Valorizzazione del lastrico solare condominiale

[carlo vit]

Si è deciso di formalizzare la costituzione di un condominio per 6 unità immobiliari ed a tale uopo si stanno predisponendo tabelle e regolamento . Queste 6 unità sono posizionate orizzontalmente all'interno di un piccolo parco :due unità sono costituite dal solo piano terra e sono unite da una parete comune ed il relativo lastrico solare di proprietà calpestabile appartiene separatamente all'appartamento sottostante.
Adiacente ed allacciata alla parete di una di queste due unità sono presenti altre quattro unità immobiliari costituite da un piano terra ed un primo piano sul lato est ed un piano terra e primo piano sul lato ovest. I due appartamenti al primo piano sono serviti da una scala esclusiva di proprietà.
Per le prime due unità immobiliari a piano terra il lastrico rientra tra le superfici da valorizzare, come ci si deve comportare per il lastrico solare delle altre quattro unità immobiliare (composte da piano terra e primo piano ) ?

 

[SALVES]

Uno schizzo grafico della descrizione aiuta di più a capire la situazione per dare una risposta più esatta.

 

[carlo vit]

Ti ringrazio, ma non sono in gamba con gli schizzi. Il quesito di cui sopra é sorto allorché il tecnico incaricato di redigere le tabelle millesimali ci ha fatto notare quanto segue :
a) il lastrico solare dei due appartamenti uniti fra di loro a piano terra hanno il lastrico solare di proprietà e pertanto quest'ultimo va valorizzato ai fini dei millesimi ;
b) il lastrico solare dell'edificio verticale costituito da due appartamenti a piano terra e due appartamenti sovrastanti di dimensioni uguali ubicati al primo piano, con accesso tramite scala esterna di proprietà, è invece considerato correttamente condominiale.
Trattasi quindi di due edifici uniti da una parete con lastrico di proprietà e lastrico condominiale.
Nella redazione della tabella per la manutenzione e riparazione dei lastrici il tecnico ha proposto due tabelle : una per i due appartamenti siti al solo piano terra con lastrico di proprietà, in cui ognuno provvede alla riparazione secondo i suoi millesimi, ed un'altra tabella per l'edificio composto da primo piano e piano terra in cui oltre ai quattro condomini interessati sono stati inseriti anche, con le loro quote millesimali, i due condomini aventi il lastrico di proprietà, che quindi dovrebbero contribuire anch'essi alla manutenzione e riparazione del lastrico dell'edificio, pur non essendo inseriti nella verticale di quest'ultimo.
A questo punto i primi due condomini hanno obiettato che tale tabella é in contrasto con l'art. 1123 del codice civile che prevede per i lastrici, come per le scale, che le spese di manutenzione e riparazione devono essere a carico di chi ne trae utilità.
Il quesito risente del fatto che i due corpi di fabbrica sono posti in orizzontale. L'altro aspetto a mio parere é che unire in condominio un corpo di fabbrica che ha un lastrico solare di proprietà ed un altro corpo di fabbrica che ha un lastrico condominiale ponga qualche problema in punto redazione anche della tabella generale della proprietà e di valorizzazione del lastrico condominiale.
Grato a chi mi dirà la sua.

 

[SALVES]

Da quanto adesso descritto penso che la situazione sia una situazione del genere?

 

[carlo vit]

Lo schizzo va bene; anche l'altro appartamento al primo piano ha una scala esclusiva esterna.

 

[SALVES]

Per il lastrico solare 1
Se non ad uso o proprietà esclusiva degli appartamenti A e B, il tutto va ripartito in quote millesimali di proprietà relativamente ai soli appartamenti A, B, C, D.
Se invece il lastrico solare è ad uso o prorpieta esclusiva di A e B, questi contribuiscono per 1/3 solo loro e gli altri 2/3 viene ripartito in quote millesimali di proprietà per A, B,C,D. Questo sempre per ciascun lato cioè se la manutenzione riguarda il lato dx allora vengono coinvolti B e D altrimenti A e C

per il lastrico solare 2
In tutti e due i casi gli appartamenti E ed f hanno di competenza il proprio lastrico che li copre.