Ci lamentiamo perchè paghiamo poco
ma non durerà ancora per molto
(PAOLO TONALINI Notaio in Pavia)
Tra privati è tassato il valore catastale
Il privato che compra la casa da un altro privato (o comunque da un soggetto
diverso dall'impresa costruttrice) oggi può pagare le imposte di registro,
ipotecarie e catastali sul valore catastale, indipendentemente dal prezzo di
acquisto. Per l'acquirente è un vantaggio, perché il valore catastale è di solito
inferiore al prezzo pagato, quindi le tasse da pagare sono più basse. Per la prima
casa l'imposta di registro è del 3%, inoltre si pagano le imposte ipotecarie e
catastali in misura fissa (336 euro complessivi). Per le seconde case si paga invece
complessivamente il 10% (l'imposta di registro del 7%, l'imposta ipotecaria del 2%
e l'imposta catastale dell'1%).
Dopo le modifiche della legge finanziaria 2007, le imposte si applicano sul valore
catastale quando sono presenti tutti questi requisiti:
- l'acquirente è una persona fisica che agisce al di fuori di qualsiasi attività
commerciale, professionale o artistica;
- la compravendita ha per oggetto immobili a uso abitativo e relative
pertinenze, cioè gli accessori (per esempio cantine, autorimesse o giardini);
- il venditore è un privato o un'impresa che non ha costruito né ristrutturato il
fabbricato, ma anche l'impresa costruttrice o ristrutturatrice, se sono passati più di
4 anni dalla fine dei lavori (deve trattarsi, insomma, di una vendita soggetta
all'imposta di registro e non all'IVA, perché l'IVA si applica sempre al prezzo).
Quando ricorrono questi requisiti, possiamo applicare le imposte di registro,
ipotecarie e catastali sul valore catastale degli immobili, che indichiamo
nell'atto notarile, pur facendo risultare anche il prezzo realmente pagato. Il
valore catastale si ottiene con il procedimento di "valutazione automatica",
moltiplicando la rendita catastale dell'immobile (presente nella visura catastale)
per 115,5 se si tratta di prima casa, oppure per 126 se si tratta di seconda casa.
Sono invece sempre esclusi da questa agevolazione, e pagano le tasse sul prezzo:
- tutti gli acquisti effettuati da imprese, società o enti di qualsiasi genere;
- l'acquisto di uffici, negozi e capannoni a uso commerciale, industriale o
artigianale, nonché di terreni agricoli o edificabili (a meno che siano pertinenze,
cioè accessori, di abitazioni);
- l'acquisto di fabbricati di nuova costruzione (oppure oggetto di ristrutturazione
totale), entro 4 anni dalla fine dei lavori.
L'Agenzia delle entrate ha chiarito che la regola della tassazione sul valore catastale
si applica solo ai fabbricati accatastati come abitazioni, cioè quelli rientranti
nelle categorie A (con esclusione della A/10, che è quella degli uffici), e che non
assume rilevanza l'eventuale utilizzo di fatto come abitazione, perché bisogna fare
19 riferimento solo alla categoria catastale (circolare 6/E del 13 febbraio 2006). In
caso di abitazioni accatastate in una categoria diversa, quindi, è necessario
presentare in catasto la variazione di destinazione prima del rogito. Per quanto
riguarda le pertinenze, cioè gli immobili che sono destinati al servizio
dell'abitazione, come le cantine, le autorimesse, i giardini, la legge non prevede
alcuna limitazione, quindi anche l'Agenzia delle entrate ha ribadito che la regola
della tassazione sul valore catastale si applica a qualsiasi tipo di pertinenza (e
dunque anche al terreno posto al servizio dell'abitazione), indipendentemente dal
loro numero. Non si considera, quindi, il limite di una sola pertinenza per ogni
tipo, che resta invece valido al fine dell'applicazione delle agevolazioni per la
prima casa. L'agevolazione spetta anche nel caso di acquisto separato della sola
pertinenza, purché la destinazione pertinenziale a un'abitazione risulti
espressamente nell'atto di acquisto.
Anche quando è tassato il valore catastale, il prezzo deve comunque essere
interamente dichiarato nell'atto di compravendita. Le nuove norme, anzi, hanno
inasprito le sanzioni per chi non indica correttamente il prezzo realmente
pagato.
In caso di falsa indicazione del prezzo si perde l'agevolazione, e quindi le
imposte vengono applicate sull'intero valore reale dell'immobile, maggiorate del
50% come sanzione. Ricordiamo infine che oggi, in caso di false indicazioni sul
prezzo pagato, acquirente e venditore rischiano sanzioni anche penali, fino a
due anni di reclusione. 
