Spese condominiali levitate. Posso chiedere un abbassamento del canone di locazione?

[guz]

salve, ho un quesito da porre riguardo un contratto di locazione di cui io sono il conduttore.
Allora : 5 anni fa presi in affitto un immobile in Firenze con contartto per studenti a 36 mesi (di cui peraltro io ho visto solo il contartto originario e poi negli anni successivi niente più..nonostante lui dica di registrarlo ogni anno e di pagarci le tasse, ma non mi ha mai chiesto adeguamenti istat, nè altro) che nel 2007 si è rinnovato per altri 36 mesi se non altro per tacito rinnovo, dato che nè io nè il locatore abbiamo dato disdette, e comunque a lui andava bene. Allora io quando ho preso il affitto ci eravamo accordati per pagare oltre l'affitto normale (900€) una cifra forfettaria e quindi ogni mese davo 80 € in più per spese condominiali e riscaldamento -perchè cemtralizzato-, e per i primi 4 anni non mi ha mai chiesto conguagli o quant'altro. Poi nel 2008 mi chiese di dargli in più 170€ perchè diceva che le spese del condominio erano salite e lui ci stava rimettendo ( si?! poverino lui..è solo perdiatra e ha solo altre 3 case in affitto oltre una villa al mare di 800(!!!) mq.. ).
Alla fine ci accordammo per un'aumento di 120€ mensili (fuori contratto) : quindi in definitiva pagavo 200€ al mese di condominio; questo aumento l'ho pagato per 14 mesi ,fino ad agosto di quest'anno, causa di effettivi problemi economici; e comunque contiunuando a pagare la cifra presente nell'unico contratto registrato nel 2004 di 980€.
Ora FINITA LA PREMESSA, la mia domanda è questa: dato che nel frattempo mi sono accorto che l'impianto ellettrico della casa non è a norma (dato che ci ho preso la scossa svariate volte..) , secondo voi ,senza adire alcuna via legale, se io propongo al padrone di casa di accordarmi una riduzione del canone mensile ad 800 (ed io continuando a pagare 980, quindi lui si pupperebbe 180€ per il condominio) , non vi pare che sarebbe una buona via d'uscita per entrambi?
ALtrimenti mi consigliate di consultare un legale e vedere se il caso di chiedere la disdetta (sempre che siamo nelle legge poichè non sono sicuro che sia possibile il rinnovo automatico per i contarrti per studenti dato che il non lo sono più tra altro ) e/o il risarcimento dei danni?
grazie e scusate la lungaggine.
p.s. se ho sbagliato sezione del forum prego chi di competenza di spostarmi nella sezione giusta.

 

[Francesca Cecchini]

Un po' un pasticcio....
Anzitutto dovresti chiedere la copia del contratto per essere sicuro dell'effettività delle registrazioni, poi puoi anche chiedere che ti vengano mostrate le spese condominiali, giusto per avere idea se siano effettive (ma, se tutto questo tempo senza l'aumento istat, ho un po' il dubbio sulla regolarità del contratto....magari se paghi anche in contanti mi viene ancora di più)
Poi: l'unica cosa che mi verrebbe in mente è chiedere un abbassamento del canone per mutate condizioni dell'immobile, ma è molto "tentata" come ipotesi (anche perchè potresti rischiare che lui ti faccia tutti assieme gli adeguamenti istat, come compensazione).
Inizia comunque col chiedere la copia del contratto registrato e i giustificativi delle spese.

 

[mariarosaria]

buongiorno per prima cosa bisogna vedere se il contratto è stato registrato per l'intero importo ,poi cosa c'è scritto nel contratto e infine lei può pretendere l'impianto a norma della legge 46/90 anche perchè è obbligatiorio non si potrebbe locare e dopo queste cose allora si vede se si puo chiedere il canone inferiore e poi le dovrebbe mostrare le rate condominiali .

distinti saluti

 

[Elisa Vicariotto]

Il contratto ad uso transitorio per studenti può essere rinnovato una sola volta per il medesimo periodo originario.
Anche se il contratto prevede che, oltre al canone, tu debba pagare 80,00 euro di spese condominiali, hai tutto il diritto di esigere un rendiconto delle spese annuali; peraltro, avresti pure il diritto a partecipare alle assemblee condominiali, atteso che alcune decisioni (per es. la gestione del riscaldamento) incidono direttamente sui tuoi interessi economici.
Il problema della registrazione non è irrilevante: tu ed il proprietario siete obbligati in solido, ed in ipotesi di accertamento, l'Agenzia delle Entrate potrebbe richiedere tutto a te.
Fossi in te, continuerei a pagare 980,00 euro ed invierei una richiesta scritta al proprietario in cui chiedi per il futuro un rendiconto delle spese e denunci i gravi problemi all'impianto elettrico.
Non mi preoccuperei invece per l'adeguamento ISTAT che il proprietario può esigere solo per il futuro, non già per il pregresso.

 

[guz]

Anzitutto dovresti chiedere la copia del contratto per essere sicuro dell'effettività delle registrazioni, ok,lo farò
poi puoi anche chiedere che ti vengano mostrate le spese condominiali, giusto per avere idea se siano effettive queste le ho per il primo anno e poi niente più ma lui dice sono aumentate molto per via del petrolio.ecce.ecc. (ma, se tutto questo tempo senza l'aumento istat, ho un po' il dubbio sulla regolarità del contratto....magari se paghi anche in contanti mi viene ancora di più no pago via bonifico i 980 e i 120 in + finche li ho pagati da un'altro conto a parte ma sempre via bonifico )
Poi: l'unica cosa che mi verrebbe in mente è chiedere un abbassamento del canone per mutate (?!) condizioni dell'immobile, ma è molto "tentata" come ipotesi (anche perchè potresti rischiare che lui ti faccia tutti assieme gli adeguamenti istat, come compensazione).
Inizia comunque col chiedere la copia del contratto registrato e i giustificativi delle spese.

OK

Il contratto ad uso transitorio per studenti può essere rinnovato una sola volta per il medesimo periodo originario. perfewtto! è il mio caso e + o - lo sapevo, tant'è che l'ho detto io al padrone che dato che nn mi aveva dato nessuna disdetta e nemmeno io ,il contartto si era rinnovato, e nonostante il "suo" agente immobiliare di riferimento non lo sapesse..
Anche se il contratto prevede che, oltre al canone, tu debba pagare 80,00 euro di spese condominiali, hai tutto il diritto di esigere un rendiconto delle spese annuali; peraltro, avresti pure il diritto a partecipare alle assemblee condominiali, atteso che alcune decisioni (per es. la gestione del riscaldamento) incidono direttamente sui tuoi interessi economici.allora alle riunioni sono andato ma praticamente era solo per onore di firma perchè a quanto mi risulta su questioni tipo il riscaldamento l'inquilino-conduttore non ha possibilità di influire e/o votare..
Il problema della registrazione non è irrilevante: tu ed il proprietario siete obbligati in solido, ed in ipotesi di accertamento, l'Agenzia delle Entrate potrebbe richiedere tutto a te.ecco ma questa cosa non mette il prprietario nell'illegalità?
Fossi in te, continuerei a pagare 980,00 euro ed invierei una richiesta scritta al proprietario in cui chiedi per il futuro un rendiconto delle spese e denunci i gravi problemi all'impianto elettrico.è prorpio quello che gli ho proposto: rimanere un'altro anno pagando i miei 980€ (come se fossero pochi..) e poi ci faccia quello che vuole..lo affitti agli studenti (poverini) a 1300 come mi ha detto in faccia il "suo" agente immobiliare.." io lo affitto facile a 1300 esluso spese agli studenti"
Non mi preoccuperei invece per l'adeguamento ISTAT che il proprietario può esigere solo per il futuro, non già per il pregresso.

buongiorno per prima cosa bisogna vedere se il contratto è stato registrato per l'intero importo ,poi cosa c'è scritto nel contratto e infine lei può pretendere l'impianto a norma della legge 46/90 anche perchè è obbligatiorio non si potrebbe locare ( ecco appunto, questo fatto che lui non poteva nemmno locarlo non è una questione di grande importanza?? cioè questo non lo rende totalmente fuorilegge? e nel caso lo portassi in causa non mi darebbe diritto ad un risarcimento danni? almeno questo è quello che so io per essermi informato sulla questione; ma voi ne saprete certo di + di me..) e dopo queste cose allora si vede se si puo chiedere il canone inferiore e poi le dovrebbe mostrare le rate condominiali .
distinti saluti

 

[Elisa Vicariotto]

Intanto, vorrei chiarire che l'omesso versamento dell'imposta di registro è problema di natura squisitamente fiscale che non inficia la validità del contratto; si tratta di una irregolarità di cui rispondono solidarmente proprietario e conduttore.
Quanto all'impianto elettrico, qualora non fosse a norma, potresti chiedere giudizialmente la riduzione del canone o, nei casi più gravi, la sospensione dell'erogazione dello stesso; puoi ottenere il risarcimento dei danni solo se provi di averne effettivamente subito e in che misura.
Mi pare che la cosa più interessante sia però il pagamento delle "spese condominiali".
Premetto che occorrerebbe leggere cosa il contratto statuisca esattamente sul punto.
Nel tuo caso, potrebbe però configurarsi un pagamento indebito (ossia di somme non dovute) che potresti chiedere in restituzione agendo entro 6 mesi dalla conclusione del contratto.
Perdonami se sono approssimativa, ma senza documentazione davanti è sempre difficile dare pareri.

 

[guz]

Intanto, vorrei chiarire che l'omesso versamento dell'imposta di registro è problema di natura squisitamente fiscale che non inficia la validità del contratto; si tratta di una irregolarità di cui rispondono solidarmente proprietario e conduttore. ok, comunque se lui ,che dice di pagarla regolarmente tutti gli anni, non me l'ha mai chiesto prima credo siano fatti suoi,nel senso che la legge dice che lui può chiedermi la parte di mia competenze indietro ,ma se non lo fa...
Quanto all'impianto elettrico, qualora non fosse a norma, potresti chiedere giudizialmente la riduzione del canone o, nei casi più gravi, la sospensione dell'erogazione dello stesso; questo attraverso quali vie? giudiziale? cioè devo contattare l'avvocato o potremmo anche fare un accordo "inter nos"? puoi ottenere il risarcimento dei danni solo se provi di averne effettivamente subito e in che misura.cioè come potrei fare per dimostrato di aver preso la scossa? non ci sono mai rimasto fortunatamente ma gli episodi ci s stati..basti dire che se attacco la spina per fare la lavatrice posta ssul balcone, e apro l'acqua del rubinetto della cucine si sente la corrente...
Mi pare che la cosa più interessante sia però il pagamento delle "spese condominiali".
Premetto che occorrerebbe leggere cosa il contratto statuisca esattamente sul punto.allora credo che lei si riferisca al fatto che sul contratto vi è la dicitura "salvo conguaglio a fine anno" ..ok, quindi lui ha facoltà a fine anno di richiedermi la cifra eccedente o rendermi quella che ho pagato in +..cosa mai avvenuta perchè (e qui secondo me c'è un altro aspetto della vicenda, lui ha in "malafede" detto che la cifra per condom. e riscald. sarebbero state 80€ ben sapendo che era una somma estremamente in ribasso..tant'evveero che già dal primo anno con i conti alla mano (perchè il primo anno mi sono arrivate le spese condominiali, poi niente più) gli avrei dovuto dare tipo il 50% in + ,cioè circa altre 400€. E poi per gli altri anni non so ma presumo che la cifra sarebbe stata la stessa o anche di +. MA la questione è che lui non me l'ha mai chiesti fino a 1 anno e 1/2 fa , momento in cui gli ho iniziato a fare l'"aggiuntina" via bonifico e fuori contratto dei famosi 120.. Ora io non riesco + a far fronte per problemi economici a questo condominio da 200€ al mese, quando all'inizio la cifra dovevva aggirarsi sulle 80!!
Nel tuo caso, potrebbe però configurarsi un pagamento indebito (ossia di somme non dovute) che potresti chiedere in restituzione agendo entro 6 mesi dalla conclusione del contratto.questi andrebbe fatto alla fine del contratto,che per me è nel dicembre 2010 a questo punto dato che abbiamo accertato che il contr. x studenti si è rinnovato per altri 36 mesi, giusto? e questo sempre tramite legale?
Perdonami se sono approssimativa, ma senza documentazione davanti è sempre difficile dare pareri.

Ma che approssimativa, lei è veramente gentilissima, e mi aiuta a districarmi in questa giungla difficile da districare che sono i rapporti tra locatore e conduttore ,o come si dice tra padrone di casa e inquilino..

e grazie a tutti gli altri

 

[guz]

p.s. vorrei fare inoltre presente che io in 5 anni di rapporti non mi sono mai azzardato a fare richieste al prorpietario perchè la vecchia affittuaria mi aveva avvertito della " parsimoniosità" del tale dottore ,nonostante ne avrei avute le possibilità perchè le cose da sistemare nel corso degli anni sono state varie (lucchetto porta ingresso, serranda cucina, vaire prese da sistemare-cambiare nonchè prese antenna di casa , infissi di quasi tutte le finestre rovinate con spifferi da tutte le parti,cantina inutilizzabile causa presenza di cianfrusaglie varie provenienti da vecchi inquilini...vicini insopportabili( questa lo so che nn è concepibile come opposizione però è vero..dei veri rombiballe con festini alle 5 del mattino..se mi permettete il termine e questo suo atteggiamento di richiedermi pochi euro per lui con questo pressing è da vero pellaio, termine toscano per dire tirchio e non solo.. E di cui la mia voglia. eventualmente anche in sede legale, di far valere le mie ragioni!!

 

[noelferra]

Io credo che il tuo pediatra, sia un po' controlegge. Pertanto dovresti partire da questo presupposto.
Non ho riletto tutti gli interventi e controinterventi, comunque ricapitolando.
Hai un contratto per studenti, che non vale piu' in quanto tu studente non lo sei piu', nonche' per il fatto che il contratto per studenti presupponeva una sola possiblita' di rinoovo. Magari successivamente, rifare nuovo contratto.
Per cui cerca anche attraverso l'ufficio delle entrate dove e' stato registrato la prima volta di averne copia o situazione di registrazione.
Secondo nel condominio puoi benissimo votare e' una tua facolta' data dalla legge, soprattutto per quanto concerne il riscaldamento dove devi essere invitato all'assemblea.
Terzo sicuramente il tuo pediatra non paga le tasse, in maniera, esatta ICI ridotta per studenti, che non le spetta, riduzione IRPEF se dichiara che la casa e' data a studenti fuori sede con accordi territoriali, almeno in alcune citta'.
Spese condominiali te le deve dimostrare , e se sono forfettarie non esistono in contratto , per cui puoi richiederne la restituzione.
Per gli aumenti ISTAT non puo' piu' applicarli per il passato , ma solo per il futuro.
Adesso cerca di metterti in mano delle carte, che poi se vuoi giokeremo insieme con il rpoprietario.
! copia contratto e se risulta registrato.
Poi npasseremo al passo successivo, anche in maniera guidata.
Se lo vorrai.( sei andato dall'Agenti Immobiliari che ti ha affittato casa? speriamo di si , perche' altrimenti potrei essere anchio)
Cordialmente e sii sereno
Noel

 

[guz]

allora noel, innanzitutto grazie dell'interesse. Ci siamo già trovati nell'agenzia che "si occupa " degli immobili(! plurale..) del padrone e in tale sede lui ha esposto le sue recriminazioni ed io le mie. Chiaramente l'unico interesse dell'intermediario presente era che la casa si liberasse di modo che lui gliela poteva riaffitare "easy" come ha detto lui. Anche se sul fatto che mi chieda il padrone 200e al mese di spesa anche lui ha dovuto ammettere che sono tante/troppe. Per il resto sono stato io ad informarlo sulla questione del rinnovo per contratto sebbene fosse per studenti perchè lui nn lo sapeva..e comunque chiaramente tendeva ad avallare le richieste del proprietario. L'unico momento in cui l'ho visto in difficoltà è quando gli ho fatto menzione dell'irregolarità del sistema elettrico..lì è sbiancato un attimo

per sapere se registrato come faccio a sapere ? dal sito dell'agenzia delle entrate dove sono già registrato si può fare una sorta di visura o devo andare fisicamente all'agenzia? e in quale però?

Cmq io mi sento sereno come chi ha il coltello dalla parte del manico...non vorrei usarlo e al proprietario ho proposto un buon compromesso mi pare (continuare a pagare i miei buoni 980€ senza sorprese per un altro anno e poi lo affitti a chi e a quanto vuole..tanto all'ingordigia degli unomini nn c'e mai fine e chi + ha più vuole.., Ma non c'è peggior sordo di chi non vuol sentire (lui vuole i sui soldini 900€ puliti puliti) ,di conseguenza mi sto aggiornando/preparando nel caso ci sia la necessità...

grazie .