
L'acquirente del tuo appartamento è sicuramente colpevole perchè si è impegnato in una operazione della quale non poteva conoscere l'esito. Probabilmente ha avuto proposte per la vendita del suo appartamento ma non le ha accettate perchè inferiori alle sue speranze. Tutto questo potrebbe portare ad una vertenza legale lunga e costosa.
Suggerirei di fissare un appuntamento con tutte le parti interessate e cercare di
trovare un compromesso accettabile da tutti.
Non è certamente facile e questa è una di quelle occasioni in cui la presenza di un serio professionista potrebbe portare a soluzioni non individuabili da chi non è pratico del settore.
Per arrivare ad una soluzione soddisfacente per tutti bisognerebbe conoscere
la situazione di ognuno di voi e questo per chi ti risponde è impossibile.

 

[smoker]

Riuscirei a essere risarcito anche dei 20000euro delle spese già effettuate?

hai la caparra di € 50.000,00......

se ora dovesse ritirarsi dall'acquisto cosa potrebbe succedere?

probabile effetto domino dei compromessi.... cade uno............ cadono tutti, salvo che le varie parti abbiano cash disponible oppure modo di finanziarsi...........
Senza offesa, ma risolvere tale situazione con consulto sul forum è, per me, azzardato........... fossi in te cercherei esperto legale per mettere le mani avanti........il 28.02.2013 è vicino..........

Smoker

 

[fricchio63]

chiedo solo se qualcuno per esperienza c'è già passato e come l'ha risolta...

 

[Ponz]

chiedo solo se qualcuno per esperienza c'è già passato e come l'ha risolta...

Da cliente mai, ho venduto senza comprare direttamente e comprato quando mi è stato possibile.

Da agente, mi è capitato di dover risolvere qualche situazione così, mediando, in vari modi.

La più recente che gli assomiglia (almeno un po') era una villa dove c'era una causa e un preliminare trascritto ma saltato, dove chi aveva vinto e avanzava denari faceva ostruzione sulle condizioni della compravendita che avrebbe permesso l'accomodamento di tutti, ponendo condizioni su condizioni. Pur essendoci commercialisti e avvocati, spesso il mediatore non dovendo dimostrare a nessuno in particolare di esser efficiente e avendo come obiettivo la conclusione, trova argomentazioni efficaci che sfociano nella transazione più soddisfacente per le parti tutte.

In altri casi so di colleghi che hanno "salvato" la situazione sostituendo una delle parti, trovando un nuovo acquirente o un nuovo immobile a dire il vero ricordo di esserci passato anche io anni fa, quando il mercato tirava. Pratica sconsigliabile a quei tempi, oggi da evitare.

Comprare poi infissi e altro o iniziare dei lavori su immobili altrui, lo sconsiglio comunque sempre.

 

[smoker]

L'acquirente del tuo appartamento è sicuramente colpevole perchè si è impegnato in una operazione della quale non poteva conoscere l'esito.

la stessa cosa l' ha fatta Fricchio63 con il suo venditore.............venditore che poi ha acquistato................ quasi quasi potrebbe chiudersi un cerchio .............

Suggerirei di fissare un appuntamento con tutte le parti interessate e cercare di
trovare un compromesso accettabile da tutti.

mmmmmmmmmmh

Smoker

 

[smoker]

Pur essendoci commercialisti e avvocati, spesso il mediatore non dovendo dimostrare a nessuno in particolare di esser efficiente e avendo come obiettivo la conclusione, trova argomentazioni efficaci che sfociano nella transazione più soddisfacente per le parti tutte.

L' obiettivo, meglio gli obiettivi, qui ormai sono raggiunti, se non ho capito male, ci sono tre preliminari in ballo.............. due con rogito alle porte 28.02.2013 e 07.03.2013..............il terzo, anche se ininfluente per Fricchio, potrebbe essere, però il detonatore...........
x Fricchio quanto hai dato di caparra e che tipo al tuo venditore?


Smoker

 

[Ponz]

L' obiettivo, meglio gli obiettivi, qui ormai sono raggiunti, se non ho capito male, ci sono tre preliminari in ballo.............. due con rogito alle porte 28.02.2013 e 07.03.2013..............il terzo, anche se ininfluente per Fricchio, potrebbe essere, però il detonatore...........
x Fricchio quanto hai dato di caparra e che tipo al tuo venditore?


Smoker

Beh, se intendi per la mediazione sì... ma non per l'esito finale. Intendevo dire che anche post "preliminare" a sbloccare certe situazioni a volte a un occhio "quasi terzo" è più facile porre argomentazioni e trovare alternative, un avvocato di parte cercherà sempre di tutelare il proprio cliente in maniera forte, solo dopo che qualcun'altro pone sul piatto situazioni e argomentazioni differenti le fa valutare al cliente, perchè a quel punto non è stato colui che ha proposto "rese"

Sul alto pratico, alla domanda "come avete risolto" ho dato due esempi: uno mediando e transando, un altro sostituendo una delle parti... quando è possibile chiaro.

 

[fricchio63]

Ripeto che al netto di caparra che mi è pervenuta dal compratore e caparra che ho dato io al venditore (compresa in questo caso di provvigione agenzia) sono pari...il problema viene dal fatto che io ho già speso circa 20000 euro per tutto quello che sarà la ristrutturazione...è normale che io sia partito a fare compere prima del rogito (ricordiamo comunque che è una "Promessa d'acquisto) altrimenti sarei entrato nella casa e dopo 1 mese iniziare i lavori (?) (per i serramenti ci vanno 45 gg)...

 

[Ponz]

Ripeto che al netto di caparra che mi è pervenuta dal compratore e caparra che ho dato io al venditore (compresa in questo caso di provvigione agenzia) sono pari...il problema viene dal fatto che io ho già speso circa 20000 euro per tutto quello che sarà la ristrutturazione...è normale che io sia partito a fare compere prima del rogito (ricordiamo comunque che è una "Promessa d'acquisto) altrimenti sarei entrato nella casa e dopo 1 mese iniziare i lavori (?) (per i serramenti ci vanno 45 gg)...

Invece non è normale, è altamente sconsigliato, proprio per evitare casi come questi, specie se non si ha la certezza di poter prosegui all'acquisto...ma capisco e comprendo il ragionamento, bada bene, specifico l'obiezione a uso di chi intraprendesse un cammino simile al tuo.