Valore di vendita immobile commerciale con attività

[Ares7]

Ciao a tutti,

vorrei farvi una domanda senza entrare troppo nello specifico sperando di ottenere una risposta semplice. Sono proprietario di un'immobile sito fuori Milano (un ristorante in gestione ad X in un piccolo paese ma con molto passaggio). L'attività è molto ben avviata da 20 anni (a un affitto irrisorio) con un fatturato che supera il prezzo di perizia dei muri dell'immobile. In caso di vendita (non al gestore) il prezzo deve essere solo quello dell'immobile o l'attività all'interno ne può alzare il valore?

Spero di essere stato chiaro. Grazie

 

[studiopci]

Nella vendita di un immobile a reddito, non è il fatturato dell'attività che interessa bensì l'importo del contratto e la sua durata ( escludo la puntualità dei pagamenti perché il venditore anche in presenza di questa eventualità, difficilmente lo farebbe presente per gli ovvi motivi ) tenendo presente che chi acquista non disporrebbe del bene ma ne avrebbe un reddito. Per cui queste due opzioni possono incidere sul valore di vendita tenendo presente che il reddito derivante deve rientrare in una determinata percentuale affinché possa interessare l'acquirente.

 

[angy2015]

l'attività all'interno ne può alzare il valore ma se l'affitto è irrisorio gioca contro perchè per renderlo redditizio alzando il canone alla prima scadenza si rischia di dover pagare una somma notevole all'inquilino per indennità di avviamento. Direi che l'ideale sarebbe aspettare la scadenza del contratto e, nei termini contrattuali, notificare un nuovo canone che sia appetibile per un eventuale acquirente ma non induca l'inquilino a trasferirsi perchè in tal caso sarebbe difficile riaffittarlo bene coi tempi attuali e la buona uscita si mangerebbe una parte del capitale.

 

[Ares7]

Grazie per le risposte. Non ho specificato che il contratto del gestore è in scadenza tra 2 anni. Chiaramente rivedrei i termini ma se uno è abituato a un certo canone, il canone "giusto" sembrerebbe comunque altissimo ai suoi occhi. E' anche vero che dopo 20 anni di attività, trasferirsi non è così semplice considerando anche che compreso nell'affitto ci sono 2 appartamenti adiacenti (ma collabenti) che in caso di vendita si potrebbero ristrutturare e mettere a reddito o ampliare il locale. Ma la mia domanda iniziale è: questo immobile potrebbe essere appetibile anche per altri potenziali gestori/acquirenti dato il volume d'affari del vecchio gestore e quindi sarebbe giustificabile un prezzo più alto (e di quanto?) rispetto alla perizia? Penso che anche cambiando gestione le persone continuino ad andare li anche solo per abitudine, o almeno all'inizio.

 

[Slartibartfast]

Il fatturato dell'inquilino non ha nessuna influenza sul prezzo dell'immobile. Come ti hanno già detto l'unica cosa che può influenzare il prezzo è il canone di affitto.
Come regola generale, comunque, un immobile vuoto vale di più di un immobile affittato a meno che, ovviamente, l'affitto sia stellare.

 

[Umberto Granducato]

Faccio allora un esempio pratico.
2 locali commerciali adiacenti, di pari metratura e pari condizioni di manutenzione:
valore da vuoti 100.000euro ciascuno
Uno dei due è locato e ha una rendita di 15000 annui: quanto lo valutereste?

 

[angy2015]

io non lo comprerei ma 150.000 sarebbe un prezzo appetibile se l'inquilino e il contratto sono adeguati