Stima valore commerciale, Agenti immobiliari, Architetti e Geometri

[peppem]

In che modo (se questo avviene) la stima del valore commerciale di un immobile coinvolge oltre all'agente immobiliare anche un architetto o un geometra?

 

[Alessandro Frisoli]

La stima del valore commerciale di un immobile viene eseguita solitamente dall'agente immobiliare in caso di vendita dello stesso.
Qualora l'immobile venga uindi messo in vendita, sarà l'Agenti Immobiliari ad effettuare tale valutazione che terrà conto più del probabile valore di realizzo in quel dato momento, dell'immoble
Le altre figure professionali intervengono in caso di perizie asseverate.
Ossia anche se è assurdo, l'Agenti Immobiliari solitamente, non è autorizzato ad effettuare stime degli immobili, (per ottenimento mutui, o per i tribunali e via dicendo). Questi enti si rivolgono ai professionisti che valutano l'immobile.
Le loro perizie tengono conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene, dei materiali di costruzione, e di tante altre belle considerazioni circa l'immobile, e si concludono solitamente con la frase.... considerato tutto ciò il più probabile valore di realizzo è di euro..... (solitamente dopo aver fatto visita all'amico agente immobiliare).

 

[peppem]

Chiarissimo!
Chiedo perchè mi occupo dello sviluppo di un software (mac, iphone e ipad) per la stima del valore commerciale degli immobili e volevo capire esattamente se il parco utenti è solo quello degli agenti immobiliari o è leggermente più ampio.

Partendo delle quotazioni OMI (ag. territorio) al mq per il valore della sup. commerciale si ottiene un valore di riferimento.
Tale valore viene alterato da molteplici fattori (posizionali, caratteristiche intrinseche edificio e unità, caratteristiche costruttore) in modo da renderlo più vicino possibile alla realtà.

C'è da considerare anche dell'altro per una corretta e completa valutazione?

Sarebbe bello se ogni agente immobiliare in maniera anche anonima sia nelle condizioni di dire:
ho venduto un immobile in via xyz con determinate caratteristiche alla cifra di 123 mila euro e condividere tale dato con la comunità e dare un punto di riferimento che rispetta il mercato reale.

Siete dell'idea che questo potrebbe essere una strada da seguire per ottenere stime sempre più vicine alla realtà?
L'agente immobiliare è disposto a condividere tale dato?

 

[Alessandro Frisoli]

La stima è una cosa il valore di realizzo è un'altra.

nelle compravendite entrano in gioco altri fattori non stimabili...

Il prezzo della casa in linea di massima si attiene ai prezzi di mercato.. ossia quella città, quella zona, quella tipologia di immobile con quel grado di finiture 8il famoso nuovo, abitabile, da ristrutturare) vale circa x euro al mq.

Ma ci sono tanti altri fattori non quantificabile che contribuiscono alla determinazione del prezzo

se viene acquistato da un congiunto per avvicinarsi ad un parente il valore per quel cliente sarà maggiore rispetto ad un altro potenziale acquirente.
Se lo devo vendere in fretta perchè mi servono i soldi per acquistarne un altro
se ho litigato con i vicini
se me lo stanno portando via le banche
se non ho bisogno di soldi
se e altri mille se....

Per tutto il resto un software può essere utile

 

[peppem]

Ok, quindi la stima del valore commerciale è quantificabile utilizzando determinati parametri oggettivi.
I parametri oggettivi si prestano alle formule matematiche per cui si riesce a tirar fuori il valore finale(è ciò che attualmente viene fatto).

Se volessimo però arrivare al valore di realizzo si potrebbe creare un elenco di possibili motivazioni di acquisto e vendita che possono modificare il valore della stima commerciale.

Esempio
Venditore deve vendere entro il breve periodo : - 10%
Venditore non ha bisogno di soldi: + 15%
Venditore ha divorziato e la casa è troppo grande per lui: +8%

Acquirente ha l'ufficio sotto l'immobile: +10%

etc. etc. Magari suddivisi per categorie di situazioni.

Se si riuscisse a stimare il valore di realizzo, e magari anche i tempi in cui si realizza non potrebbe un agenzia avere una visione completa del parco immobili e il relativo ricavo nel periodo di tempo?

Le mie sono domande, non essendo del mestiere mi piacerebbe capire cosa può tornare utile a chi svolge l'attività.

Grazie!

 

[leonard]

Ok, quindi la stima del valore commerciale è quantificabile utilizzando determinati parametri oggettivi.
I parametri oggettivi si prestano alle formule matematiche per cui si riesce a tirar fuori il valore finale(è ciò che attualmente viene fatto).

Se volessimo però arrivare al valore di realizzo si potrebbe creare un elenco di possibili motivazioni di acquisto e vendita che possono modificare il valore della stima commerciale.

Esempio
Venditore deve vendere entro il breve periodo : - 10%
Venditore non ha bisogno di soldi: + 15%
Venditore ha divorziato e la casa è troppo grande per lui: +8%

Acquirente ha l'ufficio sotto l'immobile: +10%

etc. etc. Magari suddivisi per categorie di situazioni.

Se si riuscisse a stimare il valore di realizzo, e magari anche i tempi in cui si realizza non potrebbe un agenzia avere una visione completa del parco immobili e il relativo ricavo nel periodo di tempo?

Le mie sono domande, non essendo del mestiere mi piacerebbe capire cosa può tornare utile a chi svolge l'attività.

Grazie!

................le variabili che ha citato frisoli sono solo una piccola parte che possono tra loro generare altre variabili.............

............è come se tu volessi essendo metereologo stabilire con precisone se pioverà non nella tua citta ma solo sopra la tua testa "diversamente pettinata".............................

 

[Antonello]

Se si riuscisse a stimare il valore di realizzo, e magari anche i tempi in cui si realizza non potrebbe un agenzia avere una visione completa del parco immobili e il relativo ricavo nel periodo di tempo?

Vuoi realizzare un qualcosa di impossibile.
E' più facile, sicuramente, sapere se la nuvola di fantozziana memoria bagnerà la pettinatura del metereologo (leonard docet).

 

[peppem]

Ok, ok chiaro!

In sostanza il mio software è già in grado di "stimare" il valore commerciale consentendo di associare all'immobile del materiale multimediale (foto,mappa etc).

L'obiettivo delle mie domande è capire in quale direzione ampliare o migliorare il software cercando di inserire funzionalità che effettivamente tornano utili a chi è del mestiere.

Di sicuro dalle vostre risposte mi sembra di capire che stimare pure il valore di realizzo è una strada non percorribile..

Ci sono però altre strade da seguire? Cosa può tornare realmente utile?

 

[quartok]

ma cosa c'entrano le variabili soggettive di chi vende e di chi compra con la stima di un immobile? La stima deve essere oggettiva alle parti e soggettiva all'immobile, poi verrà adeguata dai fattori soggettivi delle parti, se un immobile "vale" 100 e ho fretta di vendere lo propongo a 90, ma devo sapere che "vale" 100, se allo stesso immobile è interessato un soggetto che ha l'ufficio sotto in fase di trattativa il venditore cercherà di tenere alto il prezzo rispetto alla richiesta iniziale ma non è che a quel punto l'immobile vale "110" (tra l'altro l'ai è un mediatore che fa gli interessi di entrambe le parti....), ecc...

 

[peppem]

Si, le variabili soggettive infatti non c'entrano nulla con la stima commerciale di un immobile.

Tali variabili sono subentrate nella discussione nel momento in cui si pensava di andare oltre (forse troppo oltre ) cercando di stimare il valore di realizzo.

Quest'ultimo tira in ballo le variabili soggettive, che come fanno notare i diversi Agenti Immobiliari sono difficili da schemattizzare.