Tabelle millesimali e lastrico solare

[carlo vit]

Il nostro condominio ha una struttura e uno sviluppo estensivo e prevalentemente orizzontale. Infatti

delle dodici unità immobiliari che lo compongono, le prime quattro unità immobiliari sono disposte a piano terra e sono adiacenti l’una l’altra. L’ultima di queste unità immobiliari è poi attaccata ad un altro edificio composto da piano terra e primo piano. Questa secondo fabbricato composto, come già detto, da piano terra e primo piano, oltre ad essere adiacente all’ultima unità immobiliare della prima costruzione, è poi unito, nello spigolo nord-ovest, ad una terza costruzione (sempre composta da piano terra e primo piano).

Uno dei nodi controversi nella realizzazione delle tabelle millesimali è che mentre le prime quattro unità immobiliari, costituite dal solo piano terra, hanno il lastrico solare di proprietà che è valutato a livello millesimale, invece le altre otto unità immobiliari, anch’esse con ingressi indipendenti, anche se condividono il lastrico solare, (quattro nella seconda costruzione e le ultime quattro nella terza costruzione), e usufruiscono di esso (per la quota di ¼) per le antenne, per le riserve di acqua e per i climatizzatori, non hanno il corrispondente carico millesimale (di ¼ del valore del lastrico solare della costruzione di appartenenza).

Da parte dei condomini delle prime quattro unità immobiliari si ritiene che, nel calcolo dei millesimi di ciascuna delle altre otto unità immobiliari, per equità dovrebbe essere considerata anche la quota parte di lastrico solare di propria competenza, dal momento che le spese di manutenzione e riparazione dei lastrici solari (della seconda e terza costruzione) sono ripartite in base a una tabella specifica che sostanzialmente tiene conto di ciò.

Qual è la Vostra opinione ?

 

[Bastimento]

le spese di manutenzione e riparazione dei lastrici solari (della seconda e terza costruzione) sono ripartite in base a una tabella specifica che sostanzialmente tiene conto di ciò.

Quale tabella specifica? Dovrebbe essere la tabella di proprietà!

La tabella di proprietà dovrebbe certamente attribuire pro-quota la comunione della parte di lastrico. Quindi coincidere con la tabella che chiami specifica per la manutenzione dei lastrici.

Mi pare però occorra verificare come usate queste tabelle:

- quando la perdita è nel lastrico esclusivo del corpo A, chi paga? o dovrebbe pagare secondo RdC?
- Quando la perdita si trova nel lastrico del corpo B, chi paga?
- Quando c'è una manutenzione ad esempio del giardino o cortine comune ai tre corpi A-B-C, con quale tabella suddividete le spese?

In sostanza, ogni palazzina potrebbe avere dei millesimi a se, e solo le comunioni fra tutti avere una specifica tabella di proprietà comune: se così fosse, potrei avere 250 millesimi per una u.i del corpo A, fatto 1000 il corpo A, e gli stessi millesimi per le u.i. del corpo B o C. Avrei quindi le tabelle di sottocondominio.

Solo quella globale di condominio potrebbe evidenziare i diversi valori tra u.i. A ed i corrispondenti di B e C.: ma questa tabella si userebbe solo per il giardino comune o altre spese collettive.

Mi pare di capire che la vostra situazione è trattata in modo diverso, ma non hai specificato bene

 

[carlo vit]

Cerco di spiegarmi meglio.
Il tecnico ha predisposto un’ unica Tabella A delle proprietà per i tre fabbricati, attribuendo in essa solo ai lastrici solari di proprietà esclusiva (del primo fabbricato con il solo piano terra) i relativi millesimi, mentre ai proprietari degli altri due fabbricati non sono state considerate (dal punto di vista millesimale) le quote parte dei loro lastrici solari. Il tecnico infatti si è basato sul fatto che negli atti di acquisto delle proprietà di questi ultimi non si fa menzione della proprietà di quota parte del lastrico. In realtà però ciascuno dei proprietari del secondo e del terzo fabbricato usufruisce di fatto (per antenne, serbatoi d’acqua e condizionatori) di quota parte dei lastrici solari sovrastanti il proprio appartamento.

Il tecnico ha poi predisposto tante altre tabelle, uguali fra di loro ed identiche alla Tabella “A”, per la manutenzione delle aree verdi, per la manutenzione degli impianti fognari comuni, per gli impianti idrici comuni, per le pluviali comuni. Unica eccezione a queste tabelle, tutte uguali fra di loro ed identiche alla tabella “A”, sono le due tabelle diverse predisposte per il riparto delle spese di manutenzione dei lastrici solari: una per il lastrici solari (di proprietà esclusiva) del primo fabbricato e un’altra per i lastrici solari degli altri due fabbricati, costituiti da piano terra e primo piano.

Il nostro dubbio è: “ E’ corretto non attribuire quote millesimali relativamente ai lastrici solari (in comune) ai proprietari del secondo e del terzo fabbricato?”.

 

[Bastimento]

“ E’ corretto non attribuire quote millesimali relativamente ai lastrici solari (in comune) ai proprietari del secondo e del terzo fabbricato?”

In prima battuta potresti avere ragione, ma ....: provo a illustrare il "ma": "dipende dal contenuto dei rogiti e dal regolamento condominiale".

Chi ha diritto (da atto o da RdC) ad accedere ai lastrici solari solari sovrastanti B e C?
1)Tutti?
2) Solo Gli alloggi B1÷B4 su B e Gli alloggi C1÷C4 su C?
Quali funzioni hanno i lastrici solari di proprietà esclusiva? Quali i lastrici B e C?

Se ai condomini A non fosse precluso l'accesso ai lastrici B e C, il tecnico avrebbe ragione. Sarebbero parti comuni condominiali di tutti.
Se invece B e C sono nella disponibilità solo dei sottostanti alloggi, avresti ragione tu.

Esamina meglio come ha trattato la tabella di manutenzione dei lastrici: dovrei pensare che la tabella del lastrico A non dovrebbe esistere: è una parte a carico esclusivo.
3) Quanto a B e C sono ripartite ognuna a ciascuno dei 4 sottostanti?
3bis) Se c'è una infiltrazione dal lastrico B, interviene tutto il condominio o solo i B1-B4?
4) La somma dei millesimi di proprietà dei 12 della tabella "A" è 1000? (o 3000?)

Come vedi approccio il problema dalla parte della ripartizione delle spese: il C.C. stabilisce che queste devono essere ripartite in funzione dei millesimi di proprietà (e dei diritti): deve quindi esserci coerenza reciproca.

Premetto che non sono un tecnico, ma il tuo quesito è abbastanza intrigante e mi incuriosisce; e bisogna anche considerare che i condomini "orizzontali" sono per certi versi più complicati da trattare: il tuo caso è una via di mezzo.

La definizione di condominio originaria, si basava sul presupposto che la comunione esistente fosse di fatto indivisibile: classico quindi il caso del condominio a sviluppo verticale. Il terreno sottostante diventa per definizione indivisibile fra i condomini.

Nel caso di sviluppo orizzontale classico, questo presupposto potrebbe oggettivamente venir meno se non vincolato dagli atti costitutivi: nel tuo caso ogni palazzina, potrebbe costituirsi (o leggersi) come condominio a se stante, con alcuni beni e servizi "in comunione", ma solo se vale il caso 2) sopra ipotizzato.

Non ti ho dato una risposta univoca perchè bisognerebbe poter vedere le varie tabelle e conoscere il RdC: hai però dei criteri sui quali ragionare.
Non escluderei da ultimo che la differenza di millesimi attribuiti ai vari A rispetto ai B e C supposti equivalenti, sia dovuta ad una valutazione di parametri di pregio, quindi abbastanza soggettivi, da parte del tecnico: non sempre le differenze sono errori; purtroppo i criteri di formazione dei millesimi non sono vincolati ad una norma tassativa: ma solo a criteri di massima, con attribuzione di pesi di valutazione a discrezione del tecnico compilatore.

 

[carlo vit]

Grazie per la tua risposta e per aver ancor meglio focalizzato la situazione rispetto a quanto io l’avessi esposta.


1) Ai lastrici solari dei corpi B e C, che hanno la stessa altezza da terra, si accede direttamente da una strada sopraelevata tramite un cancello esterno. Ovviamente chi ha il lastrico solare più vicino al cancello sono i condomini dell’edificio C, mentre i condomini dell’edificio B per raggiungere i loro lastrici devono passare sul lastrico dell’edificio C.



2) I lastrici solari di proprietà esclusiva del corpo A sono stati pavimentati, al contrario dei lastrici degli altri due edifici, ma anch’essi sono utilizzati per accogliere i condizionatori, le antenne TV e i serbatoi dell’acqua, ovvero hanno lo stesso utilizzo dei lastrci B e C.


I condomini del corpo A (solo piano terra) non hanno la chiave d’accesso ai lastrici dei corpi B e C e non hanno alcun interesse a richiederla. Al corpo A si accede con una scala a chiocciola esterna ad esso.


La tabella A dei millesimi di proprietà (totale di 1000) comprende il lastrico solare del primo edificio, costituito dal solo piano terra, mentre non considera, per i proprietari delle U.I. dei fabbricati B e C, la quota parte del proprio lastrico solare.


3) la manutenzione dei lastrici dei corpi B e C viene ripartita in millesimi tra i rispettivi condomini dei due edifici . Quindi in caso di infiltrazione si segue il criterio di dividere le spese tra gli otto condominiin base a tale tabella.


4) Ovviamente la tabella “A” dei millesimi di proprietà, essendo unica per tutti e tre i fabbricati, esprime un valore millesimale globale pari a 1000.

La materia è complicata e come hai accennato soggettiva; ti ringrazio.

 

[Bastimento]

Se gli edifici B e C non sono addossati ad un terrapieno, devo immaginare che sui rispettivi lastrici si acceda con una specie di ponte/passerella dal cancello della strada sopraelevata.

I condomini del corpo A (solo piano terra) non hanno la chiave d’accesso ai lastrici dei corpi B e C e non hanno alcun interesse a richiederla.

1) Questo è un indizio, ma non sancisce lo stato dei diritti: se il diritto non è legalmente escluso, ed i lastrici B e C sono definiti come parti comuni non censite, siete contitolari in 12. In questo caso avrebbe senso la tabella del tecnico, e logica la attribuzione della manutenzione ai soli B e C. Potreste forse concordare di rinunciare anche formalmente al diritto sul lastrico B e C, e rivedere coi tuoi criteri ipotizzati la attribuzione di ulteriori m/m ai B e C (direi il 50% delle vostra maggiorazione, fatta salva la riparametrazione).

Se siete in fase di stesura dei millesimi varrebbe la pena: modificarli a cose fatte, forse no, se nella sostanza tutte le spese significative sono contemplate da apposite tabelle più aderenti ai desiderata.

La tabella A dei millesimi di proprietà (totale di 1000) comprende il lastrico solare del primo edificio,

E' una voce distinta, meglio 4 quote, o si evince da una maggiorazione dei millesimi delle 4 U.I?

 

[carlo vit]

Ti ringrazio dei suggerimenti e penso che per quanto concerne il punto 1 sia la strada che debbano percorrere i proprietari del solo piano terra ovvero rinunciare formalmente al diritto sul lastrico degli edifici B e C.

Per quanto concerne il secondo punto la Tabella di proprietà é unica per i tre edifici ed ovviamente il lastrico solare viene attribuito ai 4 proprietari, sempre in millesimi, in proporzione alla superficie del singolo appartamento.

Grazie di tutto.