Era il 25 novembre 2010 e gli Ordini e i Collegi professionali sottoscrivevano il protocollo d'intesa con l'Associazione Bancaria Italiana (Abi) per la condivisione dei contenuti delle «Linee guida sulle valutazioni degli immobili posti a garanzia delle esposizioni creditizie».
Un'operazione che partiva da lontano, dalla Circolare della Banca d'Italia n. 263/2006, quindi ben prima della crisi, a dimostrazione di quanto nel settore bancario sia sentito il problema delle valutazioni. Oggi è passato più di un anno e molti punti restano aperti.
Il bilancio non può che essere positivo, visto che l'obiettivo consiste nel raggiungere un livello omogeneo delle valutazioni stesse. Eppure persistono i punti critici. Importanti da risolvere per sperare di rilanciare il mercato immobiliare. Come più volte ricordato dalla stessa Abi, senza valutazioni affidabili restano rischiosi gli affidamenti nel settore.
Il responsabile del settore credito dell'Abi, Angelo Peppetti, ha segnalato che oggi sono 172 gli istituti bancari (circa il 72% degli sportelli bancari) che hanno dichiarato di adottare le linee guida per la valutazione degli immobili a garanzia dei mutui ipotecari. Se l'adesione dichiarata pare importante, diversa è invece l'applicazione sul campo da parte dei vari istituti. Il più diffuso è il metodo della filiera lunga, in cui la banca acquista un pacchetto di valutazioni da una società terza che poi invia sul posto singoli professionisti.
Questo metodo sta mettendo in crisi il settore, visto che porta a una riduzione drastica dei compensi verso i valutatori. «Si arriva anche a 70 euro a perizia, una cifra che rende l'idea del tipo di lavoro che si può ottenere – spiega Sandro Ghirardini, segretario generale di e-valuations –. Questa modalità è molto pericolosa perché costringe il valutatore a un lavoro approssimativo e a volte in linea con le richieste dell'istituto, mentre sono fondamentali l'imparzialità e la cura nelle valutazioni».
Di contro, esiste il modello della filiera corta in cui la banca affida l'incarico direttamente a professionisti di sua fiducia. È il caso di Cassa Padana, del circuito Bcc, che ha lasciato inalterato anche in questo periodo la percentuale finanziabile con mutuo all'80% del totale, grazie alla sicurezza delle valutazioni effettuate da periti di sua fiducia. Che vengono pagati sopra i 200 euro a perizia, ben al di sopra della media di mercato, anche se il costo finale non cambia per i mutuatari.
A fronte di questa battaglia sui compensi, chi valuta si espone anche a un forte rischio professionale, non coperto dalle polizze assicurative. Infatti la copertura, obbligatoria, si presta a lasciare scoperti eventuali contenzioni che nascessero riguardo al valore dell'immobile. Come in diversi casi legati ai fondi immobiliari, il perito si troverebbe nell'impossibilità di dimostrare la corretta applicazione dei parametri della direttiva riconosciuta. E si troverebbe a risponderne in proprio.
Un altro problema, che pare di difficile soluzione, è quello delle perizie omogenee. «La valutazione è sempre molto complessa e si basa su dati oggettivi, come le dimensioni, e altri legati alla conoscenza del mercato specifico, come le possibilità reali di vendita che danno luogo al prezzo – continua Ghirardini –. Difficilmente due perizie potranno essere identiche, ma per arrivare a un ragionevole livello di uniformità l'unica strada è puntare sulla professionalità dei periti. Solo un professionista in costante formazione è in grado di attribuire un valore, di mercato, a un bene. Ovviamente, il valore corretto dovrà essere attribuito anche alla sua stessa opera».
