Usucapione atrio interno

[iridina]

Mia madre è proprietaria di un locale commerciale a piano terra, confinante con un piccolo condominio di 4 proprietari. Il locale lo ha avuto per donazione dalla mamma diversi anni fa. Nella planimetria catastale è riportato un atrio di circa 50 mq, ma nella realtà questo è diviso da un muro, e la parte maggiore è utilizzata uno dei proprietari del condominio adiacente, anche lui proprietario di un locale commerciale confinante con quello di mia madre. L'unitarietà originaria dell'atrio si evince anche dal fatto che il pozzetto per il deflusso delle acque meteoriche è unico, e si trova dalla parte di mia madre, con innegabili problemi e oneri di pulizia, dato che il confinante possiede un cane che tiene libero nell'atrio (immaginate cosa possa arrivare nel pozzetto...). Da quello che sappiamo, il nonno, costruttore dei locali e del condominio (che quindi, inizialmente, erano dello stesso proprietario), aveva concesso a sua madre di costruire quel muro per potersi affacciare alla finestra senza essere vista dagli utenti del locale, concedendo quindi un diritto d'uso senza titolo. Ora vorremmo sapere se possiamo riprenderci quella parte di giardino, atteso che nessuno ha mai intentato causa di usucapione. Mia madre ne ha parlato col proprietario confinante, che ha subito detto di aver acquisito la proprietà perchè lo usa da più di 20 anni. Se inviamo una lettera prima che facciano causa, possiamo bloccare i termini? Mia madre ha sempre pagato le tasse su tutto l'atrio, in quanto riportato nella sua pianta catastale. Come è meglio procedere?
Grazie

 

[iridina]

Non c'è nessuno che mi sappia rispondere? Grazie!!

 

[Kurt]

L'elemento fondamentale della usucapione è il possesso ma deve essere esercitato rispettando alcune caratteristiche.
1. deve essere stato conseguito senza violenza o clandestinità (art. 1163 c.c.); il possesso idoneo alla usucapione si verifica nel momento in cui la violenza o clandestinità è cessata
2. deve protrarsi per i periodi stabili dalla legge
3. deve essere continuo e ininterrotto

Poiché il proprietario ha concesso il bene in uso ne consegue che egli non ha esercitato il suo dominio sul bene ma senza per questo abbandonarlo e il vicino non ha potuto per questo possederlo con animus possidenti. (ossia l’intenzione di tenere la cosa come propria mediante l’esercizio di un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale).
L’animus possidendi si presume in colui che esercita di fatto tale attività. Come sopra indicato il titolare del bene, convenuto in giudizio, potrà smentire l’esistenza dell’animus possidendi, dimostrando che la disponibilità del bene fu conseguita dal possessore mediante un titolo che gli conferiva solamente un diritto di carattere personale (ad esempio un contratto di comodato o di locazione).

Pertanto tutto dipende da cosa si riesce a dimostrare in Tribunale.


Da parte mia consiglio di andare da un legale di fiducia ma di agire.
Personalmente se non avessi documentazione cartacea probante (ma hai le tasse pagate e se cerchi qualcos’altro lo trovi) abbatterei il muro ripristinando il pieno diritto del dominus, ovvero lascerei alla controparte sia l’onere di iniziare la causa sia di fornire le prove necessarie a fare maturare il diritto di usucapione.

 

[Peter76]

Si può usucapire un terreno con una centralina dismessa dell' ENEL? Un mio cliente utilizza da più di vent' anni questa area e la cabina stessa come deposito, ha anche asfaltato a sue spese l' area esterna. Ci sono gli estremi per usucapire? Grazie.

 

[Kurt]

Per il terreno in linea generale si anche se devi verificare chi è l'intestatario perché potrebbe fare parte dei beni pubblici non soggetti a normativa privata, quindi non soggetti a usucapione. Una volta che il cliente è dichiarato proprietario a titolo originario, devi verificare qual'è il titolo che è stato rilasciato ad Enel per porre in sito la cabina. In linea generale tieni presente che le servitù si estingono per mancato utilizzo (20 anni come per l'usucapione a meno che per quest'ultima non ci siano le condizioni per i termini ridotti)