Valutazione immobili accatastati D 10.

[Natalia Vincitrice]

Gentili colleghi,
mi rivolgo a voi con una richiesta d'aiuto.
Il quesito e il seguente:
devo valutare un comlesso immobiliare cosituito da:

1. terreno 6535 mq
   
2. locale bar, pizzeria, ristorante 1150 mq
   
3. fabbricato per allevamentoo equini 412

con superficie coperta totale di 1535mq.
Trattasi quindi di ex fabbricati rurali ristrutturati completamente e dopo aver cambiato la destinazione d'uso, adibiti ad attivita commerciale. Tutto in perfette condizioni.
Il tutto in posizione a 2,5km dal mare in una valle circondata dalle montagna
Mi trovo in difficoltà in quanto non trovo nessun riferimento per gli immobili simili compravenduti nella zona nell'ultimo pariodo.
Il procedimento da me adottato è quello per valori unitari o tipici e tuttavia viene difficile attribuire un valore unitario per mq commerciale.
Allo stato attuale dispongo solo dell'accertamento della proprietà immobiliare urbana datato al 2002.
Benvenuto ogni suggerimento all'riguardo.
Vi ringrazio.

 

[Carlo Garbuio]

esegui una ricerca di mercato completa, totale e in base ai risultati applichi i diversi criteri estimativi:
* comparazione diretta
* valore di trasformazione
* redditi / capitalizzazione
* costo

i valori unitari o tipici non sono consigliabili, sono molto pericolosi, c'è di meglio

 

[Natalia Vincitrice]

Grazie Carlo,
il problema è che per comparazione diretta non dispongo di immobili simili in zona compravenduti nell'ultimo periodo.
Valore di trasformazione non posso adottarlo in quanto non so che cosa vorrà fare il probabile acquirente.
Pensavo di calcolare il probabile valore di mercato di ciascun immobile presente e poi fare degli adattamenti tenendo conto che il valore di un azienda impiantata e funzionante è superiore alla somma dei valori separatamente considerati dei beni che la compongono.

 

[planet01]

Sinceramente, una risposta retorica, prendendo da qualche parte l'elenco dei metodi di stima anche se non c'entrano niente, non possono esserti di grande aiuto. Ti consiglio di eseguire una valutazione per surrogazione, applicando l miglioramenti o deprezzamenti in base alle proprietà intrinseche ed estrinseche degli immobili. Naturalmente devi studiare un po' di storia del comune di ubicazione e tutto ciò che possa farti determinare le proprietà estrinseche.

 

[Carlo Garbuio]

non dispongo di immobili simili in zona compravenduti nell'ultimo periodo.

ok, dimostra che non ne hai trovati di simili e mostra quello che hai trovato ... l'indagine di mercato va dimostrata con i dati, con i documenti.
Esegui una ricerca puntuale nella via, nella zona, nei quartieri limitrofi ...

Valore di trasformazione non posso adottarlo in quanto non so che cosa vorrà fare il probabile acquirente.[/quote]
il valore di trasformazione non è in funzione di cosa ne vorrà fare l'acquirente ma di quello che è possibile fare in base alle risultanze dell'indagine di mercato.

Esempio: se ci sono vendite di appartamenti puoi vedere se, e a quali costi, l'immobile può essere trasformato in condominio.

Pensavo di calcolare il probabile valore di mercato di ciascun immobile presente e poi fare degli adattamenti tenendo conto che il valore di un azienda impiantata e funzionante è superiore alla somma dei valori separatamente considerati dei beni che la compongono.

che tipo di adattamenti?
quanto superiore alla somma?
... non la vedo una strada sicura da percorrere.
qualsiasi adattamento deve essere dimostrato e avere fondatezza mercantile, altrimenti "non vale"


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