Soggiorno con angolo cottura

[il_dalfo]

guarda ti rimetto in allegato quello che chiede Agenzia delle Entrate (circolare) in merito alle "fusioni/unioni di fatto"
e se lo chiede per quelle figuriamoci per le fusioni di tipo convenzionali!

Ho preso atto. Mi son riletto poi un po' di definizioni e regole.

Relativamente alla domanda posta da @antonella_
Son dell'idea che l'inserimento di una seconda cucina non determini in automatico un autonomia funzionale/reddituale salvo che la porzione d'immobile possa essere resa completamente indipendente dal resto dell'immobile.
Or bene, salvo deroghe particolari (o norme di cui non ho conoscenza) abbiamo bisogno di 28 mq utili per realizzare un monolocale.
Mi vien quindi da pensare che se la porzione d'immobile di cui sopra non possa divenire una singola unità monolocale, allo stesso tempo non ha una sua autonomia.

Quanto sopra in virtù di:
Decreto del 2 gennaio 1998 n. 28 - Min. Finanze art 1 comma 2
Decreto del 2 gennaio 1998 n. 28 - Min. Finanze art 2 commi 1 e 2
Decreto del 5 luglio 1975 - Min. Sanità art 3
Guida operativa DOCFA dell'Ade punto 1 "definizione" e punto 1.2 "requisiti essenziali delle unità immobiliari"

p.s.: Relativamente all'esempio che ho esposto (unire 2 unità), oltre alla realizzazione del foro porta tra i due immobili sarà necessario eliminare uno dei due ingressi per inficiare l'autonomia di cui sopra.

Che ne pensate?

 

[francesca63]

Mi vien quindi da pensare che se la porzione d'immobile di cui sopra non possa divenire una singola unità monolocale, allo stesso tempo non ha una sua autonomia.

Vuol creare ben più di un monolocale; è l’autonomia c’è, essendoci più ingressi indipendenti:

chiudendo una porta in due unità composte rispettivamente da soggiorno/angolo cottura, camera e bagno, mentre l'altra unità composta dai vani cucina, due camere e bagno.

 

[il_dalfo]

Che siano anche due locali oltre al servizio l'unica cosa che cambia è che servirebbero più mq per ottenere un'unità autonoma.
A poco tange la presenza dell'ingresso in più.

(Decreto del 2 gennaio 1998 n. 28 - Min. Finanze art 1 comma 2: . Il minimo modulo inventariale e' l'unita' immobiliare).

Ne consegue che se il catasto non permettesse l'accatastamento dei 2 locali e servizio come singola unità (causa metratura minima insufficiente), sarebbe il catasto stesso a dire che non c'è autonomia funzionale.

Se l'immobile non è accatastato:
- non è possibile registrare un contratto di locazione (Decreto Legge 78/2010 art. 19 comma 15)
- non è possibile ottenere un servizio di utenza acqua/luce/gas (legge 311 del 30/12/2014 art. 1 comma 333)

Se non posso registrare un contratto di locazione ne ottenere le utenze che autonomia funzionale sarebbe? Ci risolve l'enigma l'AdE con la risposta 810/2021 a pagina 5 infatti leggiamo: "Tanto premesso considerato che in base a quanto rappresentato in istanza, gli impianti (acqua, energia elettrica e gas) sono di proprietà delle singole abitazioni dall'interno delle stesse fino al punto di installazione dei contatori, mentre sono di proprietà condivisa con il complesso turistico per le tratte che vanno dai predetti contatori fino all'allaccio condominiale, si ritiene che l'unità abitativa in questione non può ritenersi "funzionalmente indipendente" ai sensi dell'ultimo periodo del citato comma 1-bis dell'articolo 119 del decreto Rilancio. Sulla base delle disposizioni citate, infatti, la condizione che un'unità immobiliare possa ritenersi funzionalmente indipendente qualora sia dotata di almeno tre impianti di proprietà esclusiva implica che gli stessi non siano serviti da una utenza comune."

https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/4002792/Risposta_810_15.12.2021.pdf/0971f79b-c5c3-6164-e4f3-b733dc51be27

 

[Jan80]

Per essere considerata u.i. indipendente basta che presenti potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.

Nel caso postato c'è proprio la volontà di metterle a reddito separatamente.

 

[cristian casabella]

Al di là di tutte ste manfrine tecniche, non vedo la vera necessità di far fare un angolo cottura nel soggiorno per poi, forse, ogni tanto, affittarli separatamente

Affitta turistico così come è, al massimo prova a vedere se puoi "dividere" semplicemente una camera che abbia il bagno privato e accesso indipendente
(cosa già vista più volte)

 

[francesca63]

servirebbero più mq per ottenere un'unità autonoma.

Più metri rispetto a cosa ?
Se ricava “soggiorno con angolo cottura, camera e bagno” , non mi pare plausibile che risulti sotto la metratura minima

 

[il_dalfo]

Per essere considerata u.i. indipendente basta che presenti potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.

Nel caso postato c'è proprio la volontà di metterle a reddito separatamente.

E' esatto ed è proprio per questo che nel caso prospettato da @antonella non si creerebbe una una nuova U.I.* : la legge prevede appunto che le due autonomie siano entrambe esitenti "1. L'unita' immobiliare e' costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un'area, che, nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale, presenta potenzialita' di autonomia funzionale e reddituale."

Posso mettere a reddito separatamente le porzioni di un singolo immobile, anche con contratti di natura diversa (una camera con contratto universitario, un'altra con un normale contratto transitorio, il soggiorno o lo studio con un contratto per uso di spazi e servizi etc etc) e ciò determina un'autonomia reddituale nei singoli locali ma ciò non implica che ci sia potenzialità di autonomia funzionale e come visto sopra se non accatasto non posso avere impianti "autonomi" e senza questi è l'AdE a dire che non c'è autonomia funzionale.

*se le dimensioni di quella porzione d'immobile non permettono l'accatastmento individuale.

 

[il_dalfo]

Più metri rispetto a cosa ?
Se ricava “soggiorno con angolo cottura, camera e bagno” , non mi pare plausibile che risulti sotto la metratura minima

Più metri rispetto al monolocale (28 mq utili per crearlo).
Se invece i locali sono distinti, come nel caso prospettato, servono 38 mq (salvo aggiornamenti sui mq minimi dell'ultimo periodo).

 

[Jan80]

Se ci metti un angolo cottura hai potenzialmente entrambe le autonomie..... Che poi nella realtà utilizzi l'immobile come unica abitazione al catasto non frega nulla, come non gli interessano le problematiche urbanistico-edilizie.

 

[il_dalfo]

Al di là di tutte ste manfrine tecniche, non vedo la vera necessità di far fare un angolo cottura nel soggiorno per poi, forse, ogni tanto, affittarli separatamente

Affitta turistico così come è, al massimo prova a vedere se puoi "dividere" semplicemente una camera che abbia il bagno privato e accesso indipendente
(cosa già vista più volte)

Dipende: in alcuni posti i clienti tendono a preferire l'immobile dotato di cucina, ovviamente meglio se privata che comune. Questo determina un possibile maggior afflusso di clienti.

Poi c'è la parte tecnica: se l'immobile può essere diviso (facciamo finta un bilo ed un trilo, ecco che il bilo può essere locato come "locazione turistica" ma non come "B&B" (perchè nel bilo non hai possibilità di riservarti uno spazio per la tua residenza e questa è necessaria se vuoi fare B&B anzichè locazione turistica).

Sottile la differenza ma nel primo non si possono dare servizi (colazioni, noleggio bici, noleggio attrezzature etc etc) che invece si possono dare nel secondo (e questo cambia l'appetibilità della struttura e di conseguenza le entrate possibili).