Società vende immobile: base di calcolo della plusvalenza

[vanglia]

Buonasera, una snc vende un'abitazione di sua proprietà a 200.000 euro. Comprando da una ditta non costruttrice l'acquirente paga imposta di registro sul valore catastale e non IVA. La società comunque emette fattura e versa allo Stato il 20% dell'IVA scorporata dai 200.000. La mia domanda è: la plusvalenza che la società pagherà si deve calcolare assumendo come valore finale 200.000 euro o il risultato dello scorporo dell'IVA (166.666)? Mi rendo conto che è una domanda piu' per commercialisti che per immobiliaristi ma grazie comunque a chi vorrà rispondermi

 

[Antonello]

Buonasera, una snc vende un'abitazione di sua proprietà a 200.000 euro. Comprando da una ditta non costruttrice l'acquirente paga imposta di registro sul valore catastale e non IVA. La società comunque emette fattura e versa allo Stato il 20% dell'IVA scorporata dai 200.000. La mia domanda è: la plusvalenza che la società pagherà si deve calcolare assumendo come valore finale 200.000 euro o il risultato dello scorporo dell'IVA (166.666)? Mi rendo conto che è una domanda piu' per commercialisti che per immobiliaristi ma grazie comunque a chi vorrà rispondermi

La plusvalenza si calcola sul valore scorporato dall'imposta.
Quindi su 166.667 a dedurre valore decurtato delle quote di ammortamento e/o di altre spese straordinarie per la manutenzione.
Questo per le imposte dirette.
Per l'IVA (indiretta) invece 33.333 meno IVA acquisti.
E' una domanda anche per mediatori.......................ma non dirlo ai commercialisti............sono permalosi......

 

[barsotti armando]

Si rende necessario fare un pò di chiarezza fiscale :

La fiscalità applicabile relativa all'acquisto da una società snc non costruttrice di una abitazione rientra nella sfera di applicazione imposta registro ipotecaria e catastale proporzionale ( e se la parte acuirente fosse persona fisica potrebbe invocare la richiesta di agevolazioni fiscali c.d. prima casa e l'applicazione della regola c.d. prezzo valore) al momento dell'atto notarile di trasferimento e quindi cmq trasferimento esente IVA ;
La snc emettera un fattura di vendita del bene immobile indicando espresa mente in fattura che tale imponibile di vendita è esente IVA ai sensi ........;
Il corrispettivo di vendita verrà contatibilizzato dalla snc x euro 200.000 nella sfera dei icavi se tale bene fosse classificato nella contatibilità aziendale come" bene merce " oppure nel caso in cui tale bene immobile fosse stato classificato come attivo patrimoniale il valore di vendita di euro 200 verrà conguagliato con la detrazione del costo storico di carico del bene al netto del valore degli ammortamenti per la determinazione del valore della plusvalenza da cessione immobiliare che andrà ad incrementare il mastrino dei componenti positivi del reddito;
L'imposta sul reddito relativa alla snc verrà calcolata in riferimneto al bilancio aziendale e al reddito zienadale che verrà evidenziato.

 

[Antonello]

Riassumendo, per dare una risposta esaustiva a vanglia, diamo 120.000 il valore dell'immobile risultante dal registro beni ammortizzabili al momento della vendita.
Ci dice vanglia che la Snc emetterà fattura: 200 IVA inclusa..........quindi: imponibile 166.667 e IVA di 33.333.
Plusvalenza: 166.667 - 120.000 = 46.667 che andranno a sommarsi ai redditi della Snc se... in attivo.
Armando....................concordi?.........l'accendiamo per vanglia?

 

[barsotti armando]

Riassumendo, per dare una risposta esaustiva a vanglia, diamo 120.000 il valore dell'immobile risultante dal registro beni ammortizzabili al momento della vendita.
Ci dice vanglia che la Snc emetterà fattura: 200 IVA inclusa..........quindi: imponibile 166.667 e IVA di 33.333.
Plusvalenza: 166.667 - 120.000 = 46.667 che andranno a sommarsi ai redditi della Snc se... in attivo.
Armando....................concordi?.........l'accendiamo per vanglia?

La vendita non può mai esere IVA inclusa anche in atto dovrà essere sempre indicato il valore di vendita senza imposte e anche perchè in questo caso è esente IVA Valore vendita 200 valore costo storico 120 netto plusvalenza 80 salvo detrazione relativa a quote di ammortamneto ; attezione una vendita simile comunque crea e genera rilievi di c.d. " pro rata ai fini " innalzando il valore dei ricavi senza IVA esenti IVA e generando una percentuale che impedirà la detrazione totale IVA su acquisti

 

[Antonello]

Come richiesto dall'utente vanglia e senza entrare nel merito se ...o ...se:

"La mia domanda è.......la plusvalenza che la società pagherà si deve calcolare assumendo come valore finale 200.ooo o il risultato dello scoorpor dell'IVA (166.666)?"

Dando per scontato che la fattura sarà:
Imponibile = 166.666
I.V.A. = 33.334
Tot. fattura = 200.000

La risposta .......è........?

 

[barsotti armando]

Come richiesto dall'utente vanglia e senza entrare nel merito se ...o ...se:

Dando per scontato che la fattura sarà:
Imponibile = 166.666
I.V.A. = 33.334
Tot. fattura = 200.000

La risposta .......è........?

TALE ESEMPIO è NON coerente il prezzo di vendita è 200 e non 166.....quindi il resto è già stato detto e scritto

 

[il Custode]

Voglio qui ringraziare pubblicamente Armando per il tempo e la pazienza che dedica alla community con interessanti articoli e preziose risposte. Anche se qualche utente non si può definire "delicato" con te (ma del resto non lo è con nessuno) mi preme farti un grande applauso e ringraziarti personalmente a nome di tutti

 

[Umberto Granducato]

Voglio qui ringraziare pubblicamente Armando per il tempo e la pazienza che dedica alla community con interessanti articoli e preziose risposte. Anche se qualche utente non si può definire "delicato" con te (ma del resto non lo è con nessuno) mi preme farti un grande applauso e ringraziarti personalmente a nome di tutti

quoto assolutamente

 

[Antonello]

Calcolo sintetico e perfetto utilizzato dai notaio con modello dell'Agenzia delle Entrate..............in allegato