Unificare due appartamenti, aventi due proprietari

[maxsalv]

Buongiorno a tutti, vorrei un opinione o risposta a questo mio quesito:
io e mia moglie possediamo ognuno un appartamento nella stessa casa bifamiliare accatastata come condominio, è possibile unire i due appartamenti al fine di avere la tassazione come prima casa?
Sul mio grava ipoteca e mutuo, sul suo nulla, al momento, pur avendo la separazione dei beni, quello di mia moglie risulta come seconda casa con tassazione conseguente, pesante, cui vorremmo porre rimedio unificando i due appartamenti.
Grazie.
Salvadori Massimo

 

[Bastimento]

L'unificazione di due immobili, intestati a partite diverse , non è ammesso catastalmente.

O meglio, per il catasto esiste una complessa procedura, che permette di identificare un immobile "unito di fatto" con titolarità diverse: ne nasce una sorta di "graffatura" dei due sub o delle due particelle, ma rimane distinta , ai fini fiscali, la rendita catastale, pur mantenendo omogenea classificazione.

Dubito però che questo passaggio sia atto a risolvere il vostro problema, ai fini della tassazione prima casa.

Rimarrebbe quindi solo la strada della compravendita delle rispettive quote tra voi due: con conseguenti costi notarili, imposte di registro ed ipocatastali (credo anche quelle), per evitare altre imposte......

 

[maxsalv]

Anzitutto ringrazio per la risposta, eventualmente la donazione da parte di mia moglie a me e poi unificare catastalmente gli immobili potrebbe essere una soluzione, dato
che i due appartamenti sono unti di fatto dalla scala interna che è comune ad entrambi?
Grazie ancora per le risposte.

 

[Bastimento]

Per equità ... bisognerebbe aggiungere anche una donazione tua, a tua moglie, ... ma questa è una altra storia.
Poi potrebbero sorgere problemi in caso voleste vendere...
Anche la donazione sconta imposte ipocatastali. Sicuro che ne valga la pena?

 

[maxsalv]

Purtroppo non ho idea dei costi notarili per le donazioni tra coniugi, né per quelle ipocatastali (mi spieghi cosa sono?), ma ti posso dire che gli ultimi due anni (2014 e 2015) solo di tasse comunali ciè costato quasi €. 1800,00.......
Se tolgono davvero le tasse sulla prima casa......
Che ne pensi?

 

[Bastimento]

né per quelle ipocatastali (mi spieghi cosa sono?),

Per ogni atto immobiliare, che comporta volture, mi pare si paghi 2%+1% del valore catastale rivalutato, di imposta ipotecaria e catastale : sono balzelli dovuti alle conservatorie.

Comunque può darsi ti convenga.
ma attento ad un altro risvolto: visto che l'imposta versata non è trascurabile, deduco che l'immobile avesse una rendita abbastanza alta: non è che fondendo le due unità ti scatta anche il classamento ad una categoria superiore?

 

[CheCasa!]

Ciao Massimo,
non riesco a capire. Ognuno di voi è intestatario di un appartamento ma, immagino, avete deciso di mantenere la residenza nel medesimo appartamento, probabilmente perchè rientrando nel medesimo nucleo familiare ci saranno assegni familiari e detrazioni superiori al costo dell'IMU come abitazione secondaria per l'immobile intestato a tua moglie. E' corretto?

Fondere le due unità è naturalmente possibile a patto di affrontare le spese urbanistiche, notarili e catastali connesse alla fusione delle due unità.
Se si aggiunge che l'immobile così ottenuto, in linea di massima, subisce un deprezzamento, è improbabile che la maggiore tassazione della seconda casa possa essere ammortizzata dalle spese connesse all'operazione.
Per tagliare la testa al toro puoi comunque rivolgerti ad un tecnico chiedendo un preventivo delle spese...

 

[maxsalv]

Tutto è nato dal fatto che essendo al catasto un condominio di due alloggi, pensavamo che potessimo avere entrambi una prima casa per la tassazione, invece essendo unico il nucleo famigliare l'alloggio di mia moglie, libero da ipoteche etc., è considerato seconda casa e tassato di conseguenza con l'aliquota al 9,2% (Tasi, tari....) ora oltretutto avendo la proprietà del garage immaginate cosa dobbiamo pagare.(Rendita catastale mio €. 795,00, suo €. 365,00 + 70 garage)
Quindi cercavamo il modo di limitare i costi per evitare dei salassi ogni anno ma non essendo del ramo non abbiamo idea dei costi e delle soluzioni, ammesso ve ne siano, possibili.
Vi ringrazio delle risposte proverò a sentire in zona (Torino) e vedremo.
Saluti.

 

[Bastimento]

Non avevo notato che scrivete da Trana: ho ricordi di gioventù in quel di San Bernardino.... Povera caserma: l'hanno lasciata in completo abbandono. (tanto non è roba loro....). Chiuso l'inciso. Veniamo al tuo caso.
Nella tua esposizioni ci sono delle imperfezioni:

essendo al catasto un condominio

a catasto non sanno quasi cosa sia un condominio, che non ha personalità giuridica.
Devo intendere che a catasto esistono, come logico, due unità indipendenti, una tua e una di tua moglie

è considerato seconda casa e tassato di conseguenza con l'aliquota al 9,2% (Tasi, tari....)

Anche qui, cosa realmente è tassata è l'IMU dell'alloggio come seconda casa. (solo la prima è esclusa). In passato, cioè con l'ICI, potevate entrambi dichiararla come casa principale e godere di aliquota ridotta per entrambi, magari differenziando la residenza tra voi due..
Con l'IMU hanno tolto questa possibilità: prevale il concetto di abitazione familiare: e nell'ambito del medesimo nucleo non si possono avere due case principali. Ergo la seconda è tassata con aliquota ordinaria.
Tasi e Tari li paghereste comunque, con la medesima aliquota o quasi.

suo €. 365,00 + 70 garage)

Non è una rendita elevata: quindi dubito rientrereste nelle spese

 

[maxsalv]

Ok, ho capito.
Tra l'altro noi siamo a 100 mt. in linea d'aria dalla caserma cui fai riferimento.
Grazie per il momento.
Max