Spese per rifacimento stabile tra compromesso e rogito

[gianluca78]

Ciao a tutti,

vi espongo il problema: a Dicembre io e la mia compagna abbiamo fatto il compromesso d'acquisto di un immobile (data ultima per il rogito 30 Aprile).

Parlando con il proprietario e l'agenzia non risultavano spese condominiali imminenti per futuri lavori sullo stabile.

La mia compagna ieri sente il proprietario il quale le dice che oggi ci sarebbe stata una riunione di condominio per deliberare dei lavori di rifacimento della facciata + altri lavori di manutenzione (tot. c.a. 10.000 euro a famiglia).

Il proprietario le dice inoltre che lui impugnerà la delibera condominiale cercando con il suo avvocato di annullarla o quantomeno di far sì che venga promulgata dopo il 30 Aprile data del rogito (cioè quando i proprietari saremo a tutti gli effetti io e la mia ragazza).

Domanda: lo può fare?

Nel compromesso c'è scritto: "La parte promittente venditrice dichiara e garantisce, che tutto quanto sopra (cioè l'appartamento che compriamo) è libero da pesi, vincoli, oneri reali in genere, tasse ed imposte arretrate sia dirette che indirette, iscrizioni anche ipotecarie, trascrizioni passive, pregiudizievoli, privilegi in genere, pignoramenti, sequestri, liti pendenti o minacciate, pretese di terzi, da qualsiasi altro vincolo, onere o gravame che, ove esistesse, potrebbe pregiudicare, ostacolare o diminuire la proprietà, la disponibilità, la commerciabilità, il pregio ed il valore, e così verrà trasferito al momento del definitivo atto di compravendita."

Poi ancora c'è scritto: "... Garantisce inoltre la piena proprietà degli immobili e la loro libertà da altri oneri, di natura condominiale e relativo regolamento..."

Infine: "La proprietà, il possesso e godimento degli immobili, passerrano alla parte promissaria acquirente, alla data dell'atto definitivo di compravendita; pertanto da tale data diritti ed oneri relativi, anche di natura fiscale faranno capo alla stessa. Alla firma del rogito notarile, la parte promittente venditrice dovrà produrre dichiarazione dell'Amministrazione del Condominio, attestante il pagamento di tutti gli oneri condominiali pregressi"

Ora mi sembra chiaro dal compromesso che se la delibera è oggi le spese le deve pagare il venditore. Ma lui può far posticipare questa delibera a quando la casa sarà nostra?

Fatemi sapere, urgono vostri consigli...

Grazie mille.

Ciao.

G.

 

[SALVES]

Ciao Gianluca78
Se l'assemblea aveva le prescritte maggioranze art 1136 c.c. e tutti i condomini erano stati avvisati, ed è stato approvato quello che il venditore ti ha detto penso che possa fare nulla per posticiparla dopo il rogito e/o invalidarla.
Un vivo consiglio fatti rilasciare certificazione da parte dellamministratore di quanto occorre per realizzare i lavori, comprensivi degli imprevisti e degli eventuali altri oneri condominiali pendenti al venditore di modo che potrai trattenerli al rogito.
Ciao salves

 

[ccc1956]

E soprattutto scrivere nelle proposte/preliminari:
ART. XX- ALTRE CONDIZIONI DI EFFICACIA DELLA PROPOSTA
L'efficacia della presente proposta è condizionata da:
spese condominiali in regola anche quelle arretrate e straordinarie.
Cmq il consiglio dato e' giusto......al rogito trattieni le spese straordinarie gia' deliberate che devono essere a carico del venditore.

 

[Umberto Granducato]

ART. XX- ALTRE CONDIZIONI DI EFFICACIA DELLA PROPOSTA
L'efficacia della presente proposta è condizionata da:
spese condominiali in regola anche quelle arretrate e straordinarie.

No no no e no. Usare le sospensive come se piovesse nei contratti è cosa delicata, da farsi in modo MOLTO oculato.
Opinione personale: clausola da non apporre

 

[ccc1956]

No no no e no. Usare le sospensive come se piovesse nei contratti è cosa delicata, da farsi in modo MOLTO oculato.
Opinione personale: clausola da non apporre

e va bene... ..........ci dici tu cosa scriveresti per tutelare l'acquirente
nel caso ci si accorgesse che ci sono delle spese condominiali straordinarie deliberate
prima del rogito e taciute al cliente in fase di firma del preliminare???

 

[Umberto Granducato]

e va bene... ..........ci dici tu cosa scriveresti per tutelare l'acquirente nel caso ci si accorgesse che ci sono delle spese condominiali straordinarie deliberate prima del rogito e taciute al cliente in fase di firma del preliminare???

Qualsiasi formula fra le 100 che puoi scegliere su consiglio di qualsiasi AI di media capacità o di qualsiasi notaio. Come ti è già stato detto 2000 volte.
Io posso dirti cosa succede se metti la clausola che hai scritto tu:
se io ti vendo l'appartamento e decido all'ultimo momento di non vendertelo piu per motivi solo ed esclusivamente miei, con la tua sospensiva è sufficiente che ci sia un euro di debito verso il condominio che la compravendita salta. Se hai chiesto un mutuo nel frattempo cosa succede?
Le sospensive sono armi e bisogna essere capaci di usarle o, al limite, non usarle x non fare danni.

 

[ccc1956]

Qualsiasi formula fra le 100 che puoi scegliere su consiglio di qualsiasi AI di media capacità o di qualsiasi notaio. Come ti è già stato detto 2000 volte.
Io posso dirti cosa succede se metti la clausola che hai scritto tu:
se io ti vendo l'appartamento e decido all'ultimo momento di non vendertelo piu per motivi solo ed esclusivamente miei, con la tua sospensiva è sufficiente che ci sia un euro di debito verso il condominio che la compravendita salta. Se hai chiesto un mutuo nel frattempo cosa succede?
Le sospensive sono armi e bisogna essere capaci di usarle o, al limite, non usarle x non fare danni.

e allora perche' non la scrivi una di queste 100 migliori di cui parli???
A che serve un forum se non a insegnare agli altri a non sbagliare piu'???
devo dire che gli altri Agenti Immobiliari sono piu' propensi a spiegare.

 

[Umberto Granducato]

Gli altri sono senz'altro meglio di me e te lo dimostreranno scrivendo cio che vuoi.
Queste cose te le ho/abbiamo dette gia svariate volte, ma se continui a sentenziare sempre così evidentemente è stato tutto inutile

 

[ccc1956]

Gli altri sono senz'altro meglio di me e te lo dimostreranno scrivendo cio che vuoi.
Queste cose te le ho/abbiamo dette gia svariate volte, ma se continui a sentenziare sempre così evidentemente è stato tutto inutile

non ho detto che gli altri sono meglio di te, ti ho quotato decine di volte
ma ho riscontrato in te una reticenza varie volte nell'esprimerti e nel spiegare agli altri chiaramente.
tu quando intervieni lo fai dicendo che quello che e' stato scritto e' sbagliato e fin qui ci sta ed e' utile ma poi non spieghi quasi mai il perche' e' sbagliato e soprattutto non fai mai esempi.
qualche volta se si insiste magari spieghi meglio ma e' rarissimo.
peccato.
invece ci sono altri A.I o utenti che spiegano dettagliatamente senza molti problemi con il solo intento di aiutare gli altri e questo gli fa proprio onore.
a me hanno insegnato che se uno ritiene sbagliato l'operato dell'altro gli spiega bene il perche' altrimenti non serve a niente.
dire a uno ............guarda che sbagli e' come dici tu un'opinone personale.
non e' costruttivo se la cosa finisce li'.
probabilmente lo avrai anche detto svariate volte ma e' finita come questa volta.

 

[Umberto Granducato]

non ho detto che gli altri sono meglio di te

infatti l ho detto io...

tu quando intervieni lo fai dicendo che quello che e' stato scritto e' sbagliato e fin qui ci sta ed e' utile ma poi non spieghi quasi mai il perche' e' sbagliato e soprattutto non fai mai esempi.
qualche volta se si insiste magari spieghi meglio ma e' rarissimo.

Dubito che sia così: viceversa avrei scritto 7939 post pieni di aria fritta. Anche il piu straordinario masochista/perditempo dubito ci riuscirebbe.
Devi considerare che lo staff di Immobilio è qua sopra gratuitamente e deve seguire decine e decine di post quotidianamente quindi un pò per seguire la propria attività (di giorno) ed un pò perchè ci sono da fare interventi tecnici (correzioni, spostamenti ect.) che sfuggono all'occhio dell'utente (ma che ti permettono di fruire di qst forum che in Italia non ha eguali ) è possibile che qualche 3d non venga approfondito da qualcuno di noi anche se, solitamente, dove non arrivo io arriva qualche altro dello staff e viceversa (il gruppo è forte x questo).

venendo a noi nello specifico ne abbiamo parlato decine di volte: le sospesnsive bisogna saperle usare e condizionare l'efficacia di una proposta al pagamento delle spese condominiali mi sembra folle. Nei contratti le parole pesano come macigni e bisogna fare molta attenzione.
Una dicitura tipo questa (ad esempio):

Ogni opera condominiale ordinaria e straordinaria deliberata entro la data del rogito, sarà a carico del venditore. Il carico delle spese condominiali pregresse rispetto all’atto notarile di trasferimento della proprietà sarà saldato dalla parte venditrice entro la data del rogito.​

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Sempre opinione personale ​

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