Trascrivere il conpromesso?

[Chris91]

Salve a tutti,
ho da poco sottoscritto un preliminare di vendita subordinato alla delibera del mutuo (sono il promissario acquirente), dal momento che il mutuo, sperabilmente, mi sarà approvato sono d'accordo per versare una seconda caparra (15%) in attesa del rogito (circa 3 mesi dopo).
L'agente immobiliare propone di andare poi dal notaio a trascrivere un nuovo compromesso sciogliendo la clausola sospensiva a tutela di entrambe le parti; ho contattato il notaio che mi ha detto che non ha senso la trascrizione per un così breve periodo tra due privati, pur contro i suoi interessi, e che dal punto di vista economico sono già tutelato dal compromesso che ho sottoscritto(lo ha letto).
Premetto che al promittente venditore non interessa nulla di questo passaggio ma è l'agenzia che preme, il mio dubbio è: rischio di più a non trscriverlo mantendo salve le clausole sospensive sino al rogito, oppure se faccio un nuovo compromesso trascritto senza clausola del mutuo poi rischio che se la banca si dovesse ritirare dopo la delibera non riuscirei poi a pagare l'immobile..
Grazie in anticipo.
Saluti

 

[francesca63]

rischio di più a non trscriverlo mantendo salve le clausole sospensive sino al rogito, oppure se faccio un nuovo compromesso trascritto senza clausola del mutuo poi rischio che se la banca si dovesse ritirare dopo la delibera non riuscirei poi a pagare l'immobile..

Il problema non è la trascrizione, ma la presenza o meno della condizione sospensiva in un eventuale nuovo contratto preliminare.
Normalmente la condizione ha un termine entro cui si deve avverare o meno, che non corrisponde a quello del rogito.
Di solito, entro una certa data ben specificata devo sapere se mi danno il mutuo o no, e , se la risposta è positiva, si firma un altro preliminare senza più sospensiva, si da l'assegno al venditore, e si versa un'integrazione di caparra.
Se invece nel vostro contratto la sospensiva dura fino al rogito, e quindi c'è una tutela molto forte per te che il venditore ha accettato, non ha senso peggiorare la situazione.

In ogni caso , se il notaio ha letto il contratto e ha detto che va bene così, e non serve firmare altro, direi che ti puoi fidare; noi, senza leggere quanto firmato, non possiamo che stare sul generico.
L'unica cosa che si può aggiungere, è che la trascrizione non è necessaria, se non in casi specifici ; e che questo è l'ennesimo esempio di come le agenzie non sanno gestire al meglio le condizioni sospensive, o, quantomeno, non sanno spiegare come funzionano.

 

[Chris91]

Il problema non è la trascrizione, ma la presenza o meno della condizione sospensiva in un eventuale nuovo contratto preliminare.
Normalmente la condizione ha un termine entro cui si deve avverare o meno, che non corrisponde a quello del rogito.
Di solito, entro una certa data ben specificata devo sapere se mi danno il mutuo o no, e , se la risposta è positiva, si firma un altro preliminare senza più sospensiva, si da l'assegno al venditore, e si versa un'integrazione di caparra.
Se invece nel vostro contratto la sospensiva dura fino al rogito, e quindi c'è una tutela molto forte per te che il venditore ha accettato, non ha senso peggiorare la situazione.

In ogni caso , se il notaio ha letto il contratto e ha detto che va bene così, e non serve firmare altro, direi che ti puoi fidare; noi, senza leggere quanto firmato, non possiamo che stare sul generico.

La data c'è per la delibera e sono ad oggi 75 giorni, mentre il termine per il rogito è fissato circa dopo 90 giorni dal termine per il mutuo.
Io temo che andando a modificare il compromesso successivamente togliendo il mutuo poi la banca possa cambiare idea (ho letto di alcuni casi), rischiando di non riuscire più a sostenere l'acquisto, quindi dato che questo preliminare lo abbiamo sottoscritto entrambi, nessuno mi obbliga a cambiarlo, oppure non trascrivendo rischio in 3 mesi?
Il notaio mi ha specificato che per un periodo così breve tra preliminare e compravendita sarebbero soldi buttati..

 

[francesca63]

La data c'è per la delibera e sono ad oggi 75 giorni, mentre il termine per il rogito è fissato circa dopo 90 giorni dal termine per il mutuo.

Non era chiaro, meglio così.

Io temo che andando a modificare il compromesso successivamente togliendo il mutuo poi la banca possa cambiare idea

Tu devi rispettare il contratto; quindi , allo scadere dei 75 giorni, devi per forza versare l'integrazione di caparra, e la condizione sospensiva si deve considerare avverata, se avrai l'ok al mutuo, come da accordi.
Da quel momento, e fino al rogito, se la banca cambierà idea per problemi legati alla tua posizione economica o reddituale, la responsabilità sarà tua, come è normale: anche se non firmate altro preliminare, è sufficiente quello firmato per determinare queste conseguenze.
Continui a insistere sulla trascrizione, che è del tutto ininfluente per quanto ti preoccupa; con o senza trascrizione, a condizione sospensiva avverata, sarete al cospetto di un normale contratto preliminare: se non si farà il rogito per “colpa” tua ci rimetterai tu, se sarà “colpa” del venditore le conseguenze economiche le sopporterà lui.
Non è chiaro perché l’agenzia insista sulla trascrizione, a meno che non sia al corrente di qualche problematica del venditore ( debiti, fallimenti o problemi del genere), che, normalmente, sono le uniche motivazioni che possono consigliare la trascrizione.
Come ti ha detto il notaio molto onestamente, non si trascrive se non per specifiche necessità.
Mentre il rischio che la banca cambi idea, te lo devi assumere tu, come è normale quando si compra avendo bisogno di usare soldi non propri.

 

[Chris91]

Non era chiaro, meglio così.

Tu devi rispettare il contratto; quindi , allo scadere dei 75 giorni, devi per forza versare l'integrazione di caparra, e la condizione sospensiva si deve considerare avverata, se avrai l'ok al mutuo, come da accordi.
Da quel momento, e fino al rogito, se la banca cambierà idea per problemi legati alla tua posizione economica o reddituale, la responsabilità sarà tua, come è normale: anche se non firmate altro preliminare, è sufficiente quello firmato per determinare queste conseguenze.
Continui a insistere sulla trascrizione, che è del tutto ininfluente per quanto ti preoccupa; con o senza trascrizione, a condizione sospensiva avverata, sarete al cospetto di un normale contratto preliminare: se non si farà il rogito per “colpa” tua ci rimetterai tu, se sarà “colpa” del venditore le conseguenze economiche le sopporterà lui.
Non è chiaro perché l’agenzia insista sulla trascrizione, a meno che non sia al corrente di qualche problematica del venditore ( debiti, fallimenti o problemi del genere), che, normalmente, sono le uniche motivazioni che possono consigliare la trascrizione.
Come ti ha detto il notaio molto onestamente, non si trascrive se non per specifiche necessità.
Mentre il rischio che la banca cambi idea, te lo devi assumere tu, come è normale quando si compra avendo bisogno di usare soldi non propri.

Ora mi è più chiaro, l'agenzia lo dice perché la seconda caparra essendo di 45.000€ (15%) vuole a suo dire tutelarmi al massimo.
Quindi il fatto che ne sottoscriva uno nuovo o meno poco cambia se la banca "cambiasse idea".. sarei comunque fregato.
Il notaio per la registrazione del compromesso mi chiederebbe circa 1.800€, il punto allora adesso è capire se davvero ne vale la pena "prenotare" l'immobile (la proprietaria non mi sembra una poco di buono..)

 

[francesca63]

Il notaio per la registrazione del compromesso mi chiederebbe circa 1.800€,

Registrazione (obbligatoria comunque, con imposte dello 0,5% della caparra più quella fissa di 200 euro, che però si scalano da quanto dovuto al rogito) o trascrizione , sono due cose diverse.

il punto allora adesso è capire se davvero ne vale la pena "prenotare" l'immobile

In tanti anni, mai visto trascrivere preliminari tra privati, salvo situazioni particolari: chiedi all’agenzia perché insiste.

 

[Chris91]

Registrazione (obbligatoria comunque, con imposte dello 0,5% della caparra più quella fissa di 200 euro, che però si scalano da quanto dovuto al rogito) o trascrizione , sono due cose diverse.

In tanti anni, mai visto trascrivere preliminari tra privati, salvo situazioni particolari: chiedi all’agenzia perché insiste.

Scusami, trascrizione e contestuale registrazione all'agenzia delle entrate.
L'agente mi dice lo fa sempre quando la caparra raggiunge determinate cifre per tutelare il compratore.
Proverò a insistere..
Se dovessi fare un compromesso aggiornato post delibera del mutuo, senza la subordinazione dello stesso, dovrei farlo controllare alla banca? Potrebbero attaccarsi a qualcosa durante il rogito se si dovessero trovare davanti un nuovo compromesso?

 

[brina82]

Salve a tutti,
ho da poco sottoscritto un preliminare di vendita subordinato alla delibera del mutuo (sono il promissario acquirente), dal momento che il mutuo, sperabilmente, mi sarà approvato sono d'accordo per versare una seconda caparra (15%) in attesa del rogito (circa 3 mesi dopo).
L'agente immobiliare propone di andare poi dal notaio a trascrivere un nuovo compromesso sciogliendo la clausola sospensiva a tutela di entrambe le parti; ho contattato il notaio che mi ha detto che non ha senso la trascrizione per un così breve periodo tra due privati, pur contro i suoi interessi, e che dal punto di vista economico sono già tutelato dal compromesso che ho sottoscritto(lo ha letto).
Premetto che al promittente venditore non interessa nulla di questo passaggio ma è l'agenzia che preme, il mio dubbio è: rischio di più a non trscriverlo mantendo salve le clausole sospensive sino al rogito, oppure se faccio un nuovo compromesso trascritto senza clausola del mutuo poi rischio che se la banca si dovesse ritirare dopo la delibera non riuscirei poi a pagare l'immobile..
Grazie in anticipo.
Saluti

Domanda: ma perché dare questa seconda caparra consistente? Non sarebbe stato meglio saltare questo secondo passaggio e andare direttamente a rogito?

 

[francesca63]

L'agente mi dice lo fa sempre quando la caparra raggiunge determinate cifre per tutelare il compratore.
Proverò a insistere..

Parlane di nuovo con l'agenzia, ma resta una tua scelta.
Non è "sbagliato" trascrivere, ma è un costo che non dovrebbe valer la pena sostenere.

Se dovessi fare un compromesso aggiornato post delibera del mutuo, senza la subordinazione dello stesso, dovrei farlo controllare alla banca?

No; il contenuto sarà lo stesso, tranne la condizione sospensiva, ormai avverata.

Potrebbero attaccarsi a qualcosa durante il rogito se si dovessero trovare davanti un nuovo compromesso?

No, assolutamente.

 

[brina82]

Parlane di nuovo con l'agenzia, ma resta una tua scelta.
Non è "sbagliato" trascrivere, ma è un costo che non dovrebbe valer la pena sostenere.

E soprattutto, se qualcosa dovesse andar storto? Io starei con l'ansia a versare 50k...

(Ovviamente mi riferisco alla caparra consistente e non alla trascrizione).