Variazione catastale di un immobile da bifamiliare a unifamiliare

[lovasco]

Stiamo valutando l'acquisto di una villetta con giardino.
Attualmente l'immobile è registrato al catasto come bifamiliare con due unità di categoria A2 (a suo tempo, una delle due unità era stata data in affitto).
Premesso che è nostra intenzione utilizzare l'intera villetta come abitazione principale, vorremmo sapere se, ai fini delle tasse da pagare al rogito (tassa di registro e tassa ipotecaria) e dell'IMU, conviene chiedere all'attuale proprietario di far variare la classificazione catastale da bifamiliare (due unità A2) a unifamiliare (una unità A7).
Non vorremmo infatti che nella riclassificazione, la nuova rendita catastale dell'immobile, calcolata secondo parametri differenti legati alla categoria A7, comportasse un ammontare complessivo delle tasse maggiore rispetto alla classificazione esistente.
Grazie e cordiali saluti

 

[SALVES]

Ciao lovasco
Se ti riferisci alla tassazione relativa a quando variato senza usufruire dell'agevolazione prima casa devi valutare a quanto ammonterà la tassazione con la nuova categoria A/7 e con le attuali categorie A/2, se invece intendi usufruire dell'agevolazione prima casa i villini sono considerati di lusso e quindi non usufruiscono di tale agevolazione (D.M.02/08/69).
In definitiva con l'ausilio di un tecnico devi provvedere alla simulazione della presentazione docfa e vedere il risparmio tra l'una categoria e lasciando quelle attuali, premettendo che se vari la situazione da due unità ad una devi anche considerare anche le spese della richiesta dia e eventuali oneri comunali.
Ciao salves

 

[lovasco]

Grazie.
In effetti pensavo che anche alle categorie A/7 si applicasse l'agevolazione prima casa,
purché non rientrassero nei punti citati dal decreto 02/08/69.
Ne discuterò col proprietario.

 

[lovasco]

Grazie salves.
Sempre con riferimento al villino bifamiliare, vorrei sapere se, mantenendo l'attuale registrazione catastale, è possibile disdire i contratti di fornitura di acqua, luce e gas di una delle due unità immobiliari, e allacciare gli impianti della stessa a quelli dell'altra unità, in modo da avere un solo contratto per tipologia di fornitura, con tariffe prima casa.
Ciao, lovi

 

[SALVES]

Puoi farlo ma comunque devi sempre risistemare i relativi impianti, dovrai pagare l'ICI se non sistemi la sitiuazione urbanistica e catastale come seconda casa, come anche la tariffa sui rifiuti solidi urbani, l'eventuale agevolazione prima casa solo per una unità l'altra pagerai la tassazione per intero e cioe 10% del valore catastale e se acquisti da costruttore e non da privato IVA al 10%.
Problemi con eventuali verifiche di consistenze relative alla tariffa rifiuti, non so ancora come si comporteranno con questa famosa IMU.
Invece ti consiglio di far visionare ad un tecnico che ti dica se variando urbanisticamente e catastalmente l'immobile non scatti la cat A/7, se ciò non avviene procedi alla regolarizzazione per come vuoi usufruire l'immobile è per me la mgliore cosa.

 

[lovasco]

Grazie salves.

Abbiamo verificato con un tecnico la fattibilità della fusione delle due unità immobiliari A/2, tornando al classamento originario dell'immobile (unifamiliare A/7).

Nel 2001 il proprietario aveva presentato in Comune un progetto di ristrutturazione dell'immobile che consisteva nell'aggiunta di un cappotto esterno per ridurre le dispersioni di calore, facendo richiesta dello sgravio fiscale del 36%; il Comune aveva proceduto ad un accertamento e aveva deciso di frazionare la A/7 in due unità A/2 per via dell'utilizzo dei due piani dell'immobile da parte di persone con residenza e stato di famiglia differenti (la coppia di coniugi proprietaria dell'immobile e la madre di lui).

Ovviamente la fusione delle due UI dovrà essere fatta prima del passaggio di proprietà, dato che noi intendiamo avvalerci dell'agevolazione prima casa.
Inoltre i contratti di fornitura della seconda unità saranno disdetti e i relativi impianti allacciati a quelli della prima UI.
Per la tassa rifiuti non dovrebbe cambiare molto dato che in quel Comune è calcolata sui mq e non ci sono agevolazioni. La nuova tassa dovrebbe essere esattamente la somma delle due tasse attualmente pagate dal proprietario per le due UI.

Infine, dal momento che nell'ambito della ristrutturazione non ci sono state variazioni edilizie ad eccezione del cappotto esterno, non dovrebbe esserci il rischio che vengano soddisfatti i requisiti degli immobili di lusso (Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969) come non lo erano quando era ancora classificato come A/7.

Grazie, lovi