La questione richiede un’approfondita analisi. Colui che assume la veste attiva di (sub)locatore persona fisica - non esercente attività d’impresa, senza affiancare alla sublocazione servizi accessori, similmente a quelli forniti nelle pensioni e negli hotel (la biancheria, comunque, può essere fornita, l’importante è non fornire il riassetto giornaliero dell’immobile o altri servizi complementari) - può sublocare a titolo “privato”, per periodi più o meno lunghi, non necessariamente legati a precise “stagioni”, uno o più immobili a turisti subconduttori. Resta da vedere, però, se i locatori gradiscano l’immissione, in rotazione continua negli immobili, di uno o più subconduttori inseriti dal conduttore cedente (se la sublocazione è totale occorre, comunque, il consenso del locatore).
Ora, nel caso in cui la sublocazione venisse autorizzata, bisognerebbe addentrarsi nel ginepraio del complesso di norme che regolano la materia, in particolare leggere attentamente, tra le righe, la legge regionale di riferimento che disciplina le strutture ricettive all’ospitalità, in quanto gli articoli 8 sulla Classificazione delle strutture ricettive e 12 sulle Strutture ricettive extralberghiere del Codice del turismo sono stati abrogati da una recente sentenza della Corte costituzionale (n°80/2012). A puro titolo esemplificativo si riporta quanto precisato dalla legge regionale Emilia-Romagna 28 luglio 2004, agli articoli 11 e 12:
Art. 11
Case e appartamenti per vacanze
1.Sono case e appartamenti per vacanza gli immobili composti da uno o più locali, arredati e dotati di servizi igienici e cucine autonome, gestiti in forma imprenditoriale, per l'affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati ad eccezione del servizio di ricevimento e di recapito, nel corso di una o più stagioni turistiche con contratti aventi validità non superiore a cinque mesi consecutivi.
2.Ai fini di cui al comma 1 è considerata gestione in forma imprenditoriale quella che viene esercitata da chi ha la proprietà o l'usufrutto di oltre tre case o appartamenti e li concede in locazione con le modalità e nei limiti di cui al comma 1. È, inoltre, considerata gestione in forma imprenditoriale quella esercitata anche su di un numero inferiore di unità abitative da imprese, comprese le agenzie immobiliari che operano nel campo del turismo, che hanno in gestione a qualsiasi titolo case o appartamenti per la locazione a turisti con le modalità di cui al comma 1.
Art. 12
Appartamenti ammobiliati per uso turistico
1.Non sono soggetti alla disciplina dell'esercizio di case e appartamenti per vacanze i proprietari o usufruttuari che danno in locazione a turisti case e appartamenti, in numero non superiore a tre, nel corso di una o più stagioni turistiche, con contratti aventi validità non superiore a sei mesi consecutivi, senza la fornitura di servizi aggiuntivi e sempre che l'attività non sia organizzata in forma di impresa.
Stante quanto sopra, le sublocazioni che si vorrebbero concludere, con le modalità indicate nel quesito, non costituiscono, nella Regione Emilia-Romagna, attività di impresa e non sono soggette alla disciplina regionale per le attività ricettive, se gli immobili da concedere in locazione non sono superiori a tre. In ogni caso, anche se gli immobili da sublocare fossero superiori a tre, il numero massimo di immobili, oltre il quale scatta il reddito di impresa, sembrerebbe riferirsi ai soli proprietari e usufruttuari locatori, non già ai sublocatori che non detengono la proprietà ovvero l’usufrutto degli immobili stessi (non ci si illuda, però: in genere, tale tesi viene rigettata da alcuni Comuni).
Va poi osservato che la sublocazione determinerebbe la creazione di un nuovo e autonomo contratto – ancorché “derivato” - sia pure collegato a quello principale, costituito dalla locazione originaria. Al riguardo, si ricorda che il contratto di sublocazione non può essere assoggettato a cedolare secca (vedi Agenzia delle Entrate, circolare n°26/E/2011, p. 9). Inoltre, se la sublocazione ha un termine superiore ai 30 giorni, il sublocatore dovrà attivarsi per compiere tutti gli adempimenti relativi alla registrazione del contratto. Inoltre, sorgono in capo al sublocatore altri obblighi:
a) Comunicazione di sublocazione al locatore (contenente l’indicazione dei dati dei subconduttori, della durata della sublocazione e del numero dei locali dati in sublocazione);
b) Presentazione della “Comunicazione di ospitalità” all’autorità di P.S. nel caso il cui il subconduttore sia cittadino extracomunitario o apolide;
Riguardo al pagamento dell’imposta di soggiorno (se prevista dal Comune), si osserva che l’imposta colpisce le strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere, non il soggetto che le concede in locazione (la norma non pare rilevare il requisito soggettivo = locatore/sublocatore persona fisica o giuridica). Pertanto la domanda da porsi è la seguente: “L’appartamento che loco/subloco costituisce una struttura ricettiva extralberghiera?”. Se la risposta è affermativa, l’imposta è dovuta, in caso contrario il sublocatore non rientra tra i soggetti passivi (si consiglia, comunque, di rivolgersi all’Ufficio tributi competente).
Quanto ai redditi da sublocazione, svolta da un soggetto persona fisica, con la forma dell’occasionalità, la sublocazione non produce reddito fondiario, bensì reddito diverso, di cui alla lettera h, comma 1, dell’art. 67 del TUIR, con la conseguenza che i canoni non devono essere dichiarati nel quadro RB (Redditi da fabbricati) del modello Unico, proprio perché il sublocatore non è il proprietario o l’usufruttuario dell’immobile (guarda caso! vallo tu a spiegare ai funzionari del Comune…), bensì nel quadro RL relativo ai redditi diversi. Ai fini reddituali, i proventi derivanti dalla sublocazione di beni immobili vanno indicati al rigo RL10: in colonna 1 (Redditi) andrà indicato il reddito da sublocazione percepito e in colonna 2 (Spese) le spese sostenute inerenti alla produzione del reddito (in pratica, lo stesso trattamento dell’usufrutto), corrispondenti, nel caso di specie, ai canoni di locazione passivi versati al locatore (vedi Agenzia delle Entrate, circolare n°55/2002, punto 6): in sostanza, il reddito da dichiarare come reddito diverso è la differenza tra i canoni percepiti dal sublocatore e quelli versati al locatore.
