Successione errata e risoluzione problematiche

[aleulg]

Buongiorno,
avrei bisogno di una consulenza imparziale e seria.
Vi faccio una breve panoramica di ciò che mi è successo.
Ho fatto una proposta di acquisto subito accettata dai venditori, per una casa ancora in diritto di superficie e non ancora in diritto di proprietà. Dopo varie discussioni ho preso la decisione di pagare io questo passaggio al comune facendomi scalare il prezzo dall'importo pattuito.
Andando dal mio notaio di fiducia ho scoperto che per questa casa sono state fatte due successioni a distanza l'una dall'altra di 10 anni perchè purtroppo i genitori degli eredi attuali (sono 4) sono morti.
Da qui il primo problema:
Uno degli eredi ha rinunciato nella seconda successione all'eredità (il figlio dell'erede aveva 17 anni e non è stato menzionato). A distanza di 7 anni l'erede rinunciatario ha fatto una seconda rinuncia inserendo anche il figlio (ormai 24 enne) dichiarando di rinunciare all'eredità della "prima" successione e non della "seconda"
A quanto mi ha detto il notaio è tutto risolvibile anche se sta studiando come.
Il mio quesito è: l'agenzia in tutto ciò non ha colpe? Non doveva controllare? Non doveva garantirmi la sicurezza dell'acquisto?
Inoltre: come si potrebbe risolvere secondo voi il tutto?
Grazie mille.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Buongiorno, temo di non aver compreso.
Ricapitolo cercando di fare chiarezza e ponendoti qualche domanda.
L'immobile originariamente apparteneva a moglie e marito.
Alla loro morte (avvenuta a 10 anni di distanza l'uno dall'altro) sono stati chiamati all'eredità i 4 figli.
Alla morte del secondo genitore uno dei figli ha rinunciato all'eredità.

Uno degli eredi ha rinunciato nella seconda successione all'eredità (il figlio dell'erede aveva 17 anni e non è stato menzionato).

Si è trattato di una rinuncia in senso proprio (resa in Tribunale e trascritta in Conservatoria), oppure il suo nominativo è semplicemente stato omesso nella dichiarazione di successione?

A distanza di 7 anni l'erede rinunciatario ha fatto una seconda rinuncia

Quindi il medesimo figlio ha posto in essere un atto di rinuncia?

inserendo anche il figlio (ormai 24 enne)

Il figlio (o meglio, il nipote dei soggetti venuti a mancare) non ha fatto precedenti rinunce, immagino quindi che tu voglia dire che anche il nipote ha fatto espressa rinuncia alla eredità con dichiarazione separata ed autonoma. Giusto?

dichiarando di rinunciare all'eredità della "prima" successione e non della "seconda"

Chi avrebbe rinunciato alla "prima" e non alla "seconda"? Immagino il nipote....
Il figlio ha fatto due rinunce, quindi avrà rinunciato ad entrambe le eredità...

 

[Bagudi]

A quanto mi ha detto il notaio è tutto risolvibile anche se sta studiando come.
Il mio quesito è: l'agenzia in tutto ciò non ha colpe? Non doveva controllare? Non doveva garantirmi la sicurezza dell'acquisto?

Questo è compito del notaio, soprattutto trattandosi di una successione così complicata.

 

[aleulg]

(Si è trattato di una rinuncia in senso proprio resa in Tribunale e trascritta in Conservatoria, oppure il suo nominativo è semplicemente stato omesso nella dichiarazione di successione?)
Entrambe le rinunce sono state depositate in Tribunale solo una evidenziate nella seconda successione.

(Quindi il medesimo figlio ha posto in essere un atto di rinuncia?)
Sono state fatte due rinunce:
1) l'erede diretto ha rinunciato con atto nel 2005 all'eredità del padre e ciò è evidenziato nell'atto di successione della madre avvenuta dopo.
2) hanno fatto poi insieme, con stesso atto,l'erede diretto e suo figlio rinuncia per l'eredità del primo defunto verificatasi nell'anno 2002. Tale atto però è stato fatto nell'anno 2012 dopo la morte del secondo defunto avuta nel 2005 che non viene proprio menzionato. Sottolineo, se può essere utile che il nipote è del 1988, cosa che potrebbe aver determinato la non rinuncia all'eredità subito.

Grazie e spero di essere stata chiara.

 

[aleulg]

Bagudi...piacere di conoscerti, sono nuova e ancora non so bene come funziona il forum.
Volevo chiederti, d'accordo la complessità della successione ma un agente immobiliare non dovrebbe prima assicurarsi che tutto sia in ordine prima di far vedere un appartamento??? Inoltre visto che nelle successioni mancavano delle pagine e alcune quote erano palesemente cancellate non se ne sarebbe dovuto accorgere lui e andare a sistemare il tutto prima di dare tutto in mano ad un eventuale acquirente???

 

[Bagudi]

A noi sono richieste specifiche che in realtà non ci toccherebbero, in quanto sono materia di altri professionisti... anche se, in linea di massima, si cerca di fare il possibile.

In questo caso specifico, direi che l'agente si è preoccupato di reperire i documenti necessari da dare al notaio ed è compito del notaio trovare eventuali problematiche non visibili, se no perchè lo si paga ?

 

[Sim]

Volevo chiederti, d'accordo la complessità della successione ma un agente immobiliare non dovrebbe prima assicurarsi che tutto sia in ordine prima di far vedere un appartamento??? Inoltre visto che nelle successioni mancavano delle pagine e alcune quote erano palesemente cancellate non se ne sarebbe dovuto accorgere lui e andare a sistemare il tutto prima di dare tutto in mano ad un eventuale acquirente???

L'agente immobiliare può prendersi l'onere morale e professionale delle verifiche senza però poter certificare nulla perchè non ne ha il minimo potere. La cosa più importante è che l'agente comunichi ai clienti quello che sa e quello che scopre in modo tale che i clienti possano agire di conseguenza. Gli immobili possono essere immessi sul mercato con problematiche più o meno gravi in quanto quasi sempre risolvibili: l'importante è che il cliente ne sia messo al corrente.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Continuo a non capire.
Riprovo:
2002 muore Caia (madre)
2005 muore Tizio (padre)
Il figlio rinuncia alla eredità di Tizio con atto del 2005.
Nel 2012 il figlio ed il nipote rinunciano alla eredità di Caia.
Il nipote (è l'unico figlio del figlio rinunciante, o ce ne sono altri?) non ha mai rinunciato alla eredità di Tizio.
Spero di aver compreso bene.
Il notaio ha un bel rebus: capire chi è titolare per comprendere chi dovrà necessariamente partecipare all'atto in qualità di venditore.
Dovrà verificare con esattezza le date (il diritto di accettare / rinunciare ad eredità si prescrive in 10 anni - art. 480 cc) e verificare, in base alla situazione di fatto (secondo l'art. 485 comma 2 cc il chiamato all'eredità che sia in possesso dei beni - anche solo di alcuni - è erede puro e semplice se non fa l'accettazione con beneficio di inventario entro 3 mesi dalla apertura della successione), l'efficacia delle rinunce.
A mio parere l'agenzia avrebbe dovuto individuare la titolarietà del bene o, quantomeno, comprendere che la titolarietà dello stesso era confusa invitando quindi i proprietari a rivolgersi ad un notaio per la chiarificazione della vicenda successoria.
Infatti:
1) la vicenda successoria dovrà essere chiarita prima della vendita e ciò dovrà avvenire a spese dei venditori;
2) se non la si chiarisce prima di vendere, si rischia di far sottoscrivere un preliminare avente ad oggetto una cosa altrui (almeno parzialmente).

 

[aleulg]

Avevo anticipato che era problematica la cosa...faccio qualche piccola correzione al suo sunto:


2002 muore Tizio (padre)
2005 muore Caia (madre)
Il figlio rinuncia alla eredità di Tizio con atto del 2005.
Nel 2012 il figlio ed il nipote rinunciano alla eredità di Tizio.
Il nipote è l'unico figlio del figlio rinunciante.

Che caos.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Perfetto adesso ci siamo capiti