Valutazione appartamento a Roma in via Ermini

[anto comma]

Buonasera,

ho visto l'annuncio di un appartamento in vendita in via Filippo Ermini, strada privata e traversa di via Baldo degli Ubaldi. L'immobile è così composto: Salone, 3 camere, cucina, due bagni, due balconi. Si trova al secondo piano di quattro, in uno dei tre fabbricati che formano il comprensorio. Il palazzo è ristrutturato, l'immobile è da ristrutturare. Esso è circondato da verde ed è in una posizione molto tranquilla perchè è nella parte finale della strada privata chiusa e alle spalle si trova un'altra strada privata (Via Bentivoglio). Il condominio ha un portierato attivo tutto il giorno. La richiesta è di 720.000 euro.

Quanto potrei offrire? So quali sono i prezzi su via baldo degli ubaldi, ma vorrei sapere se cambiano quando si tratta di una strada privata come questa.

Grazie e buona serata

 

[Graf]

Dunque, facciamo due calcoli:

ipotizziamo che l'appartamento sia di 115 -120 mq calpestabili...
Sappiamo che è al secondo piano,
sappiamo che è dotato di 2 balconi,
conosciamo che è in una posizione "invidiabilmente" tranquilla, in quanto sito in una zona commerciale, servita da metropolitana ma irrimediabilmente congestionata dal traffico, dal rumore e dallo smog per tante ore del giorno (via Baldo degli Ubaldi e via Aurelia ),
abbiamo cognizione che l'immobile è in una palazzina ristrutturata di tipo signorile, dotata di servizio di portierato e di giardino condominiale,
sappiamo che, l'appartamento che si desidera acquistare, è da ristrutturare completamente.

Per ristrutturare completamente un appartamento di 120 mq la cifra occorrente, qui a Roma, oscilla tra i 60.000 e i 100.000 euro e forse anche più, dipende dal livello della ristrutturazione che si desidera realizzare e quindi dalla qualità del materiale, delle finiture, degli infissi e degli impianti...

Si ritiene che un appartamento con quelle caratteristiche, con quella metratura, in quella zona di Roma, in una condizione di mercato stagnate e tendenzialmente cedevole nei prezzi, sia abbondantemente valutato a 6000 euro al mq ( 6000 x 120 mq =720.000 euro ), anche tenendo conto dei mq rettificati dei balconi, ma, comunque, non esageratamente stimato.
Insomma, quel prezzo ci poteva pure stare - la tranquillità e il verde si pagano - anche se un po’ generoso di almeno di 5-7%, ma a CONDIZIONE CHE L’IMMOBILE FOSSE RISTRUTTURATO E IN OTTIMO STATO.
Ma così non è. Secondo me, al prezzo richiesto va sicuramente sottratto il prezzo della ristrutturazione, almeno 80.000 – 100.000 euro in meno , se non di più.
Se fossi io l’interessato all’ appartamento, lo visiterei con un geometra o architetto esperto di ristrutturazione e mi farei calcolare il prezzo esatto del tipo di ristrutturazione che vorrei realizzare.
Poi defalcherei tale spesa dal prezzo richiesto per l'appartamento. Almeno quello.


Avviso il signor Anto Comma che io non sono nè un agente immobiliare nè un architetetto e nemmeno un geometra.
Comunque me la cavicchio in materia immobiliare.
Si attendono gli interventi più autorevoli degli esperti della materia.

[

 

[acquirente]

Solo che il prezzo al mq si moltiplica per i mq commerciali e non calpestabili.
quindi i 120 mq calpestabili sono minimo 140 commerciali.

 

[anto comma]

Grazie per le risposte molto utili per la mia valutazione

 

[cafelab]

Da parte mia ti confermo la stima dell'autorevole Graf, per una ristrutturazione puoi calcolare dagli 800-1000 euro mq in su a seconda dei tuoi gusti, dello stato di conservazione, degli infissi ecc

Ciao

 

[Graf]

In breve posso aggiungere che:
la caratteristica positiva dell'appartamento è che si trova in un' isola tranquilla, signorile e ombreggiata dal verde, in un contesto urbano ( via Baldo delgi Ubaldi, Via Aurelia, Largo Cornelia e zone limitrofe ) che è, invece, in alcune ore del giorno, letteralmente massacrato dal traffico e dal rumore ma, comunque, facilmente e comodamente raggiungibile con la Metropolitana.
La zona di Roma, dove è sito l'appartamento in questione, la conosco bene: una decina di anni fa, l'ho frequentata, per alcuni mesi, per motivi di lavoro.

La caratteristica negativa è che, la casa, necessita di ritrutturazione ( poi dipende; alcuni compratori preferiscono procedere personalmente alla ristrutturazione per dare alla casa un' "impronta" personale...).

Considerando che, una casa in cattivo stato si deprezza del 15 - 20%, adesso come adesso, quella in questione non dovrebbe valere piiù di 600.000 - 620.000 euro. Ad occhio e approssimativamente.
Poi, però, ci sono le caratteristiche specifiche di ogni immobile che possono ulteriormente apprezzarlo o deprezzarlo.

Un' ultima cosa: il mercato immobiliare è in fase calante e riflessiva e i prezzi sono cedenti, anche se relativamente;
i valori di cui sopra possono essere, attualmente e in proiezione futura, tranquillamente ribassati di almeno il 5%.-8%

Però. se l'appartamento è più grande di 120 mq ipotizzati, i valori proporzionalmente cambiano ma restano coerenti con quanto detto.

 

[anto comma]

Grazie Graf per la precisione delle tue risposte

 

[Graf]

Un' ultima aggiunta:
ci sono ditte edilizie che assicurano di riuscire a fare una buona ristrutturazione anche con 400-500 euro al metro quadrato.
Il problema è cosa si pretenda da una ristrutturazione: una cosa è ridipingere le mura, lucidare i pavimenti e cambiare i sanitari del bagno e un altra cosa è dotare l'appartamento di infissi, impianti e altre "diavolorie" di ultima generazione ispirate, magari, alla domotica, al fotovoltaico e alla biodiversità.
In questo caso la ristrutturazione diventa più costosa anche se aumenterà decisamente il valore di mercato dell'immobile.
Se l'appartamento interessa ed è quello "giusto", la prima cosa che farei, è farlo vedere da un geometra o architetto di fiducia, esperto in ristrutturazioni, che mi potrà poi dare tutti i consigli al riguardo e farmi un preventivo credibile.
Poi il resto viene di conseguenza.