Un condomino abusa del condominio. Che fare?

[snowball]

Immobile centro storico milano.
Condomino abitante ultimo piano e proprietario sottotetto di un'ala del palazzo. Ha ottenuto la DIA (x conoscenze) e in assemblea ha avuto la maggioranza dei voti, ora tutti pentiti.
Elimina il tetto, appena rifatto a spese di tutti, fa' un terrazzo a suo esclusivo uso pur essendo tra il cortile principale e un altro dietro utilizzato per le bici.
Non rifonde niente per il tetto disfatto dato che aveva avvisato l'amministratore che avrebbe fatto il terrazzo.
Mi date cortesemente un vostro parere?

 

[Remo Magnatti]

....forse mi è sfuggito qualcosa, perchè sono convinto che nella delibera condominiale sarà stato sicuramente inserito che il lavoro sarebbe dovuto essere fatto ad onere e spese del condomino e sicuramente senza intervenire su parti condominali, senza che nè venga pregiudicato l'uso a tutti i condomini, o no?.....

 

[snowball]

....forse mi è sfuggito qualcosa, perchè sono convinto che nella delibera condominiale sarà stato sicuramente inserito che il lavoro sarebbe dovuto essere fatto ad onere e spese del condomino e sicuramente senza intervenire su parti condominali, senza che nè venga pregiudicato l'uso a tutti i condomini, o no?.....

Purtroppo non le è sfuggito proprio niente! Le spese le ha sostenute il condomino, ma nella delibera non appare alcunchè che riguardi le parti condominiali visto che ilcondomino ha fatto valere i suo personale possesso del sottotetto. Ora il lavor è concluso, il terrazzo è fatto e solo pochi condomini, me compresa, vorrebbero intraprendere un'azione legale. Dicono che i rischi di perderla sono altissimi. Il fatto inoltre che il terrazzo sia tra due cortili (dello stesso condominio) mi pare che già questo avrebbe dovuto essere un deterrente all'opera. Almeno renderci i soldi del rifacimento del tetto da lui eliminato e, se ha torto, pagare a noi condomini l'utilizzo da parte esclusivamente della sua famiglia della parte comune sottratta.
Grazie infinite per la sua risposta e anche per la prossima!

 

[Remo Magnatti]

....purtroppo si sarebbe potuto evitare il tutto se in fase di delibera, fosse stato chiarito che ogni opera, anche di ripristino, sarebbe dovuta essere stata a carico, anche economico, del condomino in oggetto e che non fosse stata utilizzata nessuna parte comune per renderla esclusiva del condomino stesso....ora malgrado ti ( in immobilio ci diamo tutti del tu......) spieghi benissimo, non avendo letto la delibera assembleare non riesco a capire se il problema è un errore di interpretazione o un'errore di impostazione da parte dell'Amministratore.....ti consiglio, di rivolgervi ad un legale di vostra fiducia per capire realmente le possibilità di vittoria in un'eventuale causa....prima che decorrano eventuali termini di prescrizione....

 

[snowball]

gentilissimo Remo, ancora grazie. Non è stato nè un errore di interpretazione o di impostazione, solo un errore nella onestà e dignità dell'amministratore. Avevo già chiesto ad un avvocato sulle possibilità di vittoria: 50%, per cui mi sono fermata. La legge non dice nulla di sicuro e inattacabile, tutto è secondo ... o secondo....Anche perchè al momento di mettere le carte in tavola i meschini si nascondono evil malgrado, a parole, sembrava che volessero conquistare il mondo.
Cordialmente.

 

[Remo Magnatti]

 

[Bastimento]

Elimina il tetto, appena rifatto a spese di tutti, fa' un terrazzo a suo esclusivo uso pur essendo tra il cortile principale e un altro dietro utilizzato per le bici.

io non sono tra quelli che ritiene tu ti sia spiegata benissimo, ma forse è solo un problema mio; non riesco infatti a capire come faccia un ex tetto ad essere posto tra due cortili. Di solito i cortili sono a piano terra, i tetti sono ... in cielo!

in assemblea ha avuto la maggioranza dei voti,

.. quindi mi pare certo che se non esistono altre situazioni di nullità della delibera, una causa eventuale sarebbe direi certamente perdente.

Non rifonde niente per il tetto disfatto dato che aveva avvisato l'amministratore che avrebbe fatto il terrazzo

... e niente deve rifondere, non solo per aver avvisato l'amministratore, ma perchè l'intervento è stato approvato dall'assemblea.

Adesso vengo però al merito della domanda: può un condomino proprietario di una porzione di sottotetto e dell'alloggio sottostante realizzare un intervento sul tetto comune per realizzare un terrazzo a tasca?

In proposito la Cass. civ., sez. II, 5 giugno 2008, n. 14950 si è espressa negativamente, ritenendo illecita tale modifica poichè non si è in presenza di una modifica finalizzata al migliore godimento dlla cosa comune, bensì all'appropriazione di una parte di questa, che viene definitivamente sottratta ad ogni altra possibilità di fututo godimento da parte degli altri (es. appoggio antenne, pannelli solari o altro utilizzo comune)

Come ora si ponga la questione, opera non lecita ma unanimennemte (!?) approvata dall'assemblea, è faccenda per legali.
Se almeno l'interessata ha invece espresso parere negativo nel corso dell'assemblea, questa avrebbe un precedente giuridico a suo favore.

Aggiungo, anche se non strettamennte pertinente al quesito iniziale, che se fosse invece stata in proposito realizzata una sorta di abbaino, con modifica della falda del tetto, non si sarebbe incorsi nell'illecito, rimanendo il nuovo tetto a disposizione dell'intero condominio. Non ho sottomano riferimenti giurisprudenziali in proposito, ma una nuova ricerca in rete non dovrebbe essere difficile.

Aggiunto dopo 33 minuti :

Non ho fatto in tempo a correggere errori di battitura, e me ne scuso.

Voglio però aggiungere una considerazione.
Essendo il terrazzio ormai realizzato, devo dedurre che sono stati abbondantemente superati i 30gg richiesti per far opposizione ad una delibera.

Questa era quasi certamente annullabile, ma non so se necessariamente nulla. Potrebbero quindi essere ormai trascorsi i termini di prescrizione per un'eventuale opposizione.

 

[snowball]

Bastimento, grazie! Chiarisco tutti ituoi dubbi: Sono d'accordissimo che i cortili sono in basso e i tetti in alto: non ci piove. L'ala del palazzo in cui si è compiuto lo scempio ha da una parte il cortile d'entrata e dall'altro lato il cortile dove vi sono bici e pattumiere. e grande ha forma rettangolare, si entra dal lato piccolo e a destra e di fronte vi sono due ali, la terza è a sinistra dell'entrata. Per cui si trova tra i due cortili: non so come fare a spiegarmi meglio.
Non solo io ma altri condomini si sono opposti in assemblea al terrazzo e ciò appare nella relativa relazione.
L'amministratre che, malgrado l'avviso del condomino, ha fatto rifare il tetto poi completamente disfatto dal prepotente è vergognasamente colpevole poichè non ha chiesto il nostro parere sul da farsi ed ha completato l'opera di ripristino dell'immobile. I 30 giorni sono passati, parlo di 2 anni fa, ma vorrei almeno sapere se è stata fatta una illecita prepotenza per poter sbattere sulla faccia, o sul muso, di chi ha acconsentito il parere di un esperto quale credo sia tu. E non è detto che si possa, con la minaccia di fargli causa su buone basi, richiedergliun rimborso per la parte condominiale sttratta a tutti noi.
Grazie infinite e attendo la tua cortese e valida risposta.
snowball

 

[Bastimento]

Bastimento, grazie! Chiarisco tutti ituoi dubbi: Sono d'accordissimo che i cortili sono in basso e i tetti in alto: non ci piove. L'ala del palazzo in cui si è compiuto lo scempio ha da una parte il cortile d'entrata e dall'altro lato il cortile dove vi sono bici e pattumiere. e grande ha forma rettangolare, si entra dal lato piccolo e a destra e di fronte vi sono due ali, la terza è a sinistra dell'entrata. Per cui si trova tra i due cortili: non so come fare a spiegarmi meglio.
Non solo io ma altri condomini si sono opposti in assemblea al terrazzo e ciò appare nella relativa relazione.
L'amministratre che, malgrado l'avviso del condomino, ha fatto rifare il tetto poi completamente disfatto dal prepotente è vergognasamente colpevole poichè non ha chiesto il nostro parere sul da farsi ed ha completato l'opera di ripristino dell'immobile. I 30 giorni sono passati, parlo di 2 anni fa, ma vorrei almeno sapere se è stata fatta una illecita prepotenza per poter sbattere sulla faccia, o sul muso, di chi ha acconsentito il parere di un esperto quale credo sia tu. E non è detto che si possa, con la minaccia di fargli causa su buone basi, richiedergliun rimborso per la parte condominiale sttratta a tutti noi.
Grazie infinite e attendo la tua cortese e valida risposta.
snowball

Per ragioni logiche parto dal fondo:
1) Non sono un esperto "titolato": ho solo accumulato un pò di esperienza di vita di condominio, cercando di confrontarmi se possibile con norme piuttosto che opinioni personali. Spesso oggi va di moda adattare i comportamenti secondo la propria convenienza. Non conta quindi la mia opinione: vedi invece se la sentenza citata fa al caso tuo.
2) Dalla tua descrizione, mi sembra di capire che la faccenda del terrazzo non sia l'anomalia più grossa a starti a cuore; se ho capito il tuo ultimo intervento, sembra che l'amministratore abbia fatto rifare il tetto, spero deliberato a maggioranza, pur essendo venuto a conoscenza delle intenzioni del condomino dell'ultimo piano di ricavarne subito dopo una terrazza con conseguente rimozione della nuova copertura a falde del tetto. Certo non sembra sia stato corretto ed ha abusato di "diligenza impropria": oggi si direbbe "Ha fatto il furbetto...", a meno che l'intervento di rifacimento del tetto fosse sollecitato e motivato da motivi di sicurezza, nel qual caso si è cautelato poichè ne avrebbe risposto personalmente. Non credo sia perseguibile, ma se fa il furbo potrebbe essere una buona ragione per non votarne la riconferma.
3) Sull'appropriarsi della superficie per farne un terrazzo ho gia detto e rimando alla sentenza. (con tutte le cautele del caso): forse potrete stappare un rimborso, ma soprattutto cercherei di ottenere una liberatoria circa la manutenzione di questo lastrico solare creato ex-novo: se no vi accollerete, vita natural durante, i 2/3 delle spese.
4)Che rilevanza abbiano i cortili nel merito della questione non l'ho capito, ma credo non ne abbiano, quindi non perder tempo a rispiegarmelo. (Aggiunta: ho riletto i tuoi interventi: forse con la faccenda dei cortili vuoi dimostrare che il terrazzo è stato realizzato su parti condominiali? Se così, confermo che non c'è bisogno di richiamarsi ai cortili; il tetto è per definizione da c.c. una parte comune condominiale; come detto si potrebbe sopraelevare, se urbanisticamente e il RdC lo permette, ricostruendo a proprie spese il tetto sovrastante, si potrebbero ricavare abbaini, quindi anche qui modificando la sagoma e pendenza del tetto, ma non è lecito eliminarne la superficie per un uso esclusivo)
Auguri.