Spinosa situazione tra due agenzie immobiliari

[MatteoBrok]

Salve a tutti,

Sto affrontando una situazione complessa tra due agenzie immobiliari e avrei bisogno di un vostro parere.
Di seguito, i dettagli:

Via immobiliare.it, ho trovato un'annuncio e visitato una casa tramite la prima agenzia immobiliare. Successivamente.ho presentato un'offerta leggermente inferiore alla richiesta iniziale, con il vincolo dell'ottenimento del mutuo.

Il mediatore, tramite WhatsApp, mi ha suggerito di alzare l'offerta poiché il venditore non era soddisfatto della clausola legata al mutuo. Dopo vari rialzi dell'offerta (tutto avvenuto telefonicamente) e relativi rifiuti, il mediatore mi dice che non trova corretto l'atteggiamento della venditrice, che non avrebbe più trattato con lei e che mi avrebbe proposto un altro alloggio.
Ho quindi richiesto di avere per iscritto la non accettazione dell'offerta.

Dopo pochi giorni, ho scoperto la stessa casa sempre su immobiliare.it ma con una seconda agenzia, che affermava di avere l'esclusività della vendita fin da prima della mia prima visita dell’immobile e relativa offerta.
La prima agenzia quindi non mi ha avvisato del fine mandato, mi ha fatto visionare una casa e sottoscrivere un'offerta quando forse non avrebbe più potuto.

Ho quindi presentato una nuova offerta alla seconda agenzia, leggermente inferiore alla richiesta originale ma più alta di quella fatta con la prima agenzia, sempre con il vincolo dell'ottenimento del mutuo. Questa offerta è stata accettata, ho pagato la provvigione e dopo i vari iter del caso sono entrato in possesso dell'immobile.

Circa un mese dopo la firma dell'atto, ho ricevuto una comunicazione da un avvocato della prima agenzia, che mi accusa di aver eluso la mediazione e richiede la provvigione sia a me che all'ex proprietaria. Dopo alcuni mesi, ho scoperto che la questione con l'ex proprietaria non è proseguita, ma io ho ricevuto un avviso di presentarmi in tribunale.

Come valutate questa situazione? Posso davvero trovarmi nella condizione di dover pagare due provvigioni? Quali potrebbero essere i miei diritti e le possibili soluzioni?
Grazie mille per qualsiasi consiglio possiate darmi.

 

[Zagonara Emanuele]

Direi che tutto potrebbe essere, ivi compreso che entrambe le agenzie NON avessero l'esclusiva di vendita per quell'immobile, o magari era solamente la prima a non averla; chissà !

Indipendentemente da chi avesse o meno l'esclusiva, resta il fatto che entrambe le agenzie, avendo proposto l'immobile, avendolo fatto vedere e avendo raccolto una proposta d'acquisto, di fatto erano state incaricate dalla proprietaria per la vendita dell'immobile (la presenza di un'esclusiva è sempre auspicabile per tutte le parti ma non obbligatoria).

Questo che è capitato in genere accade proprio quando manca tale esclusiva.

Certo è che la prima agenzia non è stata molto chiara e corretta.
Infatti i rialzi di prezzo non si fanno telefonicamente come se si trattasse di un'asta al rialzo, ma in forma scritta, e indipendentemente dal comportamento sopraggiunto della proprietaria, non è molto professionale interrompere in autonomia le trattative e proporre altro (e a dire il vero sia la circostanza dei rialzi telefonici, sia quest'ultima, suggeriscono che non ci fosse nessuna esclusiva, ed ecco il perchè del comportamento "blando" del collega).

Inoltre, mi chiedo perchè tu non abbia avvisato la seconda agenzia dei trascorsi con la prima.

Anche la proprietaria dell'immobile, evidentemente non è stata molto corretta, poichè affidando a più agenzie la vendita di un immobile si corrono i rischi di vedere accadere quanto racconti e d'essere chiamati a pagare ben due diverse provvigioni.
Inoltre, difficilmente la proprietaria potrà sostenere che non fosse a conoscenza che l'offerta arrivatale dalla seconda agenzia non fosse stata presentata dallo stesso cliente per cui la prima agenzia l'aveva informata della presenza di una proposta 8il tuo nome sarà saltato fuori prima o poi).

Ora ciò che farà la prima agenzia nei confronti della proprietaria (se chiedere il pagamento della provvigione o meno) saranno fattacci loro e non tuoi, ma certamente l'agenzia può agire legalmente nei tuoi confronti che male hai fatto a presentare una seconda proposta senza aver prima chiarito la situazione sia con entrambe le agenzie sia con la proprietaria.

Che il giudice ti condanni al pagamento di una seconda provvigione e/o in quale misura, solo il tempo lo dirà, ma certamente la chiamata in giudizio comporterà un costo ulteriore a tuo carico per le spese legali e un "fastidioso" peso sullo stomaco per svariati mesi.

Fossi in te, mi consiglierei con un "bravo avvocato" e gli spiegherei per filo e per segno tutti i minimi dettagli dell'accaduto, e se questi travisa la possibilità per la prima agenzia di riuscire ad ottenere una sentenza a lei favorevole, propenderei per chiudere "amichevolmente" la vicenda transando una somma che possa soddisfare entrambi.

E per una prossima volta, mi comporterei con più trasparenza e correttezza, senza pensare che gli agenti immobiliari siano lì per farti "giocare alle aste" (chiedi di vedere incarico in esclusiva, fai offerte per iscritto, chiedi di avere copia della mancata accettazione della proposta, sii più chiaro nel caso di coinvolgimento di più agenzie, ecc...)

 

[brina82]

Direi che tutto potrebbe essere, ivi compreso che entrambe le agenzie NON avessero l'esclusiva di vendita per quell'immobile, o magari era solamente la prima a non averla; chissà !

Indipendentemente da chi avesse o meno l'esclusiva, resta il fatto che entrambe le agenzie, avendo proposto l'immobile, avendolo fatto vedere e avendo raccolto una proposta d'acquisto, di fatto erano state incaricate dalla proprietaria per la vendita dell'immobile (la presenza di un'esclusiva è sempre auspicabile per tutte le parti ma non obbligatoria).

Questo che è capitato in genere accade proprio quando manca tale esclusiva.

Certo è che la prima agenzia non è stata molto chiara e corretta.
Infatti i rialzi di prezzo non si fanno telefonicamente come se si trattasse di un'asta al rialzo, ma in forma scritta, e indipendentemente dal comportamento sopraggiunto della proprietaria, non è molto professionale interrompere in autonomia le trattative e proporre altro (e a dire il vero sia la circostanza dei rialzi telefonici, sia quest'ultima, suggeriscono che non ci fosse nessuna esclusiva, ed ecco il perchè del comportamento "blando" del collega).

Inoltre, mi chiedo perchè tu non abbia avvisato la seconda agenzia dei trascorsi con la prima.

Anche la proprietaria dell'immobile, evidentemente non è stata molto corretta, poichè affidando a più agenzie la vendita di un immobile si corrono i rischi di vedere accadere quanto racconti e d'essere chiamati a pagare ben due diverse provvigioni.
Inoltre, difficilmente la proprietaria potrà sostenere che non fosse a conoscenza che l'offerta arrivatale dalla seconda agenzia non fosse stata presentata dallo stesso cliente per cui la prima agenzia l'aveva informata della presenza di una proposta 8il tuo nome sarà saltato fuori prima o poi).

Ora ciò che farà la prima agenzia nei confronti della proprietaria (se chiedere il pagamento della provvigione o meno) saranno fattacci loro e non tuoi, ma certamente l'agenzia può agire legalmente nei tuoi confronti che male hai fatto a presentare una seconda proposta senza aver prima chiarito la situazione sia con entrambe le agenzie sia con la proprietaria.

Che il giudice ti condanni al pagamento di una seconda provvigione e/o in quale misura, solo il tempo lo dirà, ma certamente la chiamata in giudizio comporterà un costo ulteriore a tuo carico per le spese legali e un "fastidioso" peso sullo stomaco per svariati mesi.

Fossi in te, mi consiglierei con un "bravo avvocato" e gli spiegherei per filo e per segno tutti i minimi dettagli dell'accaduto, e se questi travisa la possibilità per la prima agenzia di riuscire ad ottenere una sentenza a lei favorevole, propenderei per chiudere "amichevolmente" la vicenda transando una somma che possa soddisfare entrambi.

E per una prossima volta, mi comporterei con più trasparenza e correttezza, senza pensare che gli agenti immobiliari siano lì per farti "giocare alle aste" (chiedi di vedere incarico in esclusiva, fai offerte per iscritto, chiedi di avere copia della mancata accettazione della proposta, sii più chiaro nel caso di coinvolgimento di più agenzie, ecc...)

Sicuramente ha sottovalutato la questione, perchè magari una telefonata alla prima agenzia il compratore l'avrebbe potuta fare...

Tuttavia ritengo che in torto stia il venditore, mi spiego: io acquirente non potrò MAI sapere se il venditore, poniamo sprovveduto, dia un incarico in esclusiva a 10 agenzie, e quindi io senza saperlo potrei rischiare di ricevere la lettera da ciascuna Agenzia... a quel punto dovrò andare in causa con le restanti 9? Mi pare una cosa che non regge molto...

 

[MatteoBrok]

Direi che tutto potrebbe essere, ivi compreso che entrambe le agenzie NON avessero l'esclusiva di vendita per quell'immobile, o magari era solamente la prima a non averla; chissà !

Indipendentemente da chi avesse o meno l'esclusiva, resta il fatto che entrambe le agenzie, avendo proposto l'immobile, avendolo fatto vedere e avendo raccolto una proposta d'acquisto, di fatto erano state incaricate dalla proprietaria per la vendita dell'immobile (la presenza di un'esclusiva è sempre auspicabile per tutte le parti ma non obbligatoria).

Questo che è capitato in genere accade proprio quando manca tale esclusiva.

Certo è che la prima agenzia non è stata molto chiara e corretta.
Infatti i rialzi di prezzo non si fanno telefonicamente come se si trattasse di un'asta al rialzo, ma in forma scritta, e indipendentemente dal comportamento sopraggiunto della proprietaria, non è molto professionale interrompere in autonomia le trattative e proporre altro (e a dire il vero sia la circostanza dei rialzi telefonici, sia quest'ultima, suggeriscono che non ci fosse nessuna esclusiva, ed ecco il perchè del comportamento "blando" del collega).

Inoltre, mi chiedo perchè tu non abbia avvisato la seconda agenzia dei trascorsi con la prima.

Anche la proprietaria dell'immobile, evidentemente non è stata molto corretta, poichè affidando a più agenzie la vendita di un immobile si corrono i rischi di vedere accadere quanto racconti e d'essere chiamati a pagare ben due diverse provvigioni.
Inoltre, difficilmente la proprietaria potrà sostenere che non fosse a conoscenza che l'offerta arrivatale dalla seconda agenzia non fosse stata presentata dallo stesso cliente per cui la prima agenzia l'aveva informata della presenza di una proposta 8il tuo nome sarà saltato fuori prima o poi).

Ora ciò che farà la prima agenzia nei confronti della proprietaria (se chiedere il pagamento della provvigione o meno) saranno fattacci loro e non tuoi, ma certamente l'agenzia può agire legalmente nei tuoi confronti che male hai fatto a presentare una seconda proposta senza aver prima chiarito la situazione sia con entrambe le agenzie sia con la proprietaria.

Che il giudice ti condanni al pagamento di una seconda provvigione e/o in quale misura, solo il tempo lo dirà, ma certamente la chiamata in giudizio comporterà un costo ulteriore a tuo carico per le spese legali e un "fastidioso" peso sullo stomaco per svariati mesi.

Fossi in te, mi consiglierei con un "bravo avvocato" e gli spiegherei per filo e per segno tutti i minimi dettagli dell'accaduto, e se questi travisa la possibilità per la prima agenzia di riuscire ad ottenere una sentenza a lei favorevole, propenderei per chiudere "amichevolmente" la vicenda transando una somma che possa soddisfare entrambi.

E per una prossima volta, mi comporterei con più trasparenza e correttezza, senza pensare che gli agenti immobiliari siano lì per farti "giocare alle aste" (chiedi di vedere incarico in esclusiva, fai offerte per iscritto, chiedi di avere copia della mancata accettazione della proposta, sii più chiaro nel caso di coinvolgimento di più agenzie, ecc...)

In primis grazie per aver risposto.

Aggiungo altri info alla storie.
Ho per iscritto la non accettazione della prima proposta.
Ho avvisato la seconda agenzia dello storico con la prima agenzia, mi ha mostrato il contratto di esclusiva e mi ha detto che molto probabilmente le mie offerte non erano mai arrivate alla proprietaria.
In quel momento mi sono sentito un po’ raggirato dalla prima agenzia.
Detto questo sicuramente sarà una lezione per me, purtroppo sono argomenti che si imparano esclusivamente sul campo.

 

[Michela_]

Tuttavia ritengo che in torto stia il venditore, mi spiego: io acquirente non potrò MAI sapere se il venditore, poniamo sprovveduto, dia un incarico in esclusiva a 10 agenzie, e quindi io senza saperlo potrei rischiare di ricevere la lettera da ciascuna Agenzia... a quel punto dovrò andare in causa con le restanti 9? Mi pare una cosa che non regge molto...

Il venditore, se da incarico in esclusiva a più agenzie viola l’incarico, ovvero paga la penale ad ogni altra agenzia e paga la provvigione all’agenzia con la quale conclude la trattativa. Quindi il venditore è responsabile del suo impegno con le altre agenzie, e le altre agenzie se non hanno avuto rapporti con lo stesso cliente con il quale il contratto di compravendita si è concluso, non hanno diritto alla provvigione da parte dell’acquirente. Non so se mi sono spiegata.
Il problema nasce nel momento in cui l’acquirente usufruisce dei servizi di più agenzie, se presenta una proposta di acquisto scritta con un’agenzia (che ha incarico in esclusiva o meno poco importa all’acquirente), e non continua la trattativa con la stessa, ma va da un’altra agenzia e conclude con quell’ultima, in quel caso nasce il diritto alla provvigione anche alla prima agenzia che si sente scavalcata.
C’è una sentenza della corte di cassazione (che non ho sottomano) che ha dato ragione alla prima agenzia.
Ora non resta che capire se realmente il venditore non fosse venuto a conoscenza della proposta presentata alla prima agenzia, quindi bisogna mettere in campo un piano operativo per capire e procedere nel modo più efficace possibile.
C’è da dire che un’agenzia ha un costo relativamente basso per procedere tramite avvocato, alcuni lavorano e guadagnano proprio su questa “base”.

 

[MatteoBrok]

Il venditore, se da incarico in esclusiva a più agenzie viola l’incarico, ovvero paga la penale ad ogni altra agenzia e paga la provvigione all’agenzia con la quale conclude la trattativa. Quindi il venditore è responsabile del suo impegno con le altre agenzie, e le altre agenzie se non hanno avuto rapporti con lo stesso cliente con il quale il contratto di compravendita si è concluso, non hanno diritto alla provvigione da parte dell’acquirente. Non so se mi sono spiegata.
Il problema nasce nel momento in cui l’acquirente usufruisce dei servizi di più agenzie, se presenta una proposta di acquisto scritta con un’agenzia (che ha incarico in esclusiva o meno poco importa all’acquirente), e non continua la trattativa con la stessa, ma va da un’altra agenzia e conclude con quell’ultima, in quel caso nasce il diritto alla provvigione anche alla prima agenzia che si sente scavalcata.
C’è una sentenza della corte di cassazione (che non ho sottomano) che ha dato ragione alla prima agenzia.
Ora non resta che capire se realmente il venditore non fosse venuto a conoscenza della proposta presentata alla prima agenzia, quindi bisogna mettere in campo un piano operativo per capire e procedere nel modo più efficace possibile.
C’è da dire che un’agenzia ha un costo relativamente basso per procedere tramite avvocato, alcuni lavorano e guadagnano proprio su questa “base”.

Grazie mille per la risposta.
Da quello che so, il venditore ha dato il mandato con esclusiva dopo che la precedente agenzia non era riuscita a vendere l’immobile dopo un tot di mesi.

Cosa succede se un’agenzia propone un immobile senza avere più un regolare mandato?

 

[Jan80]

Cosa succede se un’agenzia propone un immobile senza avere più un regolare mandato?

Se ha ancora le chiavi per poter entrare e fare visionare l' immobile due domande me le porrei.....

 

[Michela_]

Cosa succede se un’agenzia propone un immobile senza avere più un regolare mandato?

Può darsi che abbia un accordo verbale, non so. Di fatto se la casa l’hai vista con la prima agenzia, con o senza incarico che sia, nulla cambia. Nel rapporto tra te e agenzia. Può cambiare il rapporto tra agenzia e venditore ma avendo appunto le chiavi e quindi la possibilità di accedere all’immobile significa che il proprietario ha dato la possibilità all’agenzia di continuare a fare le visite.

Devi capire se veramente il proprietario non è mai venuto a conoscenza della tua precedente proposta di acquisto.

Quanta differenza economica c’è tra la proposta con la prima agenzia, e quella con la seconda?

 

[schisanoa]

Circa un mese dopo la firma dell'atto, ho ricevuto una comunicazione da un avvocato della prima agenzia, che mi accusa di aver eluso la mediazione e richiede la provvigione sia a me che all'ex proprietaria.

Non è chiaro se hai già consultato un avvocato oppure no. Generalmente quando si riceve comunicazione da un avvocato con delle richieste è opportuno consultare subito un avvocato per poter rispondere nel merito di queste richieste e lasciare che i legali si interfaccino tra loro e medino, cercando di non arrivare in tribunale.

E per una prossima volta, mi comporterei con più trasparenza e correttezza

SE sta raccontando la verità, senza aver omesso nulla, secondo me è stato anche trasparente e corretto, va da sé che in questi casi sarebbe sempre interessante sentire l’altra campana

 

[Manzoni Maurizio]

io direi che sarà molto improbabile che un giudice faccia pagare una seconda provvigione, eventualmente farà dividere la provvigione alle 2 agenzie intervenute, ritengo però che dirà che l'agenzia 1 non ha saputo vendere e la seconda si.