Suddivisione spese condominiali

[ughetto]

Ciao a tutti!
Volevo domandare il vostro parere in merito ad una questione che mi riguarda personalmente;
allora, io sono proprietario di un appartamento posto al 2° piano di un condominio di 5, avente l'ultimo mansardato. Attualmente è presente una copertura in eternit fissata alla sottostante struttura inclinata in laterocemento (solaio inclinato) non coibentato. Durante l'ultima assemblea si è deciso di smaltire il manto di eternit e di sostituirlo con lastre in alluminio. I due proprietari degli appartamenti posti nella mansarda promuovevano con foga l'utilizzo di lastre in alluminio coibentate.
Posto che tutti i condomini sono favorevoli alla sistemazione del tetto, la mia domanda è: la differenza di costo che intercorre tra la fornitura e la posa delle lastre in alluminio semplici e le lastre in alluminio coibentate, a chi compete? Ok per ciò che riguarda il manto di copertura, ma se attualmente l'isolazione non è presente, perchè anche io devo farmi carico di una spesa da cui non traggo benefici?
L'amministratore in prima battuta ha sostenuto che tutte le spese relative al tetto vanno suddivise in funzione delle quote millesimali, ma poi ha detto che in merito ad un maggior costo dovuto alla coibentazione, si sarebbe potuta instaurare una "trattativa" tra i condomini.
Cosa prevede la legge?
Grazie a tutti!

 

[Valerio Spallina]

Comincerei con dissolvere un possibile dubbio :

Il coefficiente di trasmissione del calore della copertura in eternit attuale e quella delle lastre di alluminio proposte ora è il medesimo ?

Se quelle in alluminio avessero un coefficiente di trasmissione maggiore ( cioè meno coibentanti ) allora avrebbero ragione, a mio parere, i proprietari delle mansarde : non si può peggiorare la situazione di alcuni condomini ( anche i millesimi di proprità andrebbero secondo me rivisti, per evidente diminuizione del valore delle mansarde.

Se i coefficienti delle due soluzioni tecniche fossero sostanzialmente equivalenti, la miglioria della coibentazione andrebbe quasi eclusivamente a vantaggio delle mansarde, che divrebbero sostenerne il costo per intero (della differenza allumino con/senza coibentazione).

Per sempio, se il condominio aveese il riscaldamento centralizzato, la miglioria sarebbe, a mio parere, a vantaggio anche degli altri condomini.

Il problema è quindi, sempre secondo me, tecnico e giuridico.
Dati tecnici alla mano, si esaminerebbero poi i reciproci diritti ed una equa ripartizione dei costi.

P.S. ; il coefficiente di trasmissione del calore ( o dell'isolamento ) dovrebbe essere fornito dal costruttore delle lastre in alluminio e riportato nel prospetto delle loro caratteristiche tecniche.

 

[STUDIOMINUCCI]

Condivido integralmente l'impostazione data al problema da Valerio.
Se può essere utile riporto il parere dell'Arch . con cui collaboro più spesso e volentieri , espresso in un caso analogo (non identico, solo simile) .
Il concetto base era proprio che le coperture in alluminio prevedono sempre coibentazioni adeguate , anche nelle loro "tipologie - base".
E ne concludeva che le tipologie "lusso" (ossia ipercoibentate, ventilate, etc.) permettano di conseguire traguardi di isolamento massimo i quali rappresentano un indubbio vantaggio - in buona sostanza - solo per chi abita direttamente sotto la loro copertura....per cui suggeriva questo (e nessuno ha avuto da eccepire, nel concreto) : tutti pagano per millesimi il costo della copertura i lamiera con l'isolamento base. e il sovrepprezzo dell'eventuale iper-coibentazione lo pagano i sottostanti alla copertura, SE vogliono la iper-coibentazione.
Solo un parere derivato da caso concreto, nulla più.

 

[ughetto]

Grazie per i pareri.
In effetti il riscaldamento condominiale ha l'impianto centralizzato, ma ogni appartamento è dotato di apparecchi contacalorie, pertanto è come se ogni appartamento fosse autonomo.
Per logica avevo già ipotizzato una soluzione simile ai pareri che mi avete suggerito, però non so se ci sono dei riferimenti normativi che in maniera inconfutabile potesse definire la questione. Mi sapete suggerire qualcosa?
Grazie!

 

[Valerio Spallina]

Ughetto, non credo ci sia una norma specifica, ma è l'insieme della dottrina del Codice Civile più la giurisprudenza delle varie sentenze della Cassazione relative a situazioni analoghe, che porta a configurare i pareri. In caso di contrasto tra le parti si deve ricorrere al magistrato, con un preventivo tentativo di conciliazione (quest'ultimo da solo potrebbe costare una buona percentuale della differenza di costo dell'isolamento).

Sono convinto che la sentenza del magistrato rispecchierebbe sostanzialmente i pareri che ti abbiamo dato

Il buon senso ed equità dovrebbero portare ad accettare il punto di vista delle mansarde (supponi di essere tu uno dei proprietari delle mansarde, come ti comporteresti?).
Ciao

 

[STUDIOMINUCCI]

L'amministratore in prima battuta ha sostenuto che tutte le spese relative al tetto vanno suddivise in funzione delle quote millesimali, ma poi ha detto che in merito ad un maggior costo dovuto alla coibentazione, si sarebbe potuta instaurare una "trattativa" tra i condomini.

Direi che alla possibile confusione ha contribuito abbastanza questa "sentenza" partorita dall'amm.re.

Però , oltre a tutto quel che sacrosantamente ha scritto Valerio, c'è da ricordare che nell'iter condominiale fisiologico l'entità delle spese ed i loro riparti vengono discussi in via preventiva . E non dovrebbe essere difficile far comprendere che c'è la totale disponibilità a condividere la lamiera con isolamento standard , mentre ...è anche normale che l'isolamento "super", se c'è chi lo vuole e a volerlo possono essere solo coloro che son direttamente protetti da quella copertura, dividano fra loro e solo fra loro il costo di questo vantaggio supplementare.

Credo che potrebbe essere particolarmente utile disporre delle schede tecniche delle due tipologie di lamiera , da portare nell'assemblea di approvazione dei riparti, o anche del parere del Tecnico che sta progettando questi lavori (sempre se obiettivo e non "pilotato") , o in alternativa di un bravo Tecnico di tua fiducia, così da poter dimostrare all'assemblea che la tua NON è la posizione di chi sta ragionando egoisticamente, bensì soltanto quella di chi non accetta di foraggiare egoismi altrui.

Ciò che è opportuno dimostrare è - semplicemente - che la lamiera in alluminio con ordinaria coibentazione è già stra-sufficiente a garantire quanto meno lo stesso isolamento termico che era garantito dall'eternit.
E di conseguenza...tutto il "di più" è solo un legittimissimo lusso di chi è coperto da quelle lamiere. Ma non c'è ragione che lo paghi l'intero condominio.

 

[ughetto]

Eh, speriamo......
In questo condominio la gente non ragiona un granchè bene....
Comunque grazie mille per i consigli!!!

 

[STUDIOMINUCCI]

Eh, speriamo......
In questo condominio la gente non ragiona un granchè bene....
Comunque grazie mille per i consigli!!!

Con sincera simpatia mi permetto di ...consolarti (se riesco).

Per chi è molto ancorato alla Logica ...quasi TUTTI i Condominii danno questa sensazione. Credimi ti prego, so di cosa parlo, su questo punto!!!!

Quel che, però, ho capito in parecchi anni di lavoro nei Condominii - vissuti da curiosa e da appassionata del proprio lavoro - conferma solo in parte questa tua "prima impressione" che come tale condivido al 100%.

Scusa se divago un atttimo, ma lo faccio proprio in funzione del tuo interrogativo.

Io ho puntualmente VERIFICATO questo fatto : che la media delle persone (assurdo ma vero) NON collega quel che dice e "delibera" in Assemblea CON quel che gli costerà nel concreto. Nel senso che...l'Assemblea sembra da tanti vissuta (purtroppo) come ...l'unico "happening mondano-sociale" nel corso dell'anno e in essa...almeno da parte di tanti tanti tanti....si finisce per prendere delle posizioni che sono VISSUTE come se fossero astratte e prive di conseguenze. Salvo poi farsi venire travasi di bile quando le si ritrova tradotte in CONTI DA PAGARE.

Poichè io, per questioni di elementare sopravvivenza psico-fisica, non posso permettermi di fare duecento assemblee per ogni Condominio, nelle quali si accarezza con voluttà l'idea di "fare questo", ma poi "fare anche quello", ma poi " e perchè quell'altro ancora no? Sarebbe così carino!"....per poi trovarsi che ...il giorno che tutti i "vorrei" si trasformano in conti...c'è un dietrofront compatto e unanime che ...non si fa nenanche il necessario+urgente............ ormai da tanti anni ho imparato questo (e vivo molto meglio) : quando viene un'idea a qualcuno (qualunque idea e chiunque sia il qualcuno)....parto direttamente DALLA PREVENTIVAZIONE DEI COSTI!!!!
Sapessi quante Assemblee TOTALMENTE INUTILI mi risparmio e risparmio ai Condòmini normodotati!!!!!

E' per questo che ti consigliavo di andare in Assemblea con : schede tecniche, valutazioni tecniche, DIFFERENZE DI COSTI delle varie soluzioni!!!!

Scommetti che ...se parti dall'abbinamento tra "grandi idee" e "portafoglio proprio"....rischi di ottenere l'unanimità dei consensi?

Perdonami se ti annoio : in un altro caso simile al tuo (bel condominio, tutta gente benestante e anche colta) ..............abbiam tirato in ballo PER DUE ANNI le fantasie di ipercoibentazione della copertura in lamiera.

Erano tutti , tutti, tutti D'ACCORDO.
Sai cosa è successo il giorno in cui, dopo due anni, gli ho portato i conti delle loro fantasie?

E' successo che....non solo non si è fatta la ipercoibentazione, ma non si è fatta neanche la copertura in lamiera standard, e ci si è tenuti (rappezzando) una doppia guaina con finitura ardesiata vecchia di tredici anni come ultima copertura DELL'EDIFICIO , e ....non è ancora finita................è rimasto agli annali della mia esperienza professionale il FATTO che...........messa a votazione l'ipotesi di rifacimento con lamiera (comunque coibentata).......................su 25 Condòmini, di cui quattro residenti nei sottotetti.................votò in favore UNO SOLO di tutti!!!!!
Rimase con la mano monca , anche e proprio quello che più di tutti aveva fatto "studiare" la iper-coibentazione, nella speranza che costasse cinque lire e che la pagasse l'intero Condominio!!!!

Morale : porta fatti e dati e CONTI : vedrai!!!!

 

[Valerio Spallina]

Con sincera simpatia mi permetto di ...consolarti (se riesco).

Per chi è molto ancorato alla Logica ...quasi TUTTI i Condominii danno questa sensazione. Credimi ti prego, so di cosa parlo, su questo punto!!!!

Quel che, però, ho capito in parecchi anni di lavoro nei Condominii - vissuti da curiosa e da appassionata del proprio lavoro - conferma solo in parte questa tua "prima impressione" che come tale condivido al 100%.

Scusa se divago un atttimo, ma lo faccio proprio in funzione del tuo interrogativo.

Io ho puntualmente VERIFICATO questo fatto : che la media delle persone (assurdo ma vero) NON collega quel che dice e "delibera" in Assemblea CON quel che gli costerà nel concreto. Nel senso che...l'Assemblea sembra da tanti vissuta (purtroppo) come ...l'unico "happening mondano-sociale" nel corso dell'anno e in essa...almeno da parte di tanti tanti tanti....si finisce per prendere delle posizioni che sono VISSUTE come se fossero astratte e prive di conseguenze. Salvo poi farsi venire travasi di bile quando le si ritrova tradotte in CONTI DA PAGARE.

Poichè io, per questioni di elementare sopravvivenza psico-fisica, non posso permettermi di fare duecento assemblee per ogni Condominio, nelle quali si accarezza con voluttà l'idea di "fare questo", ma poi "fare anche quello", ma poi " e perchè quell'altro ancora no? Sarebbe così carino!"....per poi trovarsi che ...il giorno che tutti i "vorrei" si trasformano in conti...c'è un dietrofront compatto e unanime che ...non si fa nenanche il necessario+urgente............ ormai da tanti anni ho imparato questo (e vivo molto meglio) : quando viene un'idea a qualcuno (qualunque idea e chiunque sia il qualcuno)....parto direttamente DALLA PREVENTIVAZIONE DEI COSTI!!!!
Sapessi quante Assemblee TOTALMENTE INUTILI mi risparmio e risparmio ai Condòmini normodotati!!!!!

E' per questo che ti consigliavo di andare in Assemblea con : schede tecniche, valutazioni tecniche, DIFFERENZE DI COSTI delle varie soluzioni!!!!

Scommetti che ...se parti dall'abbinamento tra "grandi idee" e "portafoglio proprio"....rischi di ottenere l'unanimità dei consensi?

Perdonami se ti annoio : in un altro caso simile al tuo (bel condominio, tutta gente benestante e anche colta) ..............abbiam tirato in ballo PER DUE ANNI le fantasie di ipercoibentazione della copertura in lamiera.

Erano tutti , tutti, tutti D'ACCORDO.
Sai cosa è successo il giorno in cui, dopo due anni, gli ho portato i conti delle loro fantasie?

E' successo che....non solo non si è fatta la ipercoibentazione, ma non si è fatta neanche la copertura in lamiera standard, e ci si è tenuti (rappezzando) una doppia guaina con finitura ardesiata vecchia di tredici anni come ultima copertura DELL'EDIFICIO , e ....non è ancora finita................è rimasto agli annali della mia esperienza professionale il FATTO che...........messa a votazione l'ipotesi di rifacimento con lamiera (comunque coibentata).......................su 25 Condòmini, di cui quattro residenti nei sottotetti.................votò in favore UNO SOLO di tutti!!!!!
Rimase con la mano monca , anche e proprio quello che più di tutti aveva fatto "studiare" la iper-coibentazione, nella speranza che costasse cinque lire e che la pagasse l'intero Condominio!!!!

Morale : porta fatti e dati e CONTI : vedrai!!!!

Metterei 1000 "mi piace" a questa risposta, ma il rigoroso regolamento del forum
non lo consente e non posso farmi espellere.

Avviene lo stesso nel mio condominio a Savona : da circa 10 anni vengono approvati : cancelli automatici, video citofoni, rifaciment facciata etc...
Poi non se ne fa nulla appena arrivano i preventivi.

Io, che so già che non voglio spendere perchè non posso, voto contro sin dall'inizio e chiedo all'amministratore (amico) di andare lentamente. Tutto poi sparisce da solo.

 

[STUDIOMINUCCI]

Anzitutto...Grazie, Valerio!!!

Avviene lo stesso nel mio condominio a Savona : da circa 10 anni vengono approvati : cancelli automatici, video citofoni, rifaciment facciata etc...
Poi non se ne fa nulla appena arrivano i preventivi.

Ti credo senza nessunissima esitazione!!!

E aggiungo: finchè si tratta di automazioni o videocitofoni...succede soltanto che si fa perdere un sacco di tempo alle Ditte potenziali Fornitrici, i cui preventivi non comportano alcun costo per il Condominio.
E' comunque un costume irrispettoso verso i Fornitori, che vengono chiamati a perder tempo per sopralluoghi e stesure preventivi che non avranno mai alcuna utilità, ma ...almeno...non ci sono costi.

In altri casi, invece, i costi di questa dabbenaggine possono essere rilevantissimi.
Ne ebbi un esempio nel 2007, prendendo un Condominio piuttosto grande e che necessitava di lavori di ristrutturazione per circa 6oomila €.
Quando lo presi...erano circa sei anni che quel Condominio elucubrava su questa ristrutturazione, e aveva incaricato della progettazione...non uno (!!!!) bensì due Arch. + un Geometra!!!!
I caporioni del Condominio (esattamente quelli che non avevano alcuna intenzione di fare i lavori) si erano trascianati appresso, per tutti questi anni, l'intera assemblea che era in buona fede, e per attuare tattiche dilatorie avevano escogitato il sistema di inventarsi sempre nuove "migliorie" da far progettare (senza tenere nel minimo conto il fatto che un restyling integrale dell'edificio avrebbe dovuto beneficiare dell'unanimità dei consensi, che invece non era mai stata vagliata, e senza tener conto - cosa abominevole - del FATTO che sacrosantamente...l'Opera dei Tecnici LA PAGHI, o ti serve o non ti serve!!!).

Sai Valerio com'è finita questa storia?
E' finita che i lavori li stiamo facendo adesso, con UN (fior) di Architetto , e ...valutati PRIMA i quorum necessarti, al Tecnico incaricato sotto la mia amm.ne è stato conferito incarico per le sole cose realmente fattibili e volute dalla maggioranza necessaria.

Nel frattempo, però, ....i TRE Tecnici che lavorarono (eccome!!!! elaborarono una Treccani progettuale, per dar retta ai caporioni!!!!!) hanno citato il Condominio per richiedere una parcella che sfiora i 30.000!!! (trentamila, sì).
Per fare NULLA!!!
Per dar retta alle fantasie senza costrutto di chi, evidentemente, pensa che anche i Professionisti si divertano quanto loro, nelle assemblee di Condominio, e che quindi possano essere gratificati dal solo ....viverne la socialità "mondana" !!!!!



Io ero già abbastanza "rigidina" verso il perdere e IL FAR perdere tempo ad Altri, sull'argomento.
Ma dopo questa Esperienza sono diventata rigidissima.

Appena sento le fantasie....ci abbino il costo presumibile, e anche il "riparto virtuale" istantaneo.
E...sapessi quante INUTILISSIME Assemblee in meno, deo gratias!!!!