Servitù di passaggio pedonale e carrabile

[marron]

Buongiorno,
sono nuova del forum, ho bisogno sapere come comportarmi per la situazione creatasi a seguito dell'acquisto di una casa con terreno in una corte comune, usata da noi solo per vacanza (appartenente originariamente a 3 fratelli).
Vi spiego la situazione:
Circa 20 anni abbiamo acquistato questo immobile ereditato dal venditore in seguito alla morte del padre, purtoppo il notaio sull'atto non ha spiegato bene le servitù, nel rogito ha solo scritto:
"L'immobile sopra descritto è dedotto in contratto nello stato in cui si trova, con ogni diritto, ragione ed azione, accessione e pertinenza, servitù di ogni specie, libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli da pesi, oneri o vincoli e con ogni garanzia di legge, pervenuto alla parte alienante per successione".
L'immobile ha sempre avuto un solo accesso sia pedonale che carrabile la corte comune (il precedente proprietario passava di li sia a piedi e sia con il carro ed i buoi). A seguito della ristrutturazione fatta da noi, abbiamo deciso di creare un ingresso indipendente da questa corte, ma in tutti questi anni siamo sempre transitati anche dalla corte comune sia a piedi che in macchina.
Circa 3 anni fa i proprietari confinanti (sono 3 sorelle figlie di uno dei tre fratelli originariamente proprietari di tutta la corte), ci inviano una a/r tramite avvocato dove ci negano il diritto di passaggio nella corte comune, visto che abbiamo creato il ns. ingresso indipendente, dicendoci che avrebbero cintato l'area di esclusiva sua proprietà. Noi abbiamo continuato a passare tranquillamente da li fino ad inizio giugno, quando ci siamo recati nella ns. proprietà per trascorrere un tranquillo week end ed abbiamo trovato, all'interno della corte comune una recinzione, che bloccava l'accesso alla ns. proprietà. Prontamente abbiamo asportato via questa recinzione, al momento senza nessuna conseguenza (sapevano benissimo di non poter posizionare la recinzione). Abbiamo rintracciato il vecchio proprietario del ns. immobile, si è dichiarato disponibile a firmare una dichiarazione in cui dichiara che l'unico accesso hai tempi era quello, quindi con il rogito abbiamo acquistato anche quello. Mi potete aiutare non so come scrivere questa dichiarazione. Grazie spero di avere spiegato al meglio la situazione. Buona giornata a tutti.

 

[antonellifederico]

una servitù viene costituita con uno specifico atto notarile debitamente registrato e trascritto.
se questo atto di costituzione di servitù non esiste, per poter mantenere questo diritto, dovete adire alle vie legali e dimostrare, attraverso testimonianze ed elementi probanti, il diritto vanatato; a questo punto sarà il giudice a costituire questa servitù.

una domanda: dal punto di vista catastale a chi è intestata questa corte? ed a quali fabbricati è vincolata?

 

[marron]

La corte è cosi divisa:
l'inizio ha un proprietario
il centro e delle sorelle
noi chiudiamo la corte.
All'inizio della corte il proprietario ha fatto istallare un cancello, di questo cancello sia noi che le tre sorelle abbiamo la chiave, questo perchè sull'atto di acquisto di questo signore, il padre del ns. venditore ed il padre delle 3 sorelle vantano il diritto di passaggio.
Inizialmente all'epoca della costruzione era tutto di un unico proprietario al momento della sua morte sono succeduti i tre figli, il 1° figlio ha venduto la sua parte all'attuale proprietario della parte iniziale della corte, il 2° ha lasciato la sua quota al momento della morte alle 3 figlie proprietarie del pezzo centrale della corte (quindi non c'è nessun atto ma solo la successione), il 3° figlio proprietario del ns. pezzo è deceduto prima del ns. acquisto, noi abbiamo acquistato l'ultimo tratto della corte dai suoi figli (come sopra nessun atto solo successione). Spero di averle spiegato meglio la situazione, spero riesca a darmi delle dritte su come preparare la dichiarazione da far firmare al mio venditore per diritto di passaggio.
Grazie e buona giornata

 

[Bastimento]

Ricapitoliamo:
1) sull'atto del proprietario del lotto 1 è indicata la servitù di passaggio nei confronti del lotto 2 (sorelle) e lotto 3 (il vostro).
2) non dici se la corte è stata frazionata: parli invece di corte comune
3) non hai risposto alla domanda di cosa risulta a catasto in merito a questo cortile.
4) dovresti confermare quale titolo hanno i 3 su questa corte: è comune o è stata frazionata?

Se la corte è comune, nessuno pùo recintare niente: è comune tutto, passaggio compreso.

Se è stata frazionata, sembra di capire che il lotto 2 farà di tutto per far decadere la servitù, cercando di interrompere per 20 anni l'utilizzo del passaggio. In questo caso credo sia opportuno sollecitare una scrittura tra le parti da registrare, che stabilisca lo stato dei diritti, anche avvalendosi delle testimonianze ancora disponibili: se non lo ottieni amichevolmente dovrai citarli in giudizio portando la testimonianza del tuo venditore e fare riferimento alla servitù citata sull'atto del lotto 1: ragionevolmmente se puoi entrare sull'1, e non puoi volare sopra il 2 .....!

Ottenendo una sentenza a favore sanciresti in modo definitivo il diritto.

La eventuale dichiarazione del tuo venditore? Intanto deve essere coerente con quanto indicato sugli atti dei lotti 1 e 3 circa la proprietà della corte.

p.s.: se la corte non è in realtà comune, ed hai un diverso accesso, carraio e pedonale, potrai valutare se essere pignolo o svincolarti da queste pendenze.

 

[marron]

Buonasera,
ho riletto l'atto di rogito, purtoppo come dicevo nella prima e-mail il notaio non ha specificato nulla ha solo specificato le coerenze in corpo hai ns. mappali (quindi quello del lotto 2).
Ho letto con attenzione la sua domanda credo che non si tratta di corte comune, io lo davo per scontato perchè bisognava passare per forza da li per accedere a casa nostra e come già detto precedentemente era l'unico accesso prima della ns. ristrutturazione.
Non so con esattezza cosa risulti in catasto, come posso fare per saperlo?
Comunque noi in tutti questi anni siamo sempre passati da li sia a piedi che con le auto.
Abbiamo fatto da poco richiesta al comune per accedere ai seguenti atti:
"Tutta la documentazione urbanistico edilizia comprensiva di allegati e ordinanza sindacale riferita al rilascio dell'autorizzazione relativa alla posa di recinzioni e cancelli efffettuate sui mappali di tutti all'interno di questa corte, come motivazione delle richiesta abbiamo messo i seguenti motivi: verifica documentazione esistente per controllo congruità della stessa relative all'accesso delle parti comuni e private"
Purtoppo come le dicevo il notaio sul ns. atto non ha citato nulla ed il venditore ha acquisito tutto per successione, stessa situazione del lotto 2. Quindi credo sia impossibile risalire alla proprietà della corte anche perchè originariamente tutta la corte era di un unico proprietario, a cui sono succeduti i figli che si sono messi daccordo verbalmente sui tre lotti.
Sembra una situazione irreale ma purtoppo accade anche questo.
Spero di essere stata esaustiva. La ringrazio per le sue preziose informazioni.

 

[Bastimento]

La situazione descritta non è così insolita: coraggio.

Se i vostri lotti sono contraddistinti da mappali diversi, significa che il frazionamento è stato fatto regolarmente e deve essere documentato chiedendo la mappa dei mappali interessati, risultante a catasto terreni e catasto fabbricati (potrebbero non essere allineati) presso l'agenzia del Territorio , cioè l'ex Ufficio Tecnico Erariale, esistente in ogni sede provinciale, ma non solo. Molti comuni hanno aperto uffici di consultazione catastale, ormai quasi totalmente informatizzata: la richiesta di visura è gratuita. Possono essere forniti i dati catastali di ciascun subalterno, così come i mappali interessati, a partire dai numeri identificativi o dal nome dei proprietari, ed ubicazione degli immobili..
Non vengono di solito rilasciate solo le planimetrie delle U.I. per motivi di privacy.

Dai disegni topografici si può rilevare l'estensione dei singoli lotti e le porzioni edificate: si vede inoltre a chi è associata e se è eventualmente frazionata la corte; il simbolo di unione è una specie di S che unisce la superficie edificata tratteggiata col il cortile di pertinenza.

La correttezza dei dati catastali non è sempre perfetta, per difetti nelle dichiarazioni, e per errori degli uffici che hanno trascritto. Ma vale la pena prenderne visione e di li partire, per sostenere le proprie ragioni o per far correggere.

Visto che le sorelle hanno pensato di poter cintare, verosimilmente la corte è stata anch'essa frazionata. La mappa catastale potrebbe però indicare un collegamento comune a tutti i cortili.

Riicorda anche che all'archivio provinciale centrale si possono richiedere copie delle mappe storiche, quindi quanto sussisteva prima del frazionamento: non è gratis, ma nemmeno esoso. Solo scomodo dovendo recarsi di persona o attraverso un professionista delegato.

Una seconda ricerca dovresti farla, se non la ottieni dall'interessato, alla conservatoria dei registri immobiliari, prendendo in visione l'atto del 1° lotto che parla delle servitù: la visura catastale del bene in questione dovrebbe riportare i riferimenti notarili all'origine della nuova proprietà, da cui risalire.