Sfratto (in forma verbale) entro i prossimi 40 gg

[corbinzolu]

Nell’agosto 2011 prendo in affitto, subentrando nel vecchio contratto allora presente, una stanza in quest’immobile. il 1 dicembre abbiamo firmato un nuovo contratto di durata di mesi 12. Ho fatto domanda di casa dello studente per l’AA 12-13, sono risultato beneficiario e la scelta è ricaduta su na casa che aprirà solo a gennaio. Comunicando tale fatto in forma verbale e informando il padrone dell’intenzione di confermare la mia comunicazione con una raccomandata entro pochi giorni, mi sono visto rispondere: “No! se tu vai via a gennaio poi la stanza resta sfitta per diversi mesi, quindi alla scadenza del contratto (30 novembre) tu te ne devi andare.”. naturalmente già da quando tale casa dello studente era stata chiusa e si informava che sarebbe stata riaperta a gennaio io ho informato il mio padrone di casa di tale eventualità.
Ora rileggendo il contratto ho cercato di fare chiarezza: ho notato che un eventuale mancato rinnovo (rinnovo che avviene tacitamente) deve essere comunicato dal padrone di casa almeno 3 mesi prima della scadenza, ovvero lui me lo avrebbe dovuto comunicare almeno a fine agosto. D’altro canto io devo comunicare il recesso almeno 3 mesi prima (ed era ciò che mi accingevo a fare) per gravi motivi (così recita il contratto, e la mancanza di soldi a cui sto andando incontro mi pare abbastanza grave).
Il contratto è stato stipulato ai sensi dell'art 5 comma 3 legge 431/98

 

[SGTorino]

Presumo che tu ti riferisca a questo contratto di cui allego il link del formato tipo, http://www.tutelati.it/alldm301202/allegato_E.pdf .
Si basa sul comma 2 ed è molto rigido come impostazione.
Per una risposta corretta lo si dovrebbe leggere, mi riferisco al tuo: sicuramente una disdetta verbale non può trovare applicazione.

 

[corbinzolu]

i primi punti sono:

1) DURATA DEL CONTRATTO - Il contratto e. stipulato per la durata di mesi (12) dal 01/12/2011 al 01/12/2012
2) RINNOVO TACITO - Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per un uguale periodo
se nessuna delle parti comunica all'altra, almeno tre mesi prima della data di scadenza, con lettera raccomandata, che non intende rinnovarlo.
3) ESIGENZA TRANSITORIA DEL CONDUTTORE - Ai sensi di quanta previsto dall'Accordo Locale, stipulato ai sensi dell' art. 5, comma 3, dell a legge 431/98, Ie parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanta i conduttori, espressamente hanno l'esigenza di abitare l'immobile per un periodo non eccedente i (36) mesi frequentando i corsi di studi presso l'Università di Cagliari.
4) RECESSO DEL CONDUTTORE - Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno tre mesi prima. Tale facoltà e consentita anche ad uno 0 pili dei conduttori firmatari e in tal caso, dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione. Indipendentemente dai gravi motivi, e consentito al conduttore/i di recedere dal contratto,
previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno due mesi prima, qualora si verifichi prima della scadenza contrattuale l'interruzione degli studio.

Un'altra cosa che mi fa storcere il naso è: "[...] conduttori che accettano per se, parte dell'unita immobiliare posta in Cagliari Via xxxx n. xxx piano x int.x composta di n. 3 stanze, oltre uso cucina e servizi, completamente ammobiliata."

Le stanze in realtà sono 4, e per affittare una parte sola della casa non dovrebbe essere registrato come affittacamere?

 

[SGTorino]

Non saprei risponderti. Il fatto che il proprietario indichi tre camere e non le quattro esistenti non implica necessariamente che si consideri un affittacamere che vuole esulare la legge (per l'affittacamere è previsto un massimo di sei camere che scendono a tre per l'attività di bed and breakfast).
Per questa attività, considerata impresa, unitamente alla presenza di altri requisiti, serve (hai ragione tu) la registrazione al registro delle imprese della Camera di Commercio ed una partita IVA.
Per il resto sono curioso di leggere le risposte che inseriranno gli altri colleghi, fermo restando che una disdetta verbale non ha alcun valore, stante quanto avete scritto in contratto (art. 2).

 

[corbinzolu]

4) RECESSO DEL CONDUTTORE - Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno tre mesi prima. Tale facoltà e consentita anche ad uno 0 pili dei conduttori firmatari e in tal caso, dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione. Indipendentemente dai gravi motivi, e consentito al conduttore/i di recedere dal contratto, previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno due mesi prima, qualora si verifichi prima della scadenza contrattuale l'interruzione degli studio.

Correggo due errori ortografici del sw ocr:

4) RECESSO DEL CONDUTTORE - Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno tre mesi prima. Tale facoltà e consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari e in tal caso, dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione. Indipendentemente dai gravi motivi, e consentito al conduttore/i di recedere dal contratto, previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno due mesi prima, qualora si verifichi prima della scadenza contrattuale l'interruzione degli studio.

 

[Limpida]

Il tuo contratto transitorio sembra un misto con l'art.5 comma 2 della 431/98 per studenti e quello dell'art.5 comma 1.
Escluderei l'ipotesi dell'affittacamere perché il contratto di locazione é intestato ai diversi conduttori per un immobile.
Il rinnovo del contratto per il primo anno é tacito dice la legge 431/98 e mentre tu hai la possibilità di disdire il contratto di locazione anche prima della scadenza, al locatore ciò é negato nei transitori, se ne avesse la necessità, anche se nel tuo contratto c'é scritto il contrario
Ma questo non é il tuo problema , perché tu vorresti andartene e quando ti fa comodo....
Devi scegliere fra inviare la raccomandata di disdetta adesso anche se sei già in ritardo per il 1 dicembre 2012, ma il proprietario é d'accordo, oppure gli invi la disdetta tramite raccomanda il primo di novembre 2012 per uscire il 1 gennaio 2013.

 

[corbinzolu]

Ma questo non é il tuo problema , perché tu vorresti andartene e quando ti fa comodo....

Non è che mi fa comodo ma voglio uscire tra 3 mesi (rispettando il contratto) per due motivi: 1) non mi posso più permettere di pagare la retta, 2) mi serve il tempo corretto per tutelarmi e trovare un nuovo alloggio idoneo (in questo caso casa dello studente).

Devi scegliere fra inviare la raccomandata di disdetta adesso anche se sei già in ritardo per il 1 dicembre 2012, ma il proprietario é d'accordo, oppure gli invi la disdetta tramite raccomanda il primo di novembre 2012 per uscire il 1 gennaio 2013.

Casomai mandandola entro il 1 novembre comunico l'uscita entro il 1 febbraio essendo tre mesi (quindi 90gg, ergo novembre, dicembre, gennaio) di preavviso.

 

[Limpida]

Ok, non avevo letto il recesso di due mesi per interruzione degli studi.

 

[corbinzolu]

Vabbuò ho capito,con estremo rammarico abbandonerò gli studi anche perché sembra essere l'unico modo per recedere questo contratto senza finire per strada o spendere soldi, di cui non posso disporre, nel corso dei prossimi mesi. Poi dicono che i ragazzi non studiano perché non ne hanno voglia, in questa nazione stiamo regredendo, si permette che si lucri oltremodo sui poveri studenti che saltano anche i pasti per risparmiare due soldi per pagare il canone di affitto e comprare i libri (comprare e non fotocopiare).

 

[Pennylove]

Ciao corbinzolu! La situazione è un po’ confusa e il particolare tipo di contratto non aiuta molto a districarla: sarebbe necessario esaminare il contratto, innanzitutto per capire se:

a) sei cointestatario di un contratto d’affitto per studenti universitari (“Il 1 dicembre abbiamo firmato un nuovo contratto di durata di mesi 12”) e tu paghi una quota (per una stanza) all’interno della parte conduttrice.

b) hai un contratto per studenti universitari a te solo intestato per una singola stanza (“Prendo in affitto, subentrando nel vecchio contratto allora presente, una stanza in quest’immobile”) e paghi un corrispettivo pattuito a contratto.

Dirigerei sull’ipotesi b) (anche se l’articolo a contratto sopramenzionato(
"[...] conduttori che accettano per se, parte dell'unita immobiliare posta in Cagliari Via xxxx n. xxx piano x int.x composta di n. 3 stanze, oltre uso cucina e servizi, completamente ammobiliata.") mi lascia un po’ perplessa), ma attendo conferma.

Va tenuto presente, in ogni caso, che il modello obbligatorio da utilizzare è l’allegato E al DM 30 dicembre 2000, a cui fanno espresso rinvio gli accordi territoriali, che consente – come ha precisato Limpida al #6 - il recesso al solo conduttore (al locatore non è data la possibilità di non procedere al rinnovo del contratto alla prima scadenza). Alla prima scadenza (01/12/2012) il contratto si rinnova per uguale periodo (12 mesi) se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno tre mesi prima della data di scadenza del contratto. Pertanto il contratto prosegue anche per il successivo periodo, vale a dire fino al 30 novembre 2013 e solo tu puoi disdettarlo nei termini previsti all’art. 4.

Detto ciò, affrontiamo ora il problema del recesso. La clausola del recesso anticipato richiede i gravi motivi (il recesso convenzionale è limitato alla sola interruzione degli studi). In questo caso purtroppo non vi è ancora una adeguata casistica a cui riferirsi. In genere quasi nessun locatore contesta i gravi motivi, in quanto non è in grado di verificare se siano veri o falsi. Solo un giudice – a cui si è rivolto il locatore per fare annullare il recesso - può richiederti l’onere di dimostrarli, ma non è detto che il giudice la pensi come te. Non è possibile dire se “la mancanza di soldi” (più che comprensibile nel momento attuale) possa essere considerata un grave motivo, poiché ogni situazione, in caso di contestazione, va vista specificatamente. In genere il giudice, nel valutare il singolo caso, riconosce rilevanza, ai fini del recesso, ai soli motivi oggettivi, vale a dire all’oggetto della locazione, e, quindi, anche alla congiuntura economica che si riverbera su quel specifico contratto, prestando scarsa attenzione ai motivi soggettivi del conduttore. Quindi è necessario che comunichi per iscritto con lettera raccomandata la volontà di recedere anticipatamente dal contratto, specificando compiutamente le tue difficoltà economiche, nei termini che questo indica. Pertanto:

Ipotesi a): puoi recedere dal contratto in solido solo se c’è l’accordo tra tutte le parti in causa, locatore compreso (non basta l’assenso degli altri co-conduttori): solo in tal caso vieni liberato contrattualmente, lasciando in capo a chi resta gli obblighi contrattuali, salvo l’ingresso di un subentrante.

Ipotesi b): puoi recedere dal contratto rispettando i termini del recesso (tre mesi) che mi pare di capire sia quello che desideri. Se poi il locatore pretende che tu lasci anzitempo l’immobile, dovrà negoziare con te (che, in questo caso, hai più potere contrattuale di lui) una risoluzione consensuale nei termini che più riterrete opportuni.