Buongiorno, è la prima volta che acquisto una casa, e si vede. Mi sono rivolta ad un agente immobiliare, ho visionato una casa che aveva in esclusiva e mi piace. Fatta la proposta d'acquisto in agosto, questa è stata accettata dal venditore, ma per formalizzare l'acquisto serviva che una parte dell'acquisto fosse fatte tramite mutuo (circa il 55%). Scelto il prodotto, è stata accettata la mia domanda dall'istituto di credito, ma la pratica è stata congelata subito prima dell'uscita del perito, a causa di una difformità catastale, sanata a inizio novembre. La perizia è stata effettuata verso metà mese e mi aspettavo che la banca mi contattasse subito per procedere, invece siamo arrivati a dicembre (pare che l'esito della perizia fosse noto alla banca già dal 20 novembre, questo a detta dell'agente, che si era sentito col perito in quella data e gli era stato riferito che aveva appena inviato la perizia) ma se io non contattavo la banca forse ero ancora qui che aspettavo. E già qui mi chiedo: è normale? Adesso ho chiesto copia della perizia, per capire se la stima corrisponde al valore di vendita; mi è stato risposto che non sono autorizzati a farci avere la perizia ma che se ci fosse stata una differenza superiore al 10% da quanto da me dichiarato, mi avrebbe chiamato; piuttosto mi chiede il nome del notaio... il fatto è che questo allungamento dei tempi ha fatto saltare le date inizialmente stipulate; adesso dovrei fare un primo passaggio dal notaio per il contratto preliminare, dove in pratica consegno la tranche di soldi non derivante dal mutuo, e poi un secondo passaggio per il rogito, questo legato all'erogazione del mutuo. Un'altra domanda che mi viene è: ma a questo punto, essendo che dovrebbe essere tutto a posto, è necessario fare un doppio passaggio? Se sì, quanto tempo minimo deve passare tra preliminare e rogito? Ho poi una domanda anche sul mutuo, che è un variabile con CAP le cui condizioni erano state fissate a settembre e mi dicono che lo spread e le altre spese sono fissate mentre cambierà il CAP legato all'Euribor a 3 mesi... (se non ho capito male sarà così). Ora essendo che l'Euribor è destinato a salire e più si allungano i tempi più salirà la rata e anche il CAP... sarà per questo che la banca non ha fretta di concludere? Come dovrei muovermi? Ringrazio se qualcuno riuscirà a farmi chiarezza!
- Creatore Discussione MaryIngalls78
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Dal 20 novembre ad ora non è che sia passato così tanto tempo: ti avrebbero contattato sicuramente, per avere il nome del notaio e fargli predisporre la relazione notarile, ultimo step prima di avere l’ok al mutuo.
Di solito, quando c’è un ritardo dovuto a parte venditrice, ma accettato dall’acquirente, ci si mette d’accordo in anticipo, appena si sa del problema, per decidere come gestire i vari passaggi, a seconda delle esigenze e degli accordi “saltati”: secondo me dovrebbe essere l’agenzia a gestire la situazione, magari facendovi incontrare per stabilire una nuova data finale per il rogito, e se firmare anche il preliminare (ma soprattutto se versare la sostanziosa caparra ).
Non ci sono tempi minimi stabiliti, ma è ovvio che è un po’ superfluo firmare un preliminare se il rogito sarà firmato dopo pochissimo tempo ma con le vacanze di Natale di mezzo, secondo me sarà difficile fare il rogito entro fine anno, quindi il preliminare forse è meglio firmarlo.
Senti l’agente, e chiedi un incontro con i venditori, magari dopo aver sentito la banca per avere una tempistica realistica.
Ma quale doppio passaggio!
Poniamo il caso fossero in ballo anche solo 100k, di cui 55k con mutuo.
A questo punto, personalmente, mai e poi mai darei 45k nel "primo passaggio" e il resto col mutuo.
Ti consiglio di pagare tutto insieme a rogito, però se nel preliminare avete scritto diversamente, quello dovrete rispettare. Potresti provare a dirgli di cambiare iter.
PS fammi indovinare: nel passaggio intermedio l'AI intasca la provvigione? E se chiedi, l'AI ti dirà che tale iter è stato scelto da parte venditrice? E se chiedi al venditore, per caso ti dirà che è stato un suggerimento dell'AI? Non per spaventarti ma se tra quando versi 45k e il rogito succede qualcosa (pregiudizievoli sull'immobile, la banca si sveglia e per qualche motivo non può più erogare, ecc.) tu rischi di perdere soldi. Ipotesi remota? Certamente, per fortuna, tuttavia da non escludere e che una volta ogni cento, magari succede.
Secondo quanto firmato in proposta (presentata ancora ad agosto e firmata a inizio settembre) in realtà il rogito doveva essere già stato; e in base a questa era previsto un preliminare circa 20 gg prima del rogito, con un primo acconto da parte mia, circa il 45 % del prezzo pattuito; col mutuo il restante 55 %; la banca è credit agricole e non so se lavori ovunque allo stesso modo, qui garantiva certi tempi, ma adesso vedo che tali tempi sono rispettati a fatica... ma parliamo di giorni lavorativi dichiarati tra i vari passaggi, non di mesi, non sono del settore e può essere assolutamente normale. E' successo che subito dopo la valutazione positiva da parte della banca e subito prima della perizia sull'immobile, mi sono accorta che nella piantina dell'appartamento che c'era stata consegnata non corrispondeva una porta; l'agente immobiliare si è attivato col catasto ed è risultato che in effetti c'era una difformità, che è stata fatta sanare; in questo modo è stato perso un mese e mezzo e i tempi inizialmente previsti, sono saltati. Nella proposta i proprietari avevano chiesto che fosse tolto il vincolo sul mutuo, e l'ho fatto, perché ho una situazione lavorativa che mi permette di farlo (infatti la banca ha impiegato poco a dare l'ok alla valutazione e il mutuo è già deliberato). Adesso però non so cosa aspettarmi in termini di tempi; è dichiarato che i tempi medi per la preparazione del contratto sono 5 gg lavorativi; se la matematica non fosse un'opinione 5 gg. lavorativi potrebbe essere anche prima di Natale e io ancora non ho firmato il preliminare. Ha senso tenere distinti questi due passaggi? Siccome parliamo di un variabile con CAP, potrebbe essere che la banca ha interesse ad allungare ancora un po' questi tempi?
Quanto hai dato come anticipo?
A questo punto, dal momento che sono state disattese le date, cosa prevede il contratto?
Spero che oltre al catasto sia stata ricontrollata anche la parte urbanistica edilizia (non è detto che il perito della banca l'abbia fatto).
Ancora non ho dato niente, ho solo firmato un assegno per 5000 eur, consegnato all'agenzia immobiliare; io non ho mai parlato neanche coi proprietari; e a dire il vero la proposta non ha più alcun valore perché i tempi sono stati disattesi, ma sono andata avanti con la banca e la banca teoricamente adesso sente il notaio; a dire il vero l'agente spingeva per fissare i tempi per preliminare e rogito, ma non sapendo come funziona e non fidandomi su come funziona una perizia pagata da noi ma commissionata dalla banca, non essendoci il vincolo sul mutuo, non ho accettato di fissare il preliminare prima di avere il risultato della perizia (che per inciso ancora non conosco); solo ieri la banca mi ha detto che se ci fosse stata una difformità superiore al 10%, tra quanto dichiarato come prezzo di vendita e quanto stimato dal perito, mi avrebbero avvisato. Non lo sapevo. Detto questo, cos'è l'urbanistica edilizia e cosa implicherebbe non averla controllata?
Potrebbe implicare l'eventuale presenza di abusi sanabili o non, problematiche da sistemare da parte di chi vende e PRIMA del rogito.
È consigliabile controllare, tramite l'ausilio di un tecnico di fiducia, specie se le somme in gioco sono alte.
Qualora le difformità fossero sanabili, poco male, ma qualora fossero non sanabili, poi dovrai fare causa a chi ti ha venduto l'immobile, dunque prevenire è meglio che curare.
Aggiungo che, sebbene sempre consigliabile il controllo, per edifici di recente realizzazione si trovano meno problemi, sottotetti a parte.
Concludo dicendo che in presenza di difformità catastali, sono rari i casi in cui il progetto è conforme ai luoghi (quindi nel tuo caso controllerei).
Questa affermazione non è corretta: se non c’è condizione sospensiva, i tempi disattesi non rendono nullo un contratto.
Come detto sopra, chiedi di incontrare i venditori, e stabilite nuove date congrue, dopo aver sentito la banca.
E nel frattempo fai controllare la situazione urbanistica, come d scritto da @brina82 , poiché il perito della banca non sempre fa controlli approfonditi, e potresti ritrovarti un problema dopo il rogito.
Ultima modifica:
Io non saprei in ogni caso cosa guardare. So che un perito scelto dall'agente ha controllato la situazione (nella proposta era scritto che questo era compito e responsabilità dell'agente). E infatti questo è stato fatto ed è questo che ha tenuto bloccato l'iter per un mese e mezzo. Adesso ho l'impressione che a tener bloccato il tutto sia il fatto che i tassi sono in rialzo... e potrebbe cambiare in peggio per me aspettare gennaio. Ma non dipende da me e se fosse non saprei come fare pressione su una banca. Ho chiesto all'impiegata che mi metta per iscritto il valore della stima, mi aveva detto che l'avrebbe fatto ieri ma non l'ha fatto. Adesso l'agente insiste per fare il preliminare, perché così i proprietari incasserebbero il 45% e non capisco cosa costi alla banca comunicarmi questo valore che mi tranquillizzerebbe non poco. A volta gli spread cambiano anche se il valore è solo leggermente diverso
All’inizio hai parlato di “difformità catastale”: dovresti accertarti che sia stata verificata là conformità urbanistica ( che è altra cosa).
Se è stato fatto, l’agente o il tecnico dovrebbero metterlo per iscritto.
Visto che il ritardo c’ è stato per problemi dell’immobile, incontratevi e chiarire come proseguire.
La banca dovrebbe perlomeno darti delle tempistiche; hai già scelto il notaio ?
Se si, parlane con lui
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