Step di proposta d'acquisto con sospensiva

[Samuele.E]

Buongiorno a tutti,

Vorrei una delucidazione in merito ad un passaggio della compravendita mezzo agenzia immobiliare.

Fatto presente che come molti dovrò richiedere un mutuo, vorrei approcciarmi con cautela verso la proposta, adottando una clausola sospensiva.

1 opzione
Es. Offro 115000€ (devo) vorrei specificare che l'offerta è valida se otterrò un mutuo.. Ok, ma a mio avviso è giusto e tutelati o che indichi anche la cifra pari o superiore alla cifra di 92000€ (80%).

Se non viene accettata, diciamo che faccio una nuova proposta,.. Devo riformulare tutto come il primo esempio, ovviamente con cifre differenti?

Ovviamente la clausola sospensiva così come penso di formularla, penso valga ovviamente anche per il pagamento delle provvigioni dell'agenzia, ossia se il mutuo non viene deliberato oppure non per la cifra scritta(esempio valutazione del perito differente in maniera sostanziale che ne fa conseguire un importo minore di erogazione del mutuo), la proposta stessa decade ed è priva di ogni efficacia, è corretto?

Grazie

 

[francesca63]

E ‘ corretto; se non accettano per via della cifra, o fai nuova proposta ( sempre con sospensiva), o correggi la prima.
Il venditore potrebbe non accettare , a prescindere dalla cifra, per via della sospensiva

 

[Samuele.E]

Successivamente, qualora il mutuo venga deliberato e vada tutto bene, la caparra anticipata viene trattenuta dal venditore oppure ridata per poi ottenere l'intera cifra al rogito?
In ultimo, se la banca fa la perizia e c'è buon esito, ma il venditore lascerebbe casa dopo sei mesi, come si procede? Cioè l'agenzia immobiliare non dovrebbe far/seguire più nulla?

Sono un po' di domande... Ho letto tanto, ma come può succedere non trovo esatte risposte in altri post..

 

[francesca63]

Successivamente, qualora il mutuo venga deliberato e vada tutto bene, la caparra anticipata viene trattenuta dal venditore oppure ridata per poi ottenere l'intera cifra al rogito?

L'assegno che dai all'agente quando firmi la proposta tecnicamente non è una caparra, lo diventa solo se viene serata al venditore a seguito dell'avveramento della condizione; prima è "solo" una somma in deposito.
All'avveramento, il venditore prende l'assegno, e lo incassa.
Se cambia idea lui, ti deve rendere il doppio; questa è la funzione della caparra, che tutela anche te.

In ultimo, se la banca fa la perizia e c'è buon esito, ma il venditore lascerebbe casa dopo sei mesi, come si procede?

Sono aspetti che vanno chiariti già prima, in fase di trattativa e di proposta.
Intendi dire che il rogito sarebbe dopo sei mesi, o che il venditore vorrebbe fare il rogito, e poi lasciare casa dopo sei mesi ?
Spiega meglio, per avere risposte adatte alla situazione concreta.

 

[Samuele.E]

La casa, da annuncio sarebbe disponibile tra 6/7 mesi, circa per ottobre 2021.

Quindi, la mia domanda è riferita a questa condizione.
Qual è la differenza sostanziale tra le due situazioni che lei ha elencato?

Un'altra cosa, me ne scuso ma sono ignorante in materia.

Se l'assegno viene incassato, una volta avverata la condizione, dovrebbe essere anche modificata la cifra richiesta alla banca per il mutuo? Non so se si capisce e anch'io mi rendo conto di non riuscire a spiegare bene. e
Se verso 5000 € di assegno, che sarà incassato, ovviamente dovrò versare successivamente meno al venditore, ma a quel punto, facendo rif.al mio esempio, non mi serviranno 92000€ da mutuo ma 87000..non riesco a capire questo semplice passaggio..

 

[francesca63]

Se l'assegno viene incassato, una volta avverata la condizione, dovrebbe essere anche modificata la cifra richiesta alla banca per il mutuo?

No, cerco di spiegarti, utilizzando le cifre che ti interessano; proposta di 115, con 5 di assegno.
Tu chiedi il mutuo all'80% (cioè 92); questa percentuale è sempre riferita al prezzo complessivo, quindi i 115.
La richiesta di mutuo non cambia in base alla caparra, che è "solo" un anticipo sul prezzo; al rogito verserai 110, cioè 115 meno i 5 già versati.
Quindi a te interessa che, dopo l'esame della tua situazione reddituale, il perito valuti la casa almeno 115, per ottenere i tuoi 92 richiesti.

La casa, da annuncio sarebbe disponibile tra 6/7 mesi, circa per ottobre 2021.

Ok; tu fai proposta con sospensiva ( deve essere scritta bene, con una data per l'avveramento della condizione, e la cifra richiesta) , stabilendo la data del rogito per il 31 ottobre 2021, con la consegna della casa libera da cose e persone.
Se il venditore accetta, tu fai la richiesta di mutuo; se viene deliberato entro la data prevista nella condizione, l'agente versa l'assegno.
Ci può essere un "passaggio intermedio", cioè la firma di un altro contratto preliminare, senza più condizione e con un ulteriore versamento, ma non è obbligato.
Stabilite la data precisa del rogito, d'accordo con venditore, banca e notaio, e fate l'atto di vendita e di mutuo.
Il venditore esce con i soldi, tu con le chiavi di casa.
Questa è la normalità; tutti soddisfatti, nessun problema.

In alcuni casi, il venditore chiede di restare nella casa dopo il rogito, per motivi vari ; questo può creare qualche problema, e molte incertezze, se poi non va via nei tempi previsti, quindi sarebbe meglio evitare.
Se nella proposta accettata ( che è a tutti gli effetti un contratto preliminare) era prevista la consegna della casa al rogito, basta dire no a richieste diverse; ogni modifica del contratto deve essere concordata.

 

[Samuele.E]

Perfetto, è stata davvero chiara ed esaustiva! La ringrazio!

 

[Samuele.E]

Ritorno con un'ulteriore domanda..

Sono stato presso un'agenzia attraverso la quale vorrei fare una proposta d acquisto.

Ho elencato le mie condizioni, ma a parte il tono subito mutato non mi è stata chiara la spiegazione dell'agente.

Mi è stato indicato che sarebbe meglio una clausola risolutiva e non sospensiva, dicendomi, ovviamente verbalmente, che anche le spese di mediazione sarebbero rimborsate (con la risolutiva)... Alla mia domanda da chi? Mi è stato risposto "dall'agenzia".. E alla mia contro domanda di maggiori spiegazioni, non ho capito il suo discorso,.. Perché che senso ha pagarle per poi venire rimborsati?!? Sarebbe possibile davvero?!? Facilmente.. Intendo...

Quindi, nella pratica qualora fosse possibile.. Dovrebbe essere ben scritto che l'agenzia si impegna a rimborsare la somma precedentemente data.

Spero di essermi spiegato bene.. Potete aiutarmi per capir meglio?

Grazie

 

[francesca63]

Con la clausola risolutiva , si versa caparra e provvigione.
Se poi la condizione non si avvera, il venditore ti deve rendere la caparra, ma l’agenzia non ti deve rendere la provvigione.
Quindi o non hai capito, o....fanno i furbetti.
Molte agenzie prendono proposte solo con condizione risolutiva: ma deve essere spiegato bene che la provvigione è persa, se non ottieni il mutuo.

 

[Samuele.E]

L'abbiamo chiesto due tre volte proprio perché ricordavo questo fatto... Ma ci è stato risposto che sarebbe rimborsata... Ma dato che non mi quadrava la risposta avuta, ho scritto sul forum.

Ma Nell atto pratico, con poche righe, come sarebbe possibile differenziare per iscritto questa differenza, ossia tra una sospensiva ed una risolutiva?

Grazie ancora